로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 신탁 부동산에 대한 부동산점유이전금지가처분 인용 결정을 받아 향후 본안 명도 소송에서의 강제집행을 보전하는 결과를 얻을 수 있었습니다. 의뢰인은 경기 용인 지역 아파트 단지 내 복수 전유부분을 수탁받아 관리하던 자산신탁회사로서, 임대차계약이 해지되었음에도 임차인이 퇴거를 거부하는 상황에 직면하였습니다. 임차인이 점유를 제3자에게 이전하거나 점유명의를 변경할 경우 본안 판결을 받더라도 집행이 불가능해질 위험이 핵심 쟁점이었습니다.

민사집행법 제300조 제1항은 다툼의 대상에 관한 가처분은 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 한다고 규정하고 있습니다. 점유 주체나 점유 명의가 변동될 경우 본안 판결의 기판력과 집행력이 새로운 점유자에게 미치지 않게 되어 별도 소송이 필요해지므로, 점유이전금지가처분은 부동산 명도 소송에 선행하는 보전처분으로 활용됩니다. 신탁법 제31조는 수탁자가 신탁재산에 대한 권리와 의무의 귀속주체임을 규정하고 있어, 수탁자인 신탁회사가 직접 명도청구권을 행사할 수 있는 근거가 됩니다. 민법 제213조는 소유자에게 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 권리를 부여하고 있습니다.

의뢰인은 2020년 아파트 단지 내 복수의 전유부분에 관한 신탁원부가 설정되면서 수탁자 지위에서 해당 부동산의 소유권을 보유하게 된 자산신탁회사입니다. 이후 해당 부동산에는 임차인이 점유하고 있었으나, 2021년 임대차계약이 해지되었습니다.

임대차계약 해지에도 불구하고 임차인은 부동산을 계속 점유하면서 퇴거 요구에 응하지 않았습니다. 의뢰인은 점유가 제3자에게 이전되거나 점유명의가 변경될 경우 본안 명도 소송에서 승소하더라도 집행이 사실상 불가능해질 위험을 인지하고, 서울부동산전문변호사에게 보전처분 절차에 관한 법률 조력을 의뢰하였습니다.

제1 쟁점은 신탁 부동산을 수탁받은 자산신탁회사가 임차인에 대한 건물인도청구권을 피보전권리로 주장할 수 있는지 여부였습니다. 서울부동산전문변호사는 신탁법 제31조에 따라 수탁자가 신탁재산의 소유권 귀속주체임을 전제로, 수탁자인 의뢰인이 임대차계약 해지의 효과를 원용하여 소유권에 기한 건물인도청구권을 행사할 수 있다는 법리를 구성하였습니다. 서울부동산전문변호사는 신탁원부, 임대차계약서, 해지 통보 자료 등을 통해 의뢰인의 소유권과 임대차 종료 사실을 일관되게 소명하였습니다.

제2 쟁점은 보전의 필요성이었습니다. 서울부동산전문변호사는 임차인이 임의로 점유를 타인에게 이전하거나 점유명의를 변경할 경우, 본안 판결의 집행력이 새로운 점유자에게 미치지 않아 명도 집행이 현저히 곤란해진다는 점을 구체적으로 주장하였습니다. 서울부동산전문변호사는 다수 전유부분을 동시에 관리하는 신탁회사의 특성상 점유 변동 위험이 현실적이며, 이는 사후적 구제로 회복하기 어려운 손해에 해당한다는 점을 강조하였습니다.

제3 쟁점은 담보 제공과 신속한 집행 확보였습니다. 서울부동산전문변호사는 현금공탁 대신 공탁보증보험증권을 제출하는 방식으로 의뢰인의 자금 부담을 줄이면서도 가처분 신청 절차를 신속하게 진행하였습니다. 결정문 수령 이후에는 민사집행법이 정한 집행기간 내에 집행관에게 집행을 위임하여 보전처분의 실효성을 확보하였습니다.

로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 2023년 부동산점유이전금지가처분 신청에 대한 인용 결정을 받을 수 있었습니다. 결정의 주된 내용은 임차인이 해당 부동산에 대한 점유를 풀어 집행관에게 인도하고, 집행관은 현상을 변경하지 않는 조건으로 임차인에게 사용을 허용하되, 임차인은 점유를 타인에게 이전하거나 점유명의를 변경할 수 없다는 것이었습니다. 의뢰인은 집행관에 의한 신속한 집행으로 향후 본안 명도 소송에서의 강제집행 가능성을 확보하게 되었고, 다수 신탁 부동산을 관리하는 수탁자로서의 권리 보전이라는 실무상 의미를 거두었습니다.

임대차계약이 해지된 후에도 임차인이 점유를 유지하는 경우, 본안 명도 소송을 제기하기에 앞서 부동산점유이전금지가처분을 선행적으로 신청하는 것이 안전합니다. 점유가 제3자에게 이전되면 본안 판결의 집행력이 새 점유자에게 미치지 않아 별도 소송이 필요해지기 때문입니다.

신탁 부동산의 경우 수탁자인 신탁회사가 직접 피보전권리의 주체가 되므로, 신탁원부와 임대차 관계 서류를 통한 권리 소명이 핵심입니다. 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 초기 상담을 통해 보전처분과 본안 소송 전략을 통합적으로 검토받는 것이 안전합니다.