로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 신탁부동산에 대한 부동산점유이전금지가처분 인용 결정을 받아 본안소송 및 공매 절차의 실효성을 확보할 수 있었습니다. 의뢰인은 부동산담보신탁계약에 따라 소유권이전등기를 마친 수탁자였으며, 위탁자와 임대차계약을 체결한 임차인이 차임을 장기간 연체하고 부동산 인도까지 거부하는 상황이었습니다. 핵심 쟁점은 수탁자가 위탁자를 대위하여 임대차계약을 해지하고 인도청구권을 피보전권리로 한 가처분을 신청할 수 있는지 여부였습니다.

신탁법 제31조는 수탁자가 신탁재산에 관한 권리와 의무의 귀속 주체로서 신탁재산의 관리, 처분 등에 필요한 모든 행위를 할 권한을 가진다고 규정하고 있습니다. 민법 제640조는 건물 기타 공작물의 임대차에서 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있으며, 민법 제404조는 채권자가 자기의 채권을 보전하기 위하여 채무자의 권리를 행사할 수 있도록 채권자대위권을 정하고 있습니다. 또한 민사집행법 제300조 제1항은 다툼의 대상에 관한 가처분이 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우 인정된다고 규정하고 있어, 부동산 인도청구권을 피보전권리로 한 점유이전금지가처분의 근거가 됩니다.

의뢰인은 위탁자와 부동산담보신탁계약을 체결한 후 신탁부동산에 관하여 소유권이전등기를 마친 수탁자였습니다. 위탁자는 이 사건 부동산을 채무자에게 임대하였으나, 채무자는 상당 기간에 걸쳐 차임을 지급하지 않아 연체 차임이 3기 이상에 이르렀습니다. 이후 신탁부동산을 담보로 한 대출에 대하여 채무불이행이 발생하면서 의뢰인은 신탁계약상 처분 권한에 따라 공매 절차를 진행해야 하는 상황에 놓였습니다. 그러나 채무자가 부동산 인도를 거부하고 점유를 계속하면서 매각가치가 현저히 떨어지고 매수희망자 확보가 어려워질 우려가 커지자, 의뢰인은 본안소송 전 점유 확보를 위해 서울부동산전문변호사에게 사건을 의뢰하였습니다.

첫 번째 쟁점은 수탁자인 의뢰인이 직접 임대차계약 해지 및 인도청구를 할 수 있는지 여부였습니다. 임대차계약의 당사자는 위탁자이고 의뢰인은 형식상 임대인이 아니었기 때문에, 인도청구권의 행사 주체 적격이 다투어질 수 있는 구조였습니다. 서울부동산전문변호사는 신탁법 제31조에 따라 수탁자가 신탁재산에 관하여 포괄적인 관리·처분 권한을 보유한다는 점, 그리고 위탁자가 임대차계약 해지를 게을리하는 경우 수탁자가 신탁재산 보전을 위하여 민법 제404조의 채권자대위권에 기하여 임대인인 위탁자의 해지권 및 인도청구권을 대위행사할 수 있다는 법리를 구성하여 주장하였습니다.

두 번째 쟁점은 임대차계약 해지의 정당성 확보였습니다. 서울부동산전문변호사는 임대인이 보관하던 차임 지급 내역, 임대차계약서, 연체 차임 산정자료를 정리하여 채무자의 차임 연체액이 민법 제640조에서 정한 2기를 훨씬 초과하는 3기 이상에 달하였음을 객관적 자료로 소명하였습니다. 이를 토대로 위탁자를 대위한 해지통고의 의사를 신청서에 기재하여 해지의 효력을 명확히 하였습니다.

세 번째 쟁점은 보전의 필요성이었습니다. 서울부동산전문변호사는 공매 절차가 임박한 상황에서 채무자가 점유를 제3자에게 이전하거나 점유명의를 변경할 경우 향후 본안 승소판결을 받더라도 집행관의 인도집행이 불가능해진다는 점, 매각가치의 하락과 공매 지연으로 인한 손해가 회복하기 어렵다는 점을 구체적으로 소명하였습니다. 신탁재산의 효율적 환가와 관계인의 이익 보호를 위해 점유의 현상을 동결할 긴급한 필요가 있음을 강조한 것입니다.

로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 신청 취지대로 부동산점유이전금지가처분 인용 결정을 받았습니다. 결정 주문에는 채무자가 이 사건 부동산에 대한 점유를 풀고 채권자가 위임하는 집행관에게 인도하여야 하며, 점유를 타인에게 이전하거나 점유명의를 변경하여서는 안 된다는 내용이 담겼습니다. 이를 통해 의뢰인은 본안 인도청구 소송에서 승소하더라도 집행이 어려워지는 상황을 사전에 차단하고, 공매 절차의 정상적인 진행을 위한 기반을 확보하였습니다. 본 사례는 수탁자가 임대인인 위탁자를 대위하여 임차인에 대한 인도청구권을 피보전권리로 가처분을 활용한 사안이라는 점에서 실무적 의의가 있습니다.

신탁부동산의 임차인이 차임을 연체하거나 인도를 거부하는 경우, 수탁자는 위탁자를 대위하여 임대차계약 해지 및 인도청구를 검토할 수 있으며, 이때 점유이전금지가처분을 먼저 신청해 두는 것이 본안 집행의 실효성 확보에 유리합니다.

공매나 매각 절차가 예정된 신탁부동산에서 점유자가 협조하지 않는 경우, 점유의 현상을 조기에 고정하지 않으면 매각가치 하락과 집행 불능이 발생할 수 있으므로, 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있는 만큼 로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 초기 상담을 통해 정확한 평가를 받는 것이 안전합니다.