로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 채무자 회사 명의의 미등기 신축건물에 대한 부동산처분금지가처분 신청을 전부 인용받는 결과를 얻을 수 있었습니다. 의뢰인은 27억 원대의 사업 자금을 대여하면서 신축건물 완공 시 1순위 근저당권을 추가로 설정 받기로 약정하였으나, 채무자 회사가 건물 완공 후에도 소유권보존등기와 근저당권설정등기 절차를 이행하지 않은 채 미루는 상황이었습니다. 채무자 회사의 재정 악화가 가시화되면서 미등기 건물이 제3자에게 처분될 위험이 임박해 신속한 보전처분이 절실하게 요구되는 사안이었습니다.

민사집행법 제300조 제1항은 다툼의 대상이 되는 물건에 관하여 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 가처분을 할 수 있도록 규정하고 있습니다. 부동산처분금지가처분이 인용되기 위해서는 피보전권리의 존재와 보전의 필요성이라는 두 가지 요건이 모두 소명되어야 합니다. 또한 부동산등기법 제66조는 미등기 부동산에 대한 처분제한의 등기촉탁이 있을 경우 등기관이 직권으로 소유권보존등기를 한 뒤 가처분 등기를 실행하도록 규정하고 있어, 미등기 건물에 대해서도 가처분을 통한 보전이 가능합니다.

의뢰인은 신용협동조합으로, 다세대주택 신축 사업을 추진하는 채무자 회사에 2021년부터 수차례에 걸쳐 총 27억 원대의 사업 자금을 대여하였습니다. 대출 채권을 담보하기 위하여 사업 부지에 근저당권을 설정하였고, 동시에 신축 건물이 완공되면 건물 전체에 대하여 1순위 근저당권을 추가로 설정 받기로 하는 신축건물 추가담보권설정등기 이행확약서를 작성하여 두었습니다.

2025년경 채무자 회사는 건물을 완공하고 건축물대장까지 작성하였음에도 불구하고 소유권보존등기 및 의뢰인을 위한 근저당권설정등기 절차를 이행하지 않은 채 시간을 끌었습니다. 그 사이 채무자 회사의 다른 채권자들이 압류 절차에 착수하는 등 채무자 회사의 재정 상태가 급격하게 악화되었고, 미등기 상태의 신축 건물이 제3자에게 처분되어 의뢰인이 담보권을 상실할 수 있는 위기 상황이 발생하였습니다.

제1 쟁점은 의뢰인에게 가처분의 피보전권리, 즉 근저당권설정등기청구권이 존재하는지 여부였습니다. 서울부동산전문변호사는 의뢰인과 채무자 회사 사이에 체결된 신축건물 추가담보권설정등기 이행확약서와 대여 관련 금융거래 자료를 면밀히 정리하여, 채무자 회사가 의뢰인에 대하여 건물 완공 후 1순위 근저당권설정등기 절차를 이행할 계약상 의무를 부담하고 있음을 명확히 소명하였습니다. 건물 완공과 건축물대장 작성이라는 객관적 사실을 통해 의뢰인의 등기청구권이 이미 발생하여 행사 가능한 상태임을 논증하였습니다.

제2 쟁점은 보전의 필요성이 인정되는지 여부였습니다. 서울부동산전문변호사는 채무자 회사에 대한 다른 채권자들의 압류 시도, 채무자 회사의 자금 사정 악화 정황, 등기 절차를 장기간 해태해 온 사실 등을 시간 순으로 정리하여 제출하였습니다. 만약 가처분이 발령되지 않은 채 채무자 회사가 미등기 건물을 제3자에게 매도하거나 다른 담보권을 설정할 경우 의뢰인이 회복할 수 없는 손해를 입게 된다는 점을 구체적 자료로 뒷받침하였습니다.

제3 쟁점은 미등기 건물에 대한 가처분 집행이 실효성 있게 이루어질 수 있는지 여부였습니다. 서울부동산전문변호사는 부동산등기법 제66조에 따라 처분제한의 등기촉탁이 있는 경우 등기관이 직권으로 채무자 명의의 소유권보존등기를 경료한 후 가처분 등기를 실행하게 되는 절차를 적극 활용하는 전략을 수립하였습니다. 이를 통해 미등기 상태라는 사실이 가처분 인용의 장애가 되지 않으며 오히려 가처분을 통해 의뢰인의 권리관계가 등기부상 공시되어 보호받을 수 있다는 점을 설득력 있게 제시하였습니다.

로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 법원은 의뢰인의 피보전권리와 보전의 필요성을 모두 인정하여 부동산처분금지가처분 신청을 전부 인용하는 결정을 내렸습니다. 이 결정에 따라 채무자 회사는 신축 건물에 대해 매매, 증여, 저당권 설정 등 일체의 처분행위를 할 수 없게 되었습니다. 의뢰인은 향후 본안 소송을 통해 약정된 근저당권을 안정적으로 확보할 수 있는 발판을 마련하였고, 27억 원대의 채권 회수 가능성을 보전할 수 있게 되었습니다.

건물 완공 후 근저당권설정등기를 미루는 채무자에 대해서는, 채무자의 재정 악화 징후가 보일 때 즉시 부동산처분금지가처분을 검토하는 것이 중요합니다. 본안 판결을 기다리는 사이 부동산이 처분되면 담보권 자체를 상실할 수 있기 때문입니다.

미등기 건물이라 하더라도 부동산등기법상 처분제한 등기촉탁 절차를 통해 가처분 집행이 가능하므로, 미등기 상태라는 이유로 보전조치를 포기할 필요는 없습니다.

사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 초기 상담을 통해 정확한 평가를 받는 것이 안전합니다.