로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 점유 중인 피고들 전원에 대하여 해당 호실의 인도 판결과 가집행 선고를 받아내는 결과를 얻을 수 있었습니다. 의뢰인은 부동산담보신탁계약에 따라 신축 집합건물의 수탁자로서 소유권이전등기를 마쳤음에도, 피고들이 인도를 거부하고 그중 1인은 유치권을 주장하며 점유를 유지하던 상황이었습니다. 신탁 수탁자의 소유권 범위와 유치권의 견련관계 및 점유 요건이 핵심 쟁점으로 부각되었습니다.

민법 제213조는 소유자가 그 소유물을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있다고 규정하면서, 점유자가 그 물건을 점유할 권리가 있는 때에는 반환을 거부할 수 있다고 규정하고 있습니다. 부동산담보신탁의 경우 신탁법에 따라 수탁자 앞으로 소유권이전등기가 마쳐지면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되므로, 수탁자는 소유권에 기한 인도청구권을 행사할 수 있습니다. 민법 제320조 제1항은 타인의 물건을 점유한 자가 그 물건에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우 변제를 받을 때까지 그 물건을 유치할 수 있다고 규정하고, 같은 조 제2항은 그 점유가 불법행위로 인한 경우에는 유치권이 성립하지 않는다고 규정하고 있습니다. 따라서 유치권이 성립하려면 피담보채권과 목적물 사이의 견련관계, 적법한 점유, 변제기 도래 등의 요건을 모두 갖추어야 합니다.

서울 노원구 소재 집합건물은 2022년 건축주들이 신축하여 각 구분건물에 관한 소유권보존등기를 마친 신축 건물입니다. 건축주들은 같은 해 건축자금 대출기관을 1순위 우선수익자로 지정하여 의뢰인을 수탁자로 하는 부동산담보신탁계약을 체결하였고, 이에 따라 의뢰인 앞으로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기가 마쳐졌습니다. 그러나 피고들은 의뢰인이 적법하게 소유권을 취득한 이후에도 건물 내 여러 호실을 계속 점유한 채 인도 요구에 응하지 않았습니다. 특히 피고 중 1인은 건축주 중 1개 회사에 대한 공사대금채권을 피담보채권으로 하는 유치권이 성립하였다고 주장하며 해당 호실의 점유를 유지하였고, 의뢰인은 결국 인도소송을 제기하기에 이르렀습니다.

첫 번째 쟁점은 부동산담보신탁의 수탁자인 의뢰인에게 인도청구권이 인정되는지 여부였습니다. 이에 대해 서울부동산전문변호사는 부동산담보신탁에서 수탁자 앞으로 소유권이전등기가 마쳐지면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전된다는 확립된 법리를 토대로, 의뢰인이 민법 제213조에 따른 소유권에 기한 인도청구권을 행사할 수 있는 적법한 청구권자임을 명확히 주장하였습니다. 신탁등기부등본과 신탁계약서 사본을 통해 소유권 이전의 형식적, 실질적 요건이 모두 갖추어졌음을 입증하였습니다.

두 번째 쟁점은 피고가 주장한 유치권의 성립 여부, 특히 피담보채권과 목적물 사이의 견련관계였습니다. 서울부동산전문변호사는 피고가 주장한 공사대금채권이 해당 호실이 아닌 건물 1층 및 지하층 부분 공사에 관한 것임을 공사계약서 기재 내용과 공정 진행 경위를 통해 구체적으로 입증하였습니다. 이를 통해 피고가 점유하던 호실과 공사대금채권 사이에 유치권 성립의 핵심 요건인 견련관계가 존재하지 않음을 논증하였습니다.

세 번째 쟁점은 유치권 성립의 또 다른 요건인 점유의 존재 여부였습니다. 서울부동산전문변호사는 담보신탁계약 체결 당시 해당 호실이 공실 상태였다는 점을 객관적 증거로 제출하였고, 부동산 점유이전금지 가처분 집행 당시 피고의 점유를 인정할 만한 집기, 도구, 표식 등이 전혀 발견되지 않았다는 집행조서 등을 근거로 점유 자체가 존재하지 않았음을 입증하였습니다. 나아가 피고의 점유가 소유자 등에 대항할 수 있는 적법한 권원 없이 개시된 것이라는 점에서 민법 제320조 제2항의 불법행위로 인한 점유에 해당하여 유치권이 성립할 수 없다는 법리도 함께 주장하였습니다.

마지막으로 나머지 피고들에 대해서는 서울부동산전문변호사가 답변서 제출 여부와 송달 상황을 면밀히 관리하여 자백간주 및 공시송달 절차를 활용함으로써, 절차 지연 없이 신속하게 인도 판결을 받아낼 수 있도록 소송 전략을 운영하였습니다.

로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 피고들이 주장한 유치권 항변이 모두 배척되고, 피고들 전원에 대하여 해당 호실들을 인도하라는 승소 판결을 받을 수 있었습니다. 소송비용 역시 피고들이 전부 부담하도록 결정되었으며, 가집행 선고가 함께 이루어져 의뢰인은 판결 확정 전이라도 강제집행 절차를 통해 신속하게 건물을 인도받을 수 있는 법적 기반을 확보하였습니다. 이는 부동산담보신탁 수탁자의 소유권 범위, 유치권의 견련관계 및 점유 요건에 관한 법리를 체계적으로 정리하여 변론에 반영한 결과로 평가됩니다.

부동산담보신탁의 수탁자로서 건물 인도를 청구해야 하는 경우, 점유자가 유치권을 주장할 가능성을 염두에 두고 신탁계약 체결 당시의 점유 상태와 공실 여부를 입증할 수 있는 자료를 미리 확보해 두는 것이 중요합니다.

유치권 분쟁에서는 피담보채권과 목적물 사이의 견련관계, 점유의 적법성과 계속성, 점유 개시 시점 등이 결정적 쟁점이 되므로, 공사계약서, 공정표, 가처분 집행조서 등 객관적 자료를 통해 요건별로 다툴 수 있는 전략적 접근이 필요합니다.

사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 초기 상담을 통해 정확한 평가를 받는 것이 안전합니다.