로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 2024년 부동산담보신탁 계약에 따라 소유권을 취득한 집합건물 다수 호실에 관하여 11명의 점유자를 상대로 부동산점유이전금지가처분 인용 결정을 받는 결과를 얻을 수 있었습니다. 의뢰인은 서울 노원구 소재 지하 2층부터 10층까지의 다수 호실로 구성된 집합건물에 관하여 신탁등기를 마친 신탁회사였으나, 법인 및 개인 등 다수의 점유자가 정당한 권원 없이 각 호실을 점유하고 있는 상황이었습니다. 본 사건의 핵심 쟁점은 소유권에 기한 인도청구권을 피보전권리로 한 보전처분의 적법성과 다수 채무자별 점유 호실의 특정이었습니다.

민사집행법 제300조 제1항은 다툼의 대상에 관한 가처분은 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 한다고 규정하고 있으며, 부동산점유이전금지가처분은 본안소송의 집행력 보전을 위한 대표적인 보전처분에 해당합니다. 민법 제213조는 소유자가 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있도록 규정하여 소유권에 기한 인도청구권의 근거가 됩니다. 신탁법 제2조는 신탁을 위탁자가 수탁자에게 특정 재산을 이전하고 수탁자로 하여금 신탁목적에 따라 관리, 처분 등을 하게 하는 법률관계로 정의하여, 부동산담보신탁의 수탁자가 소유권자의 지위에서 인도청구를 할 수 있는 근거가 됩니다. 가처분이 인용되기 위해서는 피보전권리와 보전의 필요성이 모두 소명되어야 합니다.

의뢰인은 부동산담보신탁 계약에 따라 서울 노원구 소재 공동주택, 즉 지하 2층부터 지상 10층까지 다수 호실로 구성된 집합건물에 관하여 소유권이전등기를 마친 신탁회사입니다. 그러나 해당 집합건물의 여러 호실에 대하여 법인과 개인 등 11명의 점유자들이 아무런 정당한 권원 없이 각 호실을 점유하고 있는 상황이 발생하였습니다. 의뢰인은 본안에서의 인도청구에 앞서 점유 현황을 고정하지 않으면 채무자들이 점유를 제3자에게 이전하여 향후 본집행이 어려워질 가능성이 있다고 판단하였습니다. 이에 의뢰인은 2024년 소유권에 기한 인도청구권을 피보전권리로 하여 점유자들을 채무자로 하는 부동산점유이전금지가처분을 신청하였습니다.

제1 쟁점은 피보전권리의 소명이었습니다. 서울부동산전문변호사는 의뢰인이 부동산담보신탁 계약에 따라 신탁등기를 마친 적법한 소유자라는 점을 신탁원부와 등기사항증명서 등 객관적 자료로 입증하였고, 민법 제213조에 따른 소유권에 기한 인도청구권이 피보전권리로 충분히 인정될 수 있다는 법리를 정리하여 신청서에 반영하였습니다.

제2 쟁점은 다수 채무자별 점유 호실의 특정이었습니다. 집합건물 다수 호실에 11명의 점유자가 산재되어 있는 복잡한 점유 현황에서는 채무자별 점유 부분이 명확히 특정되지 않으면 가처분 결정이 무용해질 위험이 있습니다. 서울부동산전문변호사는 현장 점유 현황을 면밀히 파악하여 각 채무자가 점유하는 호실을 일대일로 매칭하고, 이를 별지 목록으로 체계적으로 정리하여 결정문에 반영되도록 하였습니다.

제3 쟁점은 보전의 필요성이었습니다. 서울부동산전문변호사는 점유자들이 점유를 임의로 제3자에게 이전할 경우 본안 판결의 집행력이 미치지 못하여 본집행이 현저히 곤란해질 수 있다는 점을 구체적 사정과 함께 소명하였습니다. 아울러 담보 제공 방식으로 공탁보증보험증권을 활용하는 방안을 선택하여 의뢰인의 초기 비용 부담을 줄이면서 신속한 결정이 가능하도록 절차를 설계하였고, 결정 이후의 집행관 집행 절차와 유의사항도 함께 안내하였습니다.

로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 2024년 부동산점유이전금지가처분 인용 결정을 받았습니다. 법원은 소유권에 기한 인도청구권을 피보전권리로 인정하고, 채무자들에게 별지 목록 기재 각 부동산에 대한 점유를 풀고 의뢰인이 위임하는 집행관에게 인도할 것, 집행관은 현상을 변경하지 아니하는 조건으로 채무자들에게 사용을 허용할 것, 채무자들은 점유를 타인에게 이전하거나 점유명의를 변경하지 못할 것을 명하는 내용의 결정을 내렸습니다. 이로써 의뢰인은 향후 본안 인도소송에서 가처분 집행 당시의 점유자를 상대로 집행력을 유지할 수 있는 법적 지위를 확보하게 되었으며, 채무자들이 점유를 제3자에게 이전하더라도 본집행에 지장이 없도록 권리를 보전할 수 있게 되었습니다.

부동산담보신탁의 수탁자가 다수 무단점유자를 상대로 인도소송을 준비하는 경우, 본안 제기에 앞서 부동산점유이전금지가처분을 신청하여 점유 현황을 고정하는 것이 중요합니다. 가처분 집행 없이 본안만 진행하면 판결 확정 시점에 채무자가 바뀌어 집행이 불능 상태에 빠질 수 있기 때문입니다.

집합건물 다수 호실에 다수의 점유자가 산재된 사안에서는 채무자별 점유 호실의 특정과 별지 목록 작성이 결정의 실효성을 좌우합니다. 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 초기 상담을 통해 정확한 평가를 받는 것이 안전합니다.