로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 다수 호실을 점유하던 점유자 전원으로부터 각 호실을 인도받는 판결을 받아내는 성과를 거두었습니다. 의뢰인은 서울 노원구 소재 집합건물에 관하여 시행사와 부동산담보신탁계약을 체결하고 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마친 수탁자였으나, 다수 점유자가 임대차계약 또는 공사대금채권에 기한 유치권을 주장하며 인도를 거부하는 상황이었습니다. 신탁재산에 대한 수탁자의 관리권 행사 범위와 점유자들의 점유 권원 적법성이 핵심 쟁점이었습니다.

신탁법 제31조는 수탁자가 신탁재산에 대한 권리와 의무의 귀속주체로서 신탁의 목적 달성을 위해 필요한 모든 행위를 할 권한을 가진다고 규정하고 있습니다. 부동산담보신탁에서 수탁자 앞으로 소유권이전등기가 마쳐지면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되며, 위탁자와의 내부관계에서 소유권이 위탁자에게 유보되지 않는다는 것이 확립된 법리입니다.

민법 제213조는 소유자에게 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있는 권리를 부여하고 있으며, 다만 점유자가 그 물건을 점유할 권리가 있는 때에는 반환을 거부할 수 있도록 규정하고 있습니다. 민법 제320조는 타인의 물건을 점유한 자가 그 물건에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우 변제를 받을 때까지 그 물건을 유치할 수 있다고 규정하면서, 점유가 불법행위로 인한 경우에는 유치권이 성립하지 않음을 정하고 있습니다.

2020년대 초 서울 노원구 소재 지하 2층, 지상 10층 규모의 집합건물 시행사 측은 신축공사 공사대금 조달을 위해 금융기관과 대출약정을 체결하였습니다. 이와 함께 시행사는 의뢰인과 사이에 해당 건물 다수 호실에 관한 부동산담보신탁계약을 체결하였고, 의뢰인 앞으로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기가 마쳐졌습니다.

그런데 이후 여러 명의 점유자들이 해당 건물의 각 호실을 점유하면서 의뢰인의 인도 요구에 응하지 않았습니다. 일부 점유자는 시행사와 체결하였다는 임대차계약을 근거로 점유 권원을 주장하였고, 다른 점유자들은 공사대금채권을 피담보채권으로 한 유치권을 주장하며 점유를 계속하였습니다. 일부 점유자는 점유 사실 자체를 부인하기도 하였습니다. 이에 서울부동산전문변호사는 의뢰인을 대리하여 점유자 전원을 상대로 건물인도 청구 소송을 제기하였습니다.

제1 쟁점은 신탁재산에 대한 수탁자의 인도 청구권 존부였습니다. 서울부동산전문변호사는 부동산담보신탁에서 수탁자 앞으로 소유권이전등기가 마쳐지면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전된다는 신탁법 법리를 정리하여, 의뢰인이 소유자로서 신탁재산에 대한 관리권을 행사할 수 있고 점유자들은 의뢰인에게 호실을 인도할 의무가 있음을 명확히 하였습니다.

제2 쟁점은 시행사와 체결된 임대차계약의 대항력 문제였습니다. 서울부동산전문변호사는 의뢰인이 수탁자로서 시행사와 점유자 사이의 임대차계약을 사전 승낙하거나 사후 승인한 사실이 없고, 신탁계약상 이를 승인할 의무도 부담하지 않는다는 점을 신탁계약 조항과 거래 경위를 통해 입증하였습니다. 또한 점유자가 제기한 신의칙 위반 주장에 대해서도 이를 뒷받침할 객관적 자료가 없음을 구체적으로 반박하였습니다.

제3 쟁점은 유치권 주장의 성립 여부였습니다. 서울부동산전문변호사는 채권자의 점유가 불법행위로 개시된 경우 유치권이 성립하지 않는다는 민법 제320조 제2항의 법리를 활용하였습니다. 입증 방법으로는 첫째, 대출심사 과정에서 금융기관 직원이 현장을 방문하여 각 호실에 유치권자나 기타 점유자가 없음을 확인한 점, 둘째, 감정평가 과정에서도 특별한 권리제한 사항이 발견되지 않은 점을 객관적 자료로 제출하였습니다. 나아가 유치권을 양도하였다고 주장한 종전 유치권자가 의뢰인의 소유권 취득 이전부터 해당 호실을 점유하였다고 인정할 만한 증거가 없음을 밝혀, 점유 개시가 의뢰인에 대한 관계에서 적법하다고 볼 수 없음을 입증하였습니다.

제4 쟁점은 점유 사실을 다투는 일부 점유자에 대한 점유 입증이었습니다. 서울부동산전문변호사는 법원의 가처분 집행조서 등 객관적 공적 자료를 통해 해당 점유자들의 현실적 점유 사실을 명확히 증명하였습니다.

로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 점유자 전원에 대하여 각 해당 호실을 인도하라는 인용 판결을 받았습니다. 소송비용 역시 점유자들이 전부 부담하도록 판단되었고, 가집행 선고도 함께 이루어졌습니다. 이는 부동산담보신탁 수탁자의 소유권 및 관리권을 정면에서 인정받고, 임차권 주장과 유치권 주장을 모두 배척함으로써 의뢰인이 신탁재산에 대한 권리를 회복한 사례입니다.

부동산담보신탁의 수탁자가 점유자를 상대로 건물인도를 청구하는 경우, 신탁등기 시점을 기준으로 점유 개시 시기와 점유 권원의 적법성을 검토하는 것이 중요합니다. 특히 대출심사 당시 현장조사 자료와 감정평가서는 점유자 부존재 또는 유치권 부존재를 입증하는 핵심 자료가 될 수 있습니다.

유치권 주장 점유자에 대응할 때에는 피담보채권의 존부뿐 아니라 점유 개시의 적법성, 즉 소유권 취득 시점과의 선후관계를 면밀히 살펴야 합니다. 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 초기 상담을 통해 정확한 평가를 받는 것이 안전합니다.