로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 신탁부동산을 무단 점유 중인 채무자들에 대하여 부동산점유이전금지가처분 결정을 받아내는 결과를 얻을 수 있었습니다. 의뢰인은 200억 원대 대출채무를 담보하기 위한 부동산 담보신탁의 수탁자였으나, 신탁 이전에 위탁자와 임대차계약을 체결하였던 임차인들이 수년간 차임을 연체한 채 점유를 계속하는 상황이었습니다. 본안 건물인도 소송 도중 점유가 제3자에게 이전될 경우 강제집행이 무력화될 위험이 핵심 쟁점이었습니다.

민사집행법 제300조 제1항은 다툼의 대상에 관한 가처분에 관하여 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 때 신청할 수 있도록 규정하고 있습니다. 신탁법 제31조는 수탁자가 신탁재산에 관한 권리와 의무의 귀속주체가 되어 신탁의 목적에 따라 신탁재산을 관리 및 처분할 권한을 가진다고 정하고 있으며, 민법 제213조는 소유자가 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있다고 규정하고 있습니다. 부동산점유이전금지가처분의 인용을 위해서는 피보전권리의 존재와 보전의 필요성이 소명되어야 합니다.

의뢰인은 2020년경 경기도 소재 상가 여러 호실에 관하여 부동산 담보신탁계약을 체결하고 수탁자로서 소유권이전등기를 마친 신탁회사였습니다. 해당 신탁은 200억 원대 대출채무를 담보하기 위한 목적으로 설정된 것이었습니다. 한편 신탁계약 체결 이전에 위탁자와 임대차계약을 체결한 임차인들은 해당 부동산에서 실내 스포츠 시설 및 음식점 등을 운영하여 왔으나, 수년에 걸쳐 차임을 지급하지 않은 채 점유를 이어가고 있었습니다. 대출채무의 불이행으로 신탁부동산의 환가 처분 절차를 진행해야 하는 의뢰인으로서는 채무자들의 무단 점유 상태를 정리할 필요가 절실하였고, 본안 소송 진행에 앞서 점유 상태를 고정시키는 보전처분이 필요한 상황이었습니다.

제1 쟁점은 수탁자인 의뢰인에게 점유자들에 대한 인도청구권, 즉 피보전권리가 인정되는지 여부였습니다. 서울부동산전문변호사는 신탁법상 부동산담보신탁이 체결되면 신탁재산의 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되는 점, 따라서 의뢰인이 소유권에 기한 반환청구권 및 신탁재산의 보존과 관리를 위한 일체의 법적 조치를 취할 권한을 보유한다는 점을 법리적으로 정리하여 주장하였습니다. 신탁등기부 및 신탁원부, 대출 관련 자료를 통해 의뢰인의 수탁자 지위와 신탁목적을 명확히 입증하였습니다.

제2 쟁점은 기존 임대차계약의 효력이 의뢰인에게 대항할 수 있는지 여부였습니다. 서울부동산전문변호사는 채무자들이 수년에 걸쳐 차임을 연체함으로써 임대차계약의 기초가 되는 신뢰관계가 이미 파탄에 이르렀다는 점, 차임 연체액이 임대차계약 해지사유에 해당한다는 점을 차임 지급내역 및 미납 명세를 통해 구체적으로 소명하였습니다.

제3 쟁점은 보전의 필요성이었습니다. 서울부동산전문변호사는 본안 건물인도 소송이 장기화될 수밖에 없는 점, 그 사이 점유자들이 점유를 제3자에게 이전하거나 점유명의를 변경할 경우 승소 판결을 받더라도 당사자항정의 원칙상 강제집행이 곤란해진다는 점을 강조하였습니다. 점유 부동산의 영업 형태와 점유 변동 가능성을 구체적 사정으로 제시하여 보전 필요성을 적극 소명하였습니다.

로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 2025년 채무자들이 각 점유 부동산의 점유를 타인에게 이전하거나 점유 명의를 변경해서는 안 된다는 내용의 부동산점유이전금지가처분 결정을 받아내는 성과를 거두었습니다. 법원은 피보전권리와 보전의 필요성이 모두 소명된다고 판단하였습니다. 이로써 의뢰인은 본안 건물인도 소송 진행 중 점유 상태의 변경으로 인한 집행 불능 위험을 차단하고, 향후 강제집행의 실효성을 확보할 수 있는 법적 기반을 마련하게 되었습니다.

신탁부동산의 임차인 명도가 문제되는 경우, 수탁자가 본안 건물인도 소송에 앞서 부동산점유이전금지가처분을 선행하는 것이 향후 강제집행의 실효성을 확보하는 데 중요합니다. 점유가 제3자에게 이전되면 기존 판결로는 집행이 불가능해질 수 있기 때문입니다.

담보신탁 이전 임대차계약의 효력, 차임 연체로 인한 해지 가능성, 대항력 유무 등 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 초기 상담을 통해 정확한 평가를 받는 것이 안전합니다.