로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 신탁부동산을 권원 없이 점유하던 세입자들을 상대로 한 건물인도 청구 소송에서 청구 전부 인용 판결을 받아내는 결과를 얻을 수 있었습니다. 의뢰인은 부동산담보신탁계약을 원인으로 서울 노원구 소재 집합건물 전체에 관하여 소유권이전등기를 마친 수탁자였으나, 위탁자의 기한이익 상실에도 불구하고 점유자들이 건물을 반환하지 않아 공매절차 진행에 장애가 발생한 상황이었습니다. 핵심 쟁점은 담보신탁의 수탁자가 신탁부동산의 점유자들에게 인도청구권을 행사할 수 있는지 여부였습니다.

신탁법 제31조는 수탁자가 신탁재산에 대한 권리와 의무의 귀속주체로서 신탁재산을 관리·처분할 권한을 가진다고 규정하고 있습니다. 또한 민법 제213조는 소유자가 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있다고 정하고 있어, 신탁계약에 따라 소유권이전등기를 마친 수탁자는 점유 권원이 없는 점유자에 대하여 건물인도를 청구할 수 있습니다. 부동산담보신탁의 경우 위탁자의 기한이익 상실 시 수탁자가 환가절차를 개시할 수 있으며, 이때 신탁계약상 위탁자 및 점유자는 신탁부동산을 수탁자에게 인도할 의무를 부담합니다. 민사상 명도 청구 사건에서는 인용 시 가집행 선고와 함께 소송비용 부담 명령이 내려지는 것이 일반적입니다.

의뢰인은 관할관청으로부터 신탁업 영업인가를 받은 신탁업자로서, 2022년 서울 노원구 소재 집합건물 전체에 관하여 부동산담보신탁계약을 체결하고 소유권이전등기를 마쳤습니다. 해당 담보신탁은 위탁자, 수탁자, 우선수익자를 당사자로 하는 구조였고, 4개 금융기관이 1순위 우선수익권자로서 합계 150억 원대의 대출을 실행하였습니다. 그러나 대출 실행 후 불과 4개월여 만에 이자 연체가 시작되었고, 이후 기한이익 상실 사유가 발생한 채 1년 이상이 경과하였습니다. 의뢰인은 신탁부동산에 대한 환가절차 개시와 공매 진행을 위하여, 해당 부동산을 권원 없이 점유하고 있던 세입자들을 상대로 건물인도 청구 소송을 제기하기에 이르렀습니다.

제1 쟁점은 담보신탁의 수탁자에 불과한 의뢰인이 신탁부동산 점유자들에 대하여 직접 인도청구권을 행사할 수 있는지 여부였습니다. 서울부동산전문변호사는 신탁법상 신탁계약에 따라 수탁자 앞으로 소유권이전등기가 마쳐지면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고, 위탁자와의 내부관계에서도 소유권이 위탁자에게 유보되지 않는다는 확립된 법리를 적극 활용하였습니다. 이를 토대로 의뢰인이 소유자로서 민법 제213조에 따른 물권적 청구권을 행사할 수 있는 적법한 주체임을 명확히 입증하였습니다.

제2 쟁점은 신탁계약상 환가절차 개시 요건의 충족과 점유자의 인도의무 발생 여부였습니다. 서울부동산전문변호사는 신탁계약 조항에 따라 위탁자의 기한이익 상실 시 수탁자가 환가절차를 개시하여 신탁부동산을 처분할 수 있고, 이 경우 위탁자 및 점유자는 신탁부동산을 수탁자에게 인도할 의무를 부담한다는 점을 구체적으로 주장하였습니다. 대출 실행 후 단기간 내 이자 연체가 발생하고 기한이익 상실 사유가 발생한 사실, 그로부터 1년 이상이 경과한 사실을 금융기관 자료를 통하여 입증하였습니다.

제3 쟁점은 점유 현황의 확정과 집행 실효성 확보였습니다. 서울부동산전문변호사는 본안 소송과 병행하여 점유이전금지가처분을 신청·집행함으로써 피고들의 점유 현황을 특정하고 증거를 확보하였으며, 향후 강제집행 단계에서의 점유 변경으로 인한 집행 불능 위험을 차단하였습니다. 일부 피고가 소송에 응하지 않거나 송달이 어려운 경우에 대비하여, 서울부동산전문변호사는 자백간주 및 공시송달 절차를 단계적으로 활용하여 소송 지연을 최소화하였습니다.

로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 법원으로부터 피고들이 각 해당 부동산을 의뢰인에게 인도하라는 청구 전부 인용 판결을 받았습니다. 소송비용은 피고들이 부담하도록 결정되었고, 가집행 선고도 함께 이루어져 판결 확정 전이라도 강제집행을 통한 명도 실현이 가능하게 되었습니다. 이를 통해 의뢰인은 신탁부동산에 대한 실질적인 관리·처분권을 회복하고, 4개 금융기관 우선수익권자들의 채권 회수를 위한 공매절차를 정상적으로 진행할 수 있는 기반을 마련하게 되었습니다.

부동산담보신탁의 수탁자가 점유자들을 상대로 명도소송을 제기할 때에는, 신탁계약상 환가사유의 발생과 인도의무 조항을 구체적으로 특정하여 주장하는 것이 중요합니다. 단순히 소유권에 기한 물권적 청구만 주장하기보다, 신탁법리와 계약 조항을 결합한 청구 구조가 분쟁의 조기 종결에 유리합니다.

다수의 점유자가 있는 집합건물의 명도 사건에서는 본안 제기와 동시에 점유이전금지가처분을 병행하여 집행단계에서의 점유 이전 위험을 차단할 필요가 있습니다. 사실관계에 따라 결론과 절차가 달라질 수 있으므로, 로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 초기 상담을 통하여 신탁계약 구조와 점유 현황에 맞춘 소송 전략을 점검받는 것이 안전합니다.