로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 점유자들이 주장한 유치권을 모두 부정하는 판결과 함께 부동산 인도 판결을 받아 공매 절차를 정상적으로 진행할 수 있게 되었습니다. 의뢰인은 부동산 담보신탁의 수탁자로서 38억 원대의 대출 채무를 담보하기 위해 신탁부동산을 보유하고 있었으나, 채무자들의 기한이익 상실 이후 진행하려던 공매 절차가 제3자들의 유치권 주장으로 중단될 위기에 놓였습니다. 시공사 공사대금채권 승계 주장과 인테리어 비용 지출 주장이 핵심 쟁점이었습니다.

민법 제320조 제1항은 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 수 있다고 규정하고 있습니다. 다만 유치권은 피담보채권의 존재, 목적물과 채권의 견련관계, 적법한 점유, 변제기 도래라는 요건을 모두 갖추어야 성립하며, 어느 하나라도 흠결되면 인정되지 않습니다. 한편 신탁법 제22조는 신탁재산에 대한 강제집행이 제한되며, 수탁자가 신탁재산의 소유자로서 권리를 행사한다는 점을 규정하고 있어, 담보신탁에서 수탁자가 공매를 통해 환가할 권한이 인정됩니다.

의뢰인은 부동산 담보신탁계약의 수탁자 지위에 있는 신탁회사로, 2021년경 채무자 측이 38억 원대의 대출 채무를 담보하기 위해 의뢰인과 신탁계약을 체결하면서 해당 부동산의 소유권을 이전받았습니다. 이후 2022년경 채무자 측이 대출이자 납입을 지체하여 기한이익을 상실하게 되자, 의뢰인은 신탁계약에서 정한 절차에 따라 신탁부동산에 대한 공매 절차를 개시하고자 하였습니다.

그러나 이 과정에서 채무자들과 제3자인 다수의 점유자들이 부동산의 각 호실을 점유하면서, 시공사로부터 승계한 공사대금채권 및 직접 지출한 2억 원대의 인테리어 공사비, 관리비 등을 피담보채권으로 하는 유치권을 주장하였습니다. 이로 인해 공매 절차의 정상적인 진행이 어려워지자, 의뢰인은 신속한 법적 해결을 위하여 서울부동산전문변호사를 선임하고 유치권부존재확인 및 부동산인도청구 소송을 제기하였습니다.

제1 쟁점은 시공사 공사대금채권을 승계받았다는 점유자 측 유치권 주장의 성부였습니다. 서울부동산전문변호사는 시공사가 신탁 설정 당시 또는 그 이전에 이미 유치권 포기 각서를 작성한 사실에 주목하였습니다. 유치권은 채권자의 의사에 따라 사전 포기가 가능하고, 일단 포기된 유치권은 그 후 채권을 양수한 자에게 승계되지 않는다는 법리를 명확히 하여, 점유자들이 양수받았다는 채권에는 이미 유치권이 부착되어 있지 않음을 입증하였습니다. 유치권 포기 각서 원본과 그 작성 경위를 보여주는 자료를 입증자료로 제출하였습니다.

제2 쟁점은 점유자들이 직접 지출하였다고 주장하는 2억 원대의 인테리어 공사비 및 관리비에 기한 유치권 성립 여부였습니다. 서울부동산전문변호사는 피고들이 제출한 증거들의 신빙성을 항목별로 탄핵하였습니다. 구체적으로 공사계약서 자체가 존재하지 않는 점, 대금 지급 내역과 자금 흐름이 객관적으로 확인되지 않는 점, 세금계산서 발행 내역이 부재한 점을 지적하였습니다. 나아가 일부 피고들이 오히려 분양대금을 수령한 정황까지 제시하여, 피고들이 주장하는 비용 지출 자체가 허위이거나 유치권의 피담보채권으로 인정될 만한 객관적 자료가 없음을 입증하였습니다.

제3 쟁점은 부동산 인도청구의 상대방을 정확히 특정하는 문제였습니다. 서울부동산전문변호사는 의뢰인이 신탁계약에 따른 적법한 소유자임을 전제로, 각 호실의 실질적 점유자가 누구인지 정밀하게 분석하였습니다. 그 과정에서 일부 점유자들이 독립된 점유자가 아니라 다른 피고의 지시에 따라 부동산을 사실상 관리하는 점유보조자에 불과하다는 점을 밝혀내었고, 인도청구의 상대방을 실질적 점유자로 정리하여 집행 가능성까지 확보하는 전략을 구사하였습니다.

로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 점유자 측이 주장한 모든 유치권에 관하여 부존재확인 판결을 받았고, 동시에 점유 중인 각 호실의 부동산을 인도받을 수 있는 판결을 함께 확보하였습니다. 시공사 공사대금채권에 기한 유치권은 사전 포기로 인하여 소멸하였고, 인테리어 공사비 등에 기한 유치권은 피담보채권 자체가 입증되지 않았다는 점이 판결문에 반영되었습니다. 이로써 의뢰인은 신탁부동산에 대한 권리를 온전히 회복하여 공매 절차를 정상적으로 재개할 수 있었으며, 담보신탁 본래의 채권회수 기능을 실현할 수 있게 되었습니다.

담보신탁 부동산의 공매 단계에서 점유자가 유치권을 주장하여 절차가 지연되는 경우, 시공사 등 원채권자의 유치권 포기 약정 존재 여부를 먼저 확인하는 것이 중요합니다. 유치권은 사전 포기가 가능하고, 포기된 이후의 채권 양수인은 유치권을 주장할 수 없기 때문입니다.

점유자가 인테리어비, 관리비 등을 들어 유치권을 주장하는 경우에는 공사계약서, 세금계산서, 대금 지급 내역 등 객관적 증빙의 존부를 항목별로 검토하여 피담보채권 자체의 성립 여부를 다투는 전략이 효과적입니다.

사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 초기 상담을 통해 신탁구조, 점유관계, 유치권 요건을 종합적으로 평가받는 것이 안전합니다.