로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 신탁부동산을 무단 점유하던 다수 점유자들을 상대로 한 부동산점유이전금지가처분 신청에서 전부 인용 결정을 받는 결과를 얻을 수 있었습니다. 의뢰인은 다세대주택 여러 호실에 관하여 부동산담보신탁계약에 따라 소유권이전등기를 마친 수탁자였으나, 위탁자의 대출 채무 불이행으로 공매 절차가 개시된 상황에서 위탁자 및 권원 없는 제3자들이 부동산을 무단 점유하여 공매가 수차례 유찰되는 손해를 입고 있었습니다. 수탁자의 소유권 행사 적법성과 점유자들의 점유 권원 부존재, 그리고 보전의 필요성이 핵심 쟁점이었습니다.

신탁법 제22조 제1항은 신탁재산에 대하여는 강제집행, 담보권 실행 등을 위한 경매 등을 할 수 없다고 규정하면서도, 수탁자가 신탁재산의 대내외적 소유자로서 권한을 행사함을 전제로 하고 있습니다. 또한 신탁법 제31조는 수탁자가 신탁재산에 관한 권리와 의무의 귀속주체임을 명확히 하고 있어, 수탁자의 동의 없는 위탁자의 처분행위는 효력이 없습니다.

민사집행법 제300조 제1항은 다툼의 대상에 관한 가처분은 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 한다고 규정하고 있어, 점유이전금지가처분의 보전 필요성 판단 기준이 됩니다. 가처분은 피보전권리의 존재와 보전의 필요성이 모두 소명되어야 인용됩니다.

의뢰인은 다세대주택 여러 호실에 관하여 위탁자 회사와 부동산담보신탁계약을 체결하고 수탁자로서 소유권이전등기를 마친 신탁회사였습니다. 이후 위탁자 회사가 우선수익자에 대한 대출 채무를 이행하지 못하자 신탁계약에 따라 신탁부동산에 대한 공매 절차가 개시되었습니다.

그러나 위탁자 회사와 더불어 아무런 권원 없는 제3자들이 각 호실을 무단으로 점유하면서 공매가 수차례 유찰되어 의뢰인의 재산권 행사에 막대한 지장이 발생하였습니다. 의뢰인은 앞서 기존 점유자를 상대로 점유이전금지가처분 신청을 하여 인용 결정까지 받았으나, 실제 집행 과정에서 점유자가 또 다른 사람으로 바뀌어 집행불능이 되는 경험까지 한 상황이었습니다. 명도 본안소송을 앞두고 점유관계가 다시 이전될 경우 판결의 실효성이 무력화될 위험이 있어 신속한 보전처분이 필요한 단계였습니다.

제1 쟁점은 수탁자인 의뢰인이 신탁부동산에 관하여 인도청구권을 행사할 수 있는 적법한 소유자 지위에 있는지 여부였습니다. 서울부동산전문변호사는 신탁법 법리상 수탁자는 신탁재산의 대내외적 완전한 소유자로서 제3자에 대하여 소유권에 기한 물권적 청구권을 행사할 수 있다는 판례 법리를 근거로, 의뢰인이 점유자들을 상대로 인도를 구할 정당한 권리자임을 명확히 소명하였습니다.

제2 쟁점은 현재 점유자들이 대항할 수 있는 점유 권원을 가지고 있는지 여부였습니다. 서울부동산전문변호사는 부동산담보신탁계약상 수탁자의 사전 동의 없이는 위탁자가 신탁부동산을 임대하거나 처분할 수 없다는 약정 내용과, 신탁법상 수탁자 동의 없는 처분행위는 효력이 없다는 법리를 결합하여 주장하였습니다. 이를 통해 위탁자로부터 점유를 이전받았다고 주장하는 제3자들에게는 의뢰인에게 대항할 수 있는 점유 권원이 존재하지 않음을 입증하였습니다.

제3 쟁점은 보전의 필요성이었습니다. 서울부동산전문변호사는 이전 가처분이 집행불능된 구체적 경위를 상세히 소명하면서, 현장조사 결과 새롭게 파악된 현재 점유자들의 인적사항과 점유 현황을 입증자료로 제출하였습니다. 본안소송 진행 중 점유가 또 다른 제3자에게 이전될 경우 승소 판결을 받더라도 다시 집행불능이 반복될 수 있고, 그 사이 공매 유찰로 인한 재산 가치 하락이 가속화될 수 있다는 점을 강조하여 보전의 시급성과 필요성을 부각하였습니다.

로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 법원은 의뢰인의 피보전권리와 보전의 필요성을 모두 인정하여 부동산점유이전금지가처분 신청을 전부 인용하는 결정을 내렸습니다. 이로써 의뢰인은 향후 진행될 명도 본안소송에서 최종 인도집행을 받기 전까지 점유관계가 제3자에게 이전될 위험을 차단할 수 있게 되었고, 안정적으로 재산권을 보전하면서 공매 절차를 원활히 진행할 수 있는 기반을 마련하였습니다.

신탁부동산에 무단 점유자가 있는 경우, 본안 명도소송 제기에 앞서 점유이전금지가처분을 먼저 확보하는 것이 중요합니다. 점유자가 수시로 바뀌면 승소 판결을 받더라도 집행이 불가능해질 수 있기 때문입니다.

가처분 집행불능 경험이 있다면, 재신청 시 현장조사를 통해 현재 점유자를 정확히 특정하고 이전 집행불능 경위를 구체적으로 소명하는 것이 인용 가능성을 높이는 데 필수적입니다.

사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 초기 상담을 통해 정확한 평가를 받는 것이 안전합니다.