로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 다수의 점유자 전원에 대한 건물인도청구를 전부 인용받는 결과를 얻을 수 있었습니다. 의뢰인은 부동산담보신탁계약에 따라 집합건물의 수탁자로서 소유권이전등기를 마쳤음에도, 위탁자가 사전승낙 없이 다수 점유자들과 임대차계약을 체결하여 호실 점유가 이루어진 상황이었습니다. 사건의 핵심 쟁점은 수탁자의 사전승낙 없이 체결된 임대차계약의 효력, 유치권에 기한 점유 정당성 주장의 당부, 그리고 신의칙 위반 주장의 성부였습니다.

신탁법 제2조 및 제27조는 신탁재산의 소유권이 수탁자에게 이전되고 수탁자가 신탁목적에 따라 신탁재산을 관리·처분할 권한과 의무를 가진다고 규정하고 있습니다. 민법 제213조는 소유자가 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있도록 규정하고 있으며, 같은 법 제320조는 유치권의 성립요건으로 타인의 물건 점유와 그 물건에 관하여 생긴 채권의 존재를 요구하고 있습니다. 또한 민법 제2조는 권리행사와 의무이행이 신의에 좇아 성실히 이루어져야 한다고 규정하고 있으나, 신의칙 위반은 권리남용에 준하는 엄격한 요건이 충족될 때에만 인정됩니다.

위탁자는 서울 소재 집합건물을 신축하면서 공사대금 마련을 위해 금융기관과 대출약정을 체결하였습니다. 2022년 위탁자는 해당 집합건물에 관하여 소유권보존등기를 마친 후, 의뢰인을 수탁자로, 금융기관을 제1순위 우선수익자로 하는 부동산담보신탁계약을 체결하였고 이에 따라 의뢰인 앞으로 소유권이전등기가 마쳐졌습니다.

그런데 위탁자는 의뢰인이 신탁재산의 소유권을 취득한 이후에도 의뢰인의 사전승낙 없이 다수의 점유자들과 임대차계약을 체결하였고, 점유자들은 이를 근거로 각 호실을 점유하였습니다. 일부 점유자들은 공사업자들이 유치권을 행사하며 건물 전체를 점유하고 있고 그 유치권자들로부터 점유 허락을 받거나 단기 렌탈계약을 체결하였으므로 점유할 정당한 권한이 있다고 주장하였습니다. 또 다른 점유자들은 의뢰인이 소송 전까지 임대차계약에 대해 아무런 이의를 제기하지 않았으므로 묵시적으로 임대차계약을 승인하였다거나, 의뢰인이 위탁자의 전세사기에 가담·방조하면서 뒤늦게 건물인도 소송을 제기한 것은 신의칙에 반한다는 주장도 제기하였습니다. 의뢰인은 수탁자로서 신탁재산을 보전할 필요가 있어 건물인도 소송을 제기하게 되었습니다.

제1 쟁점은 부동산담보신탁의 효력과 수탁자의 소유권에 기한 인도청구권의 인정 여부였습니다. 서울부동산전문변호사는 수탁자 앞으로 소유권이전등기가 마쳐지면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고 위탁자와의 내부관계에서도 소유권이 위탁자에게 유보되지 않는다는 법리를 적극 주장하였습니다. 이를 바탕으로 신탁계약상 위탁자가 신탁기간 중 새로운 임대차계약을 체결하기 위해서는 수탁자의 사전승낙이 필요함에도 위탁자가 이를 받지 않았다는 점을 신탁계약서와 등기부 등 객관적 자료로 입증하였습니다.

제2 쟁점은 의뢰인이 임대차계약을 묵시적으로 승인하였는지 여부였습니다. 서울부동산전문변호사는 의뢰인이 소송 전까지 임대차계약에 대해 이의를 제기하지 않았다는 사정만으로는 임대차계약을 승인하였다고 평가할 수 없고, 묵시적 승인을 인정하기 위해서는 적극적인 추인 의사가 인정되어야 한다는 법리를 논증하였습니다.

제3 쟁점은 유치권자로부터 점유 허락 또는 단기 렌탈계약을 통해 점유 권원을 취득하였다는 주장의 당부였습니다. 서울부동산전문변호사는 점유자들이 유치권의 피담보채권을 보유하지 않아 유치권자와 동일한 지위를 가질 수 없고, 설령 유치권이 인정되더라도 유치권자는 소유자의 승낙 없이 목적물을 타에 임대할 처분권한이 없으므로 그 임대행위의 효력을 소유자인 의뢰인에게 주장할 수 없다는 점을 명확히 하였습니다.

제4 쟁점은 신의칙 위반 주장에 대한 대응이었습니다. 서울부동산전문변호사는 의뢰인이 위탁자의 전세사기에 가담하거나 방조하였다는 어떠한 증거도 존재하지 않고, 수탁자가 신탁목적에 따라 신탁재산의 보전을 위해 인도청구권을 행사하는 것은 정당한 권리행사라는 점을 강조하였습니다.

로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 점유자들 전원에 대한 건물인도청구를 전부 인용받는 결과를 얻었습니다. 법원은 신탁의 효력으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전된 이상 의뢰인이 각 호실의 소유자로서 점유자들에 대한 인도청구권을 가진다고 판단하였고, 점유자들이 주장한 임대차계약 묵시적 승인, 신의칙 위반, 유치권에 기한 점유 정당성 주장을 모두 배척하였습니다. 아울러 소송비용 역시 점유자들이 전부 부담하도록 결정되었고, 가집행 선고도 함께 이루어져 의뢰인이 신속하게 신탁재산을 회복할 수 있는 기반이 마련되었습니다.

부동산담보신탁 이후 위탁자가 수탁자의 사전승낙 없이 임대차계약을 체결한 경우, 해당 임대차의 효력은 수탁자에게 미치지 않으므로 수탁자는 소유권에 기한 인도청구가 가능합니다. 다만 묵시적 승인 여부, 신탁계약상 승낙 조항의 해석 등이 다투어질 수 있으므로 신탁계약서와 등기관계, 임대차 체결 경위에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

유치권자로부터 점유 권원을 부여받았다는 주장이 제기되는 경우, 유치권의 성립 여부와 함께 유치권자에게 임대 처분권한이 있는지를 분리하여 검토해야 합니다. 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 초기 상담을 통해 정확한 평가를 받는 것이 안전합니다.