로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 신탁부동산 전부에 대한 인도 판결을 전부 인용으로 받아낼 수 있었습니다. 의뢰인은 부동산담보신탁의 수탁자로서 위탁자들의 대출금 연체에 따라 환가절차를 개시하였으나, 점유자들은 일부 호실에 대해서만 환가절차가 개시되었다는 이유와 유치권을 근거로 인도를 거부하였습니다. 환가절차가 개시되지 않은 나머지 호실에 대한 인도의무 인정 여부와 유치권 성립 여부가 핵심 쟁점이었습니다.

신탁법 제2조는 신탁을 위탁자와 수탁자 간의 신임관계에 기초하여 위탁자가 특정 재산을 수탁자에게 이전하고 수탁자로 하여금 일정한 자의 이익을 위해 그 재산을 관리·처분하도록 하는 법률관계로 규정하고 있습니다. 부동산담보신탁계약상 환가조항은 채무불이행이 발생한 경우 수탁자가 신탁부동산을 처분하여 우선수익자에게 정산할 수 있도록 정한 약정으로, 환가절차 개시 시 위탁자 및 점유자에게 인도의무가 발생합니다. 민법 제320조 제2항은 점유가 불법행위로 인하여 시작된 경우 유치권이 성립하지 않는다고 규정하고 있어, 점유 개시의 적법성과 시기가 유치권 성립의 핵심 요건이 됩니다.

의뢰인은 부동산담보신탁 업무를 수행하는 신탁회사로, 서울 노원구 소재 지하 2층 지상 10층 규모의 집합건물 43개 호실에 관하여 공동건축주들과 부동산담보신탁계약을 체결하고 수탁자로서 소유권이전등기를 마쳤습니다. 2022년 위탁자들은 건물 신축 공사대금 조달을 위해 4개 새마을금고와 대출약정을 체결하면서, 건물 전체 호실을 4묶음으로 나누어 각 금고를 제1순위 우선수익자로 지정한 부동산담보신탁계약을 체결하였습니다.

그런데 위탁자들은 대출 실행 후 불과 4개월 만에 이자 상환을 연체하여 기한의 이익을 상실하였고, 의뢰인은 2022년 가장 많은 대출을 실행한 새마을금고가 우선수익자로 지정된 13개 호실에 대하여 공매공고 등 환가절차를 개시하였습니다. 그러나 피고들은 신탁계약에 따른 인도의무를 이행하지 않았으며, 그 중 한 피고는 자신의 조부가 운영하던 석재업체가 건물 신축공사를 하고 공사대금을 받지 못하였다는 이유로 유치권을 주장하였고, 다른 피고들은 환가절차가 개시되지 않은 호실에 대해서는 인도의무가 없다고 다투었습니다.

제1 쟁점은 환가절차가 개시되지 않은 나머지 호실에 대한 인도의무 존부였습니다. 서울부동산전문변호사는 이 사건 각 신탁계약 제24조가 신탁부동산에 대한 환가절차가 개시되는 경우 위탁자는 신탁부동산을 명도하여야 한다고 정하고 있는 점을 근거로 인도의무를 명확히 주장하였습니다. 나아가 건물 전체 43개 호실이 4묶음으로 묶여 담보신탁계약이 체결된 경위, 위탁자들이 대출 실행 후 단기간 내에 채무불이행에 이른 경위, 건물 대부분 호실이 불법입주자나 의뢰인에게 대항할 수 없는 자칭 유치권자 또는 무단 임차인 등에 의해 점유되어 낙찰가격 저하가 우려된다는 점, 그로 인해 우선수익자들의 권리가 침해될 가능성이 있다는 점을 종합적으로 입증하였습니다. 이는 일부 호실에 대해서만 인도가 이루어질 경우 사실상 환가절차가 무력화될 수 있다는 점을 부각시키는 전략이었습니다.

제2 쟁점은 유치권 항변의 성립 여부였습니다. 서울부동산전문변호사는 민법 제320조 제2항의 법리, 즉 점유가 불법행위로 인하여 시작된 경우 유치권이 성립하지 않는다는 법리를 적극 원용하였습니다. 입증 방법으로는 피고가 신탁계약 체결 이전부터 적법하게 유치권자로서 점유를 개시하였다는 점을 인정할 증거가 부재하다는 점을 부각시켰고, 공사대금 채권의 귀속 주체와 점유 개시 시점 사이의 법률적 단절을 구체적으로 짚어 항변의 근거를 무력화하였습니다. 서울부동산전문변호사는 신탁법리와 담보신탁 실무 경험을 토대로 항변 사항을 쟁점별로 분해하여 대응 논리를 구성하였습니다.

로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 1심에서 청구 전부 인용 판결을 받아 신탁부동산 전체에 대한 인도 명령과 함께 가집행 허용 결정까지 확보하였습니다. 법원은 환가절차가 개시된 호실 외의 나머지 호실에 대해서도 신탁계약 제24조에 따른 인도의무가 있다고 판단하였고, 피고의 유치권 항변 역시 신탁계약 체결 이전부터 적법하게 점유를 개시하였다는 점을 인정할 증거가 없다는 이유로 배척하였습니다. 소송비용은 피고들이 부담하도록 결정되었으며, 의뢰인은 이를 바탕으로 환가절차를 원활히 진행할 수 있는 기반을 마련하였습니다.

부동산담보신탁 환가절차에서 점유자가 인도를 거부하는 경우, 신탁계약상 인도조항의 문언과 담보신탁의 일체성을 활용하여 환가절차가 개시되지 않은 부분까지 인도 범위를 확장하는 전략이 중요합니다.

유치권 항변에 대응할 때에는 점유 개시 시점의 적법성과 신탁계약 체결 시점 간의 선후관계, 점유 사실 자체의 입증 여부를 구체적으로 다투는 것이 효과적입니다.

사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 초기 상담을 통해 정확한 평가를 받는 것이 안전합니다.