로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 다수의 오피스텔 호실에 대한 부동산점유이전금지가처분 신청 전부 인용 결정을 이끌어낼 수 있었습니다. 의뢰인은 부동산 담보신탁계약상의 수탁자로서 위탁자의 대출 연체로 인해 신탁부동산을 처분해야 했으나, 다수의 무단 점유자로 인해 공매 절차가 거듭 유찰되는 어려움을 겪고 있었습니다. 본안 소송에 앞서 실제 점유자를 특정하고 장래 강제집행을 보전하는 것이 가장 핵심 쟁점이었습니다.

신탁법 제31조는 수탁자가 신탁재산에 대한 권리와 의무의 귀속주체가 됨을 규정하고 있어, 신탁부동산의 소유권은 대내외적으로 수탁자에게 완전히 이전됩니다. 민사집행법 제300조 제1항은 다툼의 대상에 관한 가처분은 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 한다고 규정하고 있으며, 점유이전금지가처분은 본안 판결의 집행을 보전하기 위해 점유자의 점유 이전이나 명의 변경을 금지하는 보전처분에 해당합니다. 인용을 위해서는 피보전권리와 보전의 필요성이 모두 소명되어야 합니다.

의뢰인은 부동산 담보신탁계약을 체결하고 다수의 오피스텔 호실에 관한 소유권을 이전받은 수탁자였습니다. 이후 위탁자가 우선수익자인 대주단에 대한 대출 원리금 상환을 연체하여 기한이익을 상실하였고, 의뢰인은 신탁계약에 따라 신탁부동산을 처분하여 채무를 변제하여야 할 의무를 부담하게 되었습니다. 그러나 의뢰인이 공매 절차를 진행하려 하였으나, 각 호실을 무단으로 점유하고 있는 자들로 인해 공매가 수차례 유찰되는 등 재산권 행사에 상당한 지장이 발생했습니다. 의뢰인은 기존에 파악된 점유자들을 상대로 점유이전금지가처분 결정을 받기는 했으나, 막상 집행 단계에서 실제 점유자가 다른 사람임이 확인되어 집행불능 결과를 받기까지 했습니다. 이러한 상황에서 의뢰인은 본안 소송에 앞서 현재의 실제 점유자를 특정하고 장래의 강제집행을 보전하기 위해 서울부동산전문변호사의 조력을 구하게 되었습니다.

제1 쟁점은 피보전권리, 즉 수탁자인 의뢰인이 점유자들을 상대로 인도청구권을 보유하고 있는지 여부였습니다. 서울부동산전문변호사는 신탁법의 법리에 근거하여 부동산 담보신탁이 체결되면 신탁부동산의 소유권은 대내외적으로 수탁자에게 완전히 이전되며, 이에 따라 수탁자인 의뢰인이 소유권에 기한 인도청구권자라는 점을 명확히 논증했습니다. 또한 신탁계약상 위탁자는 수탁자의 사전 승낙 없이 신탁부동산을 임대할 권한이 없으므로, 점유자들이 위탁자와 임대차계약을 체결하였다고 하더라도 이는 적법한 권원에 기한 점유라 할 수 없고 의뢰인에게 대항할 수 없는 무단점유임을 신탁계약서와 등기부등본 등 객관적 자료를 통해 입증했습니다.

제2 쟁점은 보전의 필요성이었습니다. 서울부동산전문변호사는 가처분 결정이 내려지지 않을 경우 점유자들이 점유를 제3자에게 이전할 위험이 매우 크고, 그 경우 의뢰인이 본안 소송에서 승소하더라도 집행이 불가능하거나 현저히 곤란해질 수 있다는 점을 구체적 자료를 통해 소명했습니다. 특히 1차 가처분 집행이 점유자 불일치로 실패한 경위를 상세히 설명하며, 신속한 결정이 없으면 신탁의 목적 달성 자체가 좌절될 수 있다는 점을 강조하였습니다.

제3 쟁점은 실제 점유자의 특정이었습니다. 서울부동산전문변호사는 현장 조사 자료, 관리사무소 확인 내역, 공과금 납부 명세 등을 종합하여 호실별 실제 점유자를 정확히 특정함으로써, 재차 집행불능에 이르지 않도록 신청서 단계에서부터 정밀한 대응을 진행했습니다.

법원은 서울부동산전문변호사의 주장과 소명자료를 받아들여, 채무자들은 각 부동산에 대한 점유를 풀고 채권자가 위임하는 집행관에게 인도하며 점유를 타인에게 이전하거나 점유 명의를 변경해서는 안 된다는 내용의 부동산점유이전금지가처분 신청을 전부 인용하는 결정을 내렸습니다. 로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 본안 소송 전 단계에서 장래의 집행을 보전하고, 안정적으로 신탁부동산에 대한 공매 등 처분 절차를 진행할 수 있는 발판을 마련하게 되었습니다.

신탁부동산의 무단점유자에 대해서는 수탁자가 소유권에 기한 인도청구권자임을 전제로 본안 소송을 진행해야 하며, 본안 전 점유이전금지가처분을 통해 집행을 보전하는 것이 효과적입니다.

가처분 집행 단계에서 실제 점유자가 신청서상 채무자와 다를 경우 집행불능이 발생할 수 있으므로, 신청 전 현장 조사와 관리주체 확인 등을 통해 실제 점유자를 정확히 특정하는 것이 중요합니다.

사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 초기 상담을 통해 정확한 평가를 받는 것이 안전합니다.