로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 무단 점유자를 상대로 신청한 부동산점유이전금지가처분에서 인용 결정을 받아 향후 명도소송과 공매 절차의 집행 기반을 확보할 수 있었습니다. 의뢰인은 부동산담보신탁계약에 따라 소유권이전등기를 마친 수탁자로서 위탁자의 채무불이행에 따른 공매 절차를 진행하던 중, 계약 관계가 없는 제3자가 해당 부동산을 점유하고 있는 사실을 확인하였습니다. 본안 판결 전 점유 이전을 차단하지 못하면 집행불능에 빠질 위험이 컸기에, 보전처분을 통한 점유 고정이 핵심 쟁점이었습니다.

민사집행법 제300조 제1항은 다툼의 대상에 관한 가처분에 관하여 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 한하여 할 수 있다고 규정하고 있습니다. 부동산점유이전금지가처분은 이러한 다툼의 대상에 관한 가처분의 대표적 유형으로, 본안 소송 중 점유자가 제3자에게 점유를 넘기는 것을 막아 집행의 실효성을 확보하는 기능을 합니다. 신탁법 제22조는 신탁재산에 대한 강제집행 등을 원칙적으로 제한하면서 수탁자가 신탁재산의 관리·처분 권한을 가짐을 전제로 하고 있으며, 민법 제213조는 소유자가 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있다고 규정하고 있어 수탁자인 소유자의 인도청구권의 근거가 됩니다.

의뢰인은 한 부동산에 관하여 부동산담보신탁계약을 체결하고 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마친 수탁자였습니다. 해당 신탁계약은 위탁자의 대출 채무를 담보하기 위한 것이었는데, 이후 위탁자가 채무를 이행하지 못하자 의뢰인은 신탁계약상 정해진 절차에 따라 공매 절차를 진행하게 되었습니다. 그러나 공매 진행 과정에서 의뢰인과 어떠한 계약 관계도 맺지 않은 제3자가 해당 부동산을 점유하고 있다는 사실이 드러났습니다. 무단 점유 상태가 지속될 경우 공매 매각과 매수인에 대한 인도가 사실상 불가능해질 우려가 있었기에, 의뢰인은 명도소송에 앞서 점유 상태를 고정시키기 위한 보전처분을 검토하게 되었습니다.

첫 번째 쟁점은 피보전권리의 존재였습니다. 서울부동산전문변호사는 신탁계약서, 부동산등기부등본 등 관련 자료를 정리하여 의뢰인이 신탁등기를 마친 적법한 소유자임을 명확히 하고, 민법 제213조에 따른 소유물반환청구권을 피보전권리로 구성하였습니다. 점유자가 위탁자와 임대차계약을 체결하였다고 주장할 가능성에 대비하여, 신탁부동산의 처분·관리 권한은 수탁자에게 있으므로 수탁자의 동의 없이 위탁자가 체결한 임대차계약은 소유자인 수탁자에게 대항할 수 없다는 법리를 함께 제시하였습니다.

두 번째 쟁점은 보전의 필요성이었습니다. 서울부동산전문변호사는 본안 소송 진행 중 점유자가 점유를 제3자에게 이전할 경우, 인도 판결을 받더라도 당사자 변경으로 인하여 집행이 불가능해지고 동일한 소송을 반복해야 하는 위험을 구체적으로 소명하였습니다. 또한 공매 절차가 진행 중인 상황에서 매수 희망자의 매수 의사를 저해하고 매각 가치 하락을 초래한다는 점도 함께 강조하여, 신속한 보전처분의 필요성을 부각하였습니다.

세 번째 쟁점은 점유 관계의 입증이었습니다. 서울부동산전문변호사는 현장 확인 자료, 점유자와 위탁자의 관계를 추정할 수 있는 자료 등을 정리하여 제3자가 실제로 부동산을 점유하고 있다는 사실과, 그 점유에 정당한 권원이 없다는 점을 일관된 논리로 소명하였습니다.

로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 부동산점유이전금지가처분 인용 결정을 받았습니다. 법원은 피보전권리와 보전의 필요성에 관한 주장을 모두 받아들여 신청이 이유 있다고 판단하였고, 그 결과 의뢰인은 무단 점유자가 점유를 타인에게 이전하는 행위를 막을 수 있는 법적 장치를 확보하였습니다. 이는 이후 진행될 명도소송에서 당사자 동일성을 유지하여 집행을 가능하게 하고, 공매 절차에서 매수인의 인도청구권 행사 환경을 안정적으로 마련함으로써, 의뢰인의 재산권을 보호하는 실질적 기반이 되었습니다.

신탁부동산에 무단 점유자가 발견된 경우, 명도소송 본안을 제기하기 전에 부동산점유이전금지가처분으로 점유 상태를 고정시키는 절차가 중요합니다. 점유 이전이 발생하면 인도 판결의 집행이 불가능해질 수 있기 때문입니다.

위탁자가 수탁자의 동의 없이 임대차계약을 체결한 경우, 그 임대차의 효력과 대항력 인정 여부는 신탁계약의 구체적 내용과 사실관계에 따라 달라질 수 있으므로 초기 단계에서 면밀한 법리 검토가 필요합니다.