로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 다가구주택 건물 전체에 대하여 8명의 점유자 전원을 상대로 한 부동산점유이전금지가처분 신청을 인용받는 결과를 얻을 수 있었습니다. 의뢰인은 경기도 용인시 소재 지하 1층부터 지상 4층 규모의 근린생활시설 및 다가구주택 건물 소유자로서, 각 층과 호실을 점유 중인 다수의 개인 및 법인을 상대로 건물인도 본안 소송을 준비 중이었습니다. 핵심 쟁점은 다수의 점유자별 점유 부분을 어떻게 명확히 특정하여 집행의 실효성을 확보할 것인지였습니다.

민사집행법 제300조 제1항은 다툼의 대상에 관한 가처분은 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 한다고 규정하고 있습니다. 부동산점유이전금지가처분은 건물인도청구권을 본안으로 하는 권리 보전 수단으로, 점유자의 변경으로 인한 본안 집행 불능을 방지하기 위한 보전처분에 해당합니다. 민법 제213조는 소유자가 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있다고 규정하여, 소유권에 기한 물권적 청구권으로서의 건물인도청구권의 근거가 됩니다. 가처분 결정 시 법원은 통상 공탁보증보험증권 등 담보 제공을 명하며, 인용 결정 후 집행관은 현상 변경 금지 조건으로 채무자에게 사용을 허용하면서 점유 상태를 공시합니다.

의뢰인은 경기도 용인시 소재 지하 1층 및 지상 1층부터 4층까지의 근린생활시설 및 다가구주택 건물 소유자였습니다. 해당 건물의 각 층과 호실에는 개인 및 법인 등 총 8명이 각각 특정 부분을 점유하고 있었으며, 의뢰인은 이들에 대하여 건물인도청구 본안 소송을 진행하고자 하였습니다. 그러나 본안 소송 진행 중 점유자들이 점유를 제3자에게 이전하거나 점유명의를 변경할 경우, 향후 본안 판결을 받더라도 강제집행 단계에서 새로운 점유자를 상대로 다시 소송을 제기해야 하는 등 집행이 사실상 불가능해질 위험이 있었습니다. 이에 의뢰인은 본안 소송에 앞서 점유 현상을 고정시킬 보전처분이 필요한 상황에서 로엘법무법인 서울부동산전문변호사를 선임하여 부동산점유이전금지가처분을 신청하기에 이르렀습니다.

제1 쟁점은 피보전권리의 명확한 특정이었습니다. 서울부동산전문변호사는 의뢰인의 소유권 등기를 근거로 민법 제213조에 따른 소유권에 기한 건물인도청구권을 피보전권리로 특정하여 신청서를 작성하였습니다. 단순 점유권원 부존재 주장에 그치지 않고 소유권을 본권으로 한 물권적 청구권임을 명확히 하여, 보전의 필요성에 관한 법원의 판단을 신속히 이끌어내고자 하였습니다.

제2 쟁점은 다수 채무자별 점유 부분의 개별 특정이었습니다. 점유이전금지가처분은 그 대상 목적물이 특정되지 않으면 집행 자체가 불가능하므로, 서울부동산전문변호사는 지하 1층 전부, 지상 1층 중 각 채무자별 점유 부분, 지상 2층 전부, 지상 3층 및 4층의 각 점유 부분을 별지 도면을 통해 도면 단위로 구분하여 명확히 특정하였습니다. 이를 통해 집행관이 현장에서 즉시 점유 부분을 확인하고 공시할 수 있도록 집행의 실효성을 확보하였습니다.

제3 쟁점은 보전의 필요성 소명과 담보 제공이었습니다. 서울부동산전문변호사는 다수 점유자가 존재하는 다가구주택의 특성상 점유 이전 또는 점유명의 변경의 위험성이 높다는 점을 소명하고, 8명의 채무자 각각에 대한 별도의 공탁보증보험증권을 제출하는 방식으로 담보 제공 절차를 신속히 진행하였습니다.

로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 8명의 채무자 전원에 대하여 부동산점유이전금지가처분 인용 결정을 받았습니다. 법원은 채무자들 각각에 대하여 점유를 풀고 의뢰인이 위임하는 집행관에게 이를 인도할 것을 명하였으며, 채무자들이 점유를 타인에게 이전하거나 점유명의를 변경하여서는 아니 된다는 결정과 함께 집행관으로 하여금 그 취지를 공시하도록 하였습니다. 또한 집행관은 현상을 변경하지 아니할 것을 조건으로 채무자들에게 종전과 같이 사용을 허용하도록 하여, 점유 상태를 고정시키면서도 본안 판결 시까지 분쟁이 확대되지 않도록 하는 균형 잡힌 결정이 이루어졌습니다. 이로써 의뢰인은 향후 건물인도 본안 소송에서의 강제집행 가능성을 안정적으로 확보할 수 있게 되었습니다.

다수 점유자가 있는 건물에 대한 점유이전금지가처분의 경우, 각 점유자별 점유 부분을 도면으로 구체적으로 특정하지 않으면 집행 단계에서 좌절될 수 있으므로 신청서 작성 단계에서 도면 특정이 핵심입니다.

건물인도 본안 소송을 준비 중이라면 본안 제기와 동시에 또는 그에 앞서 점유이전금지가처분을 함께 검토하는 것이, 판결 후 새로운 점유자 출현으로 인한 집행 불능 위험을 차단하는 가장 효과적인 방법입니다.

사실관계에 따라 피보전권리의 구성이나 담보액 산정이 달라질 수 있으므로, 로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 초기 상담을 통해 정확한 평가를 받는 것이 안전합니다.