로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 신탁부동산 다수 호실에 관한 부동산점유이전금지가처분 인용 결정을 받아내는 결과를 얻을 수 있었습니다. 의뢰인은 오피스텔 다수 호실에 관하여 부동산 담보신탁계약을 체결하고 소유권이전등기를 마친 수탁자였으나, 위탁자의 대출 이자 연체로 기한이익이 상실되어 환가 절차를 앞두게 되었습니다. 그러나 해당 부동산에 권한 없이 거주하는 점유자들이 있어 향후 명도소송 중 점유 이전으로 인한 집행 곤란을 사전에 차단할 필요가 있었습니다.

민사집행법 제300조 제1항은 다툼의 대상에 관한 가처분은 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 한다고 규정하고 있어, 점유이전금지가처분의 법적 근거가 됩니다. 신탁법 제31조는 수탁자가 신탁재산에 속하는 재산의 관리, 처분 등을 하고 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 모든 행위를 할 권한이 있다고 규정하여 수탁자의 대내외적 소유권자 지위를 인정하고 있습니다. 또한 민법 제214조는 소유자가 소유권을 방해하는 자에 대하여 방해의 제거를 청구할 수 있고, 소유권을 방해할 염려가 있는 행위를 하는 자에 대하여 그 예방을 청구할 수 있다고 규정합니다.

의뢰인은 한 오피스텔의 다수 호실에 관하여 부동산 담보신탁계약을 체결하고 수탁자로서 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이후 신탁계약상 위탁자가 대출 이자를 연체하면서 기한이익을 상실하게 되었고, 의뢰인은 신탁계약에 따라 신탁부동산의 환가 절차를 본격적으로 진행해야 하는 상황에 놓였습니다.

그러나 해당 오피스텔 호실들에는 적법한 권원 없이 거주하는 다수의 점유자들이 존재하였고, 이로 인해 정상적인 관리 및 처분에 큰 지장이 예상되었습니다. 특히 본안인 명도소송이 진행되는 동안 점유자가 제3자에게 점유를 이전하거나 점유 명의를 변경할 경우, 추후 강제집행이 사실상 불가능해지거나 현저히 곤란해질 위험이 있었습니다. 의뢰인은 신탁재산을 안정적으로 환가하기 위한 사전 보전 조치가 필요하다고 판단하여 서울부동산전문변호사에게 사건을 의뢰하였습니다.

제1 쟁점은 수탁자인 의뢰인이 무단 점유자들을 상대로 부동산 인도를 청구할 피보전권리를 가지는지 여부였습니다. 서울부동산전문변호사는 부동산 담보신탁계약에 따라 부동산의 소유권이 위탁자로부터 수탁자인 의뢰인에게 완전히 이전되었고, 대내외적으로 소유권자이자 관리처분권자의 지위에 있음을 명확히 하였습니다. 이를 토대로 의뢰인은 민법 제214조에 따른 소유권에 기한 방해배제청구권 및 인도청구권을 보유하므로, 무단 점유자를 상대로 한 부동산 인도청구의 피보전권리가 충분히 인정된다는 법리를 구성하였습니다.

제2 쟁점은 보전의 필요성, 즉 본안소송 전에 점유 현상을 고정시켜야 할 긴급한 필요가 있는지였습니다. 서울부동산전문변호사는 점유자가 다수이고 점유 형태가 불안정한 상황에서 명도소송 진행 중 점유자가 변경되거나 점유가 제3자에게 이전될 경우, 판결을 받더라도 집행 대상이 특정되지 않아 강제집행이 불가능해지거나 현저히 곤란해진다는 점을 구체적으로 소명하였습니다. 입증 방법으로는 신탁원부, 등기사항전부증명서, 위탁자의 기한이익 상실 통지 자료, 현장 점유 현황 자료 등을 체계적으로 정리하여 제출하였고, 신속한 가처분 결정을 받기 위해 신청서 작성 단계에서부터 쟁점을 압축적으로 정리하였습니다.

로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 법원으로부터 부동산점유이전금지가처분 인용 결정을 받았습니다. 법원은 신탁계약에 따른 수탁자의 소유권에 기한 인도청구권이 피보전권리로 충분히 소명되었고, 본안소송 전 점유 이전을 막지 않으면 장래 강제집행이 곤란해질 염려가 있다는 보전의 필요성도 인정된다고 판단하였습니다.

이에 따라 법원은 채무자들이 각 점유하고 있는 부동산에 대한 점유를 풀고 집행관에게 인도하며, 점유를 타인에게 이전하거나 점유 명의를 변경해서는 안 된다는 내용의 결정을 내렸습니다. 의뢰인은 본안소송 전 신속하게 점유 관계를 고정시켜 향후 발생할 수 있는 집행 장애를 사전에 차단하고, 신탁재산의 환가 절차를 안정적으로 진행할 수 있는 기반을 확보하였습니다.

신탁부동산의 수탁자가 무단 점유자를 상대로 명도소송을 준비하는 경우, 본안 제기 전 또는 동시에 부동산점유이전금지가처분을 신청하는 것이 추후 집행의 실효성 확보를 위해 중요합니다.

점유자가 다수이거나 점유 형태가 유동적인 경우, 점유 이전으로 인한 집행 곤란 사유를 구체적으로 소명하는 것이 보전의 필요성 인정에 결정적입니다.

사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 초기 상담을 통해 정확한 평가를 받는 것이 안전합니다.