로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 수분양자들이 제기한 중도금 대출 채무부존재확인 청구를 전부 기각시키고, 반소를 통해 약 7억 원대 대출 원금 전액과 미납 이자 및 지연손해금까지 모두 인용받는 결과를 얻을 수 있었습니다. 의뢰인은 생활숙박시설 분양과 관련하여 수분양자들에게 중도금 대출을 실행한 금융기관으로, 수분양자들이 시행사를 상대로 분양계약 해제를 주장하며 대출 이자 납부를 중단하고 대출 채무도 존재하지 않는다는 소송을 제기하면서 대출금 회수가 불투명해진 상황이었습니다. 사건의 핵심 쟁점은 분양계약과 중도금 대출 약정이 동일한 법률관계로 묶여 함께 효력을 잃는지, 아니면 별개의 독립된 계약으로서 분양계약 해제와 무관하게 대출 채무가 유지되는지 여부였습니다.

민법 제105조는 법령 중 선량한 풍속 기타 사회질서에 관계없는 규정과 다른 의사를 표시한 경우 그 의사에 의한다고 규정하여, 당사자가 자유롭게 체결한 약정의 효력을 인정하고 있습니다. 민법 제390조는 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자가 손해배상을 청구할 수 있도록 규정하고 있어, 대출 약정에 따른 원리금 지급 의무를 불이행한 경우 채권자가 약정 이자와 지연손해금을 청구할 수 있는 근거가 됩니다. 한편 민법 제2조는 권리의 행사와 의무의 이행은 신의에 좇아 성실히 하여야 하며 권리는 남용하지 못한다고 규정하고 있어, 채권자의 권리 행사가 신의칙이나 권리남용에 해당하는지 여부가 종종 항변 사유로 제기됩니다. 민사사건에서 채무부존재확인 청구가 이유 없는 것으로 인정될 경우 본소는 기각되며, 채권자가 반소로 청구한 원리금 채권은 약정의 효력과 이행 여부에 따라 인용 여부가 결정됩니다.

의뢰인은 생활숙박시설 분양사업과 관련하여 수분양자들과 중도금 대출 약정을 체결하고 대출을 실행한 금융기관입니다. 의뢰인은 대출거래약정서와 함께 분양계약의 해제나 분쟁 발생 여부와 관계없이 대출금 상환 의무를 성실히 이행한다는 내용의 확약서를 수분양자들로부터 징구한 상태였습니다. 2024년경 생활숙박시설 관련 규제 강화와 시장 상황 변동을 배경으로 수분양자들은 시행사를 상대로 분양계약 해제를 통지하고 분양대금 반환 소송을 제기하였으며, 이를 이유로 의뢰인에게 납부해야 할 대출 이자를 더 이상 지급하지 않았습니다. 수분양자들은 더 나아가 분양계약이 해제된 이상 그에 연계된 중도금 대출 약정 또한 효력을 잃는다는 논리를 내세워, 의뢰인을 상대로 대출 원리금 채무가 존재하지 않음을 확인해달라는 본소를 제기하였습니다. 의뢰인은 다수의 수분양자를 상대로 한 일괄 분쟁에 대응하는 과정에서 대출금 회수가 어려워지는 상황에 놓이자 로엘법무법인 서울부동산전문변호사에게 사건을 의뢰하였습니다.

제1 쟁점은 분양계약 해제가 중도금 대출 약정의 효력에까지 영향을 미치는지 여부였습니다. 서울부동산전문변호사는 대출거래약정서와 확약서를 정밀하게 분석하여, 약정서에 "분양계약의 해제, 변경, 분쟁 발생 등 여하한 사유에도 불구하고 대출금 상환 의무를 성실히 이행한다"는 취지의 조항이 명확히 기재되어 있다는 점을 확인하였습니다. 이를 바탕으로 분양계약(매매계약)과 중도금 대출 약정(금전소비대차계약)은 당사자, 목적, 권리의무가 서로 다른 별개의 독립된 계약이라는 법리를 주장하였고, 분양계약 해제만으로 대출 약정이 자동 실효되지 않는다는 점을 체계적으로 논증하였습니다.

제2 쟁점은 의뢰인이 본소 방어에 그칠 것인가, 아니면 적극적으로 대출 원리금 채권을 회수할 것인가의 전략적 선택이었습니다. 서울부동산전문변호사는 단순한 채무부존재확인 청구 방어에 머무르지 않고, 동일 심급에서 대출 원금과 약정에 따른 연체이자, 그리고 변제일까지의 지연손해금 전부를 청구하는 반소를 제기하는 전략을 택하였습니다. 이는 분쟁의 1회적 해결을 도모하면서도 의뢰인의 채권을 신속하게 집행권원으로 전환하기 위한 조치였습니다.

제3 쟁점은 이자와 지연손해금의 정확한 산정이었습니다. 서울부동산전문변호사는 약정상 기준금리, 가산금리, 금리 변동 시점, 기한이익상실 시점과 그에 따른 연체이율 적용 구간을 약정서 조항에 근거하여 일자별로 산정하고, 이를 입증할 수 있는 대출 거래내역, 통지서, 이자율 조정 자료를 체계적으로 제출하였습니다.

제4 쟁점은 수분양자들이 제기한 신의칙 위반 및 권리남용 주장이었습니다. 서울부동산전문변호사는 의뢰인의 권리 행사가 정당한 약정에 근거한 것이며 수분양자들이 자발적으로 작성한 확약서 내용에 비추어 의뢰인에게 불이익한 결과를 감수할 의무가 없음을 강조하였고, 금융기관이 약정에 따른 대출금을 회수하는 행위는 신의성실의 원칙이나 권리남용에 해당하지 않는다는 점을 판례 법리를 인용하여 논증하였습니다.

로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 재판부는 수분양자들이 제기한 채무부존재확인 본소 청구를 전부 기각하고, 의뢰인이 제기한 반소 청구를 전부 인용하였습니다. 이에 따라 수분양자들은 의뢰인에게 대출 원금 약 7억 원대 전액과 미납 이자, 그리고 다 갚는 날까지의 약정 지연손해금을 모두 지급하라는 판결을 받게 되었습니다. 본소 방어에 그치지 않고 반소를 통해 채권 전액을 집행권원으로 확보함으로써, 의뢰인은 부실 채권 위험에서 벗어나 대출 채권을 안정적으로 회수할 수 있는 기반을 마련하였습니다.

분양계약 해제를 이유로 한 중도금 대출 채무부존재확인 소송에 대응하는 금융기관의 경우, 대출거래약정서와 확약서의 독립성 조항을 정확히 해석하고 분양계약과 대출 약정이 별개의 법률관계임을 입증하는 것이 중요합니다.

본소 방어에만 집중하면 분쟁이 종결된 뒤 별도 회수 소송을 다시 제기해야 하므로, 동일 심급에서 반소를 함께 제기하여 분쟁을 일괄 해결하고 신속히 집행권원을 확보하는 전략이 유리합니다.

사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 초기 상담을 통해 약정 조항과 채권 상태를 정확히 평가받는 것이 안전합니다.