로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 점유 현상을 본안소송 전에 동결시키고 향후 건물인도 강제집행 가능성을 확보하는 결과를 얻을 수 있었습니다. 의뢰인은 부동산 신탁을 전문으로 하는 자산신탁 회사로서 수도권 소재 근린생활시설 및 다가구주택의 수탁자로 소유권을 보유하고 있었으나, 지상 1층 일부를 제3자가 권원 없이 점유하고 있는 상태였습니다. 본안 판결을 받더라도 그 사이 점유가 또 다른 제3자에게 이전될 경우 집행 자체가 불가능해질 위험이 있어, 신속한 보전처분이 필요한 상황이었습니다.

민사집행법 제300조 제1항은 다툼의 대상에 관한 가처분은 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 한다고 규정하고 있습니다. 부동산점유이전금지가처분은 그 대표적 유형으로, 본안에서 건물인도 판결을 받기 전에 점유 명의의 변동을 차단하여 집행권원의 실효성을 확보하는 기능을 합니다. 또한 신탁법 제2조 및 제31조는 신탁재산은 수탁자 명의로 이전되며 수탁자는 신탁재산에 관한 권리와 의무를 대내외적으로 행사한다는 취지로 규정하고 있어, 부동산 신탁에서 수탁자 앞으로 소유권이전등기가 마쳐지면 대내외적 소유권이 수탁자에게 완전히 이전됩니다. 가처분 신청을 위해서는 피보전권리의 소명과 보전의 필요성 소명이 요구되며, 통상 담보 제공을 조건으로 결정이 이루어집니다.

의뢰인은 수도권 소재 철골 철근콘크리트조 근린생활시설 및 다가구주택 건물에 관하여 부동산 신탁계약에 따라 수탁자로 소유권이전등기를 마치고 해당 부동산의 소유권을 보유하고 있었습니다. 그런데 해당 건물 지상 1층 중 약 131㎡ 면적을 특정인이 임대차계약 등 정당한 권원 없이 점유하고 있는 상황이 확인되었습니다. 의뢰인은 본안인 건물인도 청구 소송을 준비하던 중, 소송 진행 기간 동안 점유가 제3자에게 이전되면 향후 인도 판결을 받더라도 강제집행 단계에서 집행 대상이 특정되지 않아 집행이 좌절될 위험이 크다고 판단하였습니다. 이에 2023년 무렵 서울부동산전문변호사에게 점유 현상의 보전을 위한 법률 조력을 의뢰하였습니다.

제1 쟁점은 신탁된 부동산에 관하여 수탁자가 단독으로 점유이전금지가처분의 피보전권리인 건물인도청구권을 행사할 수 있는지 여부였습니다. 서울부동산전문변호사는 신탁법상 부동산 신탁의 법적 성격을 검토한 뒤, 수탁자 앞으로 소유권이전등기가 경료되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 이전되어 수탁자가 소유권에 기한 방해배제 및 인도청구권을 단독으로 행사할 수 있다는 법리를 토대로 피보전권리의 소명자료를 구성하였습니다. 신탁원부, 등기사항전부증명서, 신탁계약서 등을 통해 수탁자로서의 소유권 보유 사실을 명확히 입증하였습니다.

제2 쟁점은 보전의 필요성 소명이었습니다. 서울부동산전문변호사는 본안 판결이 확정되기까지 상당한 기간이 소요되는데, 그 기간 중 점유자가 점유 명의를 변경하거나 제3자에게 점유를 이전할 경우 승계집행문 부여 절차에 한계가 있어 집행이 좌절될 수 있다는 점을 구체적 사정과 함께 적시하였습니다. 점유 현황 사진, 현장 확인 자료 등을 통해 현재 점유 상태와 점유자의 특정 가능성을 소명하였습니다.

제3 쟁점은 담보 제공 방식이었습니다. 서울부동산전문변호사는 현금공탁 대신 공탁보증보험증권 제출을 허가하여 줄 것을 신청하여 의뢰인의 초기 비용 부담을 최소화하는 방안을 제시하였습니다. 아울러 가처분 결정 이후에도 결정서 송달일로부터 2주 이내에 집행을 완료하여야 한다는 민사집행법상 집행기간 요건을 의뢰인에게 안내하고, 집행관 위임 및 현장 집행 절차 전반을 지원하였습니다.

로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인의 부동산점유이전금지가처분 신청은 인용되었습니다. 결정 주문에서는 점유자가 해당 건물 지상 1층 중 약 131㎡에 대한 점유를 풀고 의뢰인이 위임하는 집행관에게 인도하여야 하며, 점유를 타인에게 이전하거나 점유명의를 변경하여서는 아니 된다는 내용이 포함되었습니다. 이를 통해 의뢰인은 본안소송 진행 중에도 점유 주체의 동일성을 유지시켜, 추후 건물인도 본안에서 받게 될 집행권원의 실효성을 사전에 확보할 수 있었습니다.

신탁부동산에 관한 점유 분쟁의 경우, 수탁자가 대내외적 소유권자로서 직접 피보전권리를 행사할 수 있는지에 대한 법리 정리가 신청 단계에서 매우 중요합니다.

부동산점유이전금지가처분은 결정만으로는 의미가 없고 결정서 송달일로부터 2주 이내에 집행을 완료하여야 효력이 유지되므로, 결정 이후 집행관 위임과 현장 집행까지 일관된 일정 관리가 필요합니다.

사실관계에 따라 피보전권리의 구성, 보전의 필요성 소명 수준, 담보 제공 방식이 달라질 수 있으므로, 로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 초기 상담을 통해 정확한 평가를 받는 것이 안전합니다.