로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 수억 원대의 공사대금·광고대금 채권을 근거로 한 상대방들의 유치권 주장을 배척하고 토지 인도 및 지장물 철거 청구를 인용받는 결과를 얻을 수 있었습니다. 의뢰인은 부동산 담보신탁계약을 통해 토지 소유권을 취득한 신탁회사였으나, 위탁자인 시행사의 자금난으로 오피스텔 신축 사업이 중단되자 시공사·광고대행사가 토지에 컨테이너와 가설방음벽 등을 설치한 채 점유를 풀지 않았습니다. 토지에 관하여 생긴 채권이 아닌 신축건물에 관한 채권으로 토지 유치권을 행사할 수 있는지, 위탁자에 대한 채권으로 신탁회사 소유 토지에 상사유치권이 성립할 수 있는지가 핵심 쟁점이었습니다.

민법 제320조 제1항은 타인의 물건을 점유한 자가 그 물건에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 한하여 그 채권의 변제를 받을 때까지 그 물건을 유치할 권리를 가진다고 규정하고 있습니다. 따라서 피담보채권이 점유 목적물 자체에 관하여 생긴 채권이어야 한다는 견련관계가 요구됩니다.

상법 제58조는 상인 간의 상행위로 인한 채권이 변제기에 있는 때에는 채권자는 변제를 받을 때까지 그 채무자에 대한 상행위로 인하여 자기가 점유하고 있는 채무자 소유의 물건 또는 유가증권을 유치할 수 있다고 규정하고 있습니다. 즉 상사유치권은 채무자 소유의 물건일 것을 요건으로 하므로, 채무자가 아닌 제3자(신탁회사) 소유의 부동산에 대해서는 성립할 수 없습니다.

신탁법상 신탁재산의 소유권은 수탁자에게 완전히 이전되므로, 위탁자에 대한 채권은 수탁자에게 이전된 신탁재산을 대상으로 유치권을 행사하기 위한 피담보채권으로 활용되기 어렵습니다.

의뢰인은 부동산 담보신탁계약에 따라 시행사 소유였던 토지의 소유권을 수탁자로서 이전받은 신탁회사입니다. 해당 토지에서는 위탁자인 시행사가 오피스텔 신축 사업을 추진하면서 시공사에 공사를 도급하고 광고대행사에 분양광고 업무를 의뢰하였습니다.

사업 진행 도중 시행사의 자금 사정이 악화되어 공사가 중단되자, 시공사는 미지급 공사대금 수억 원대를, 광고대행사는 미지급 광고대금 수억 원대를 각각 주장하며 토지 위에 컨테이너, 가설방음벽 등 지장물을 설치하고 토지를 점유하였습니다. 이 시점까지 토지 위에는 사회통념상 독립한 건물이라고 평가할 수 있는 정도의 구조물은 완성되지 않은 상태였습니다.

토지 소유자인 의뢰인은 점유 회사들에게 토지 인도 및 지장물 철거를 수차례 요청하였으나, 점유 회사들이 유치권을 내세워 거부함에 따라 의뢰인은 서울부동산전문변호사를 선임하여 토지 인도 및 지장물 철거 소송을 제기하였습니다.

제1 쟁점은 점유 회사들이 주장한 공사대금·광고대금 채권이 토지에 관하여 생긴 채권인지 여부였습니다. 서울부동산전문변호사는 민법 제320조의 유치권 성립요건인 견련관계에 주목하여, 시공사의 공사대금 채권은 신축될 건물 자체에 관한 채권이지 토지에 관한 채권이 아니라는 점을 부각하였습니다. 광고대행사의 광고대금 채권 역시 분양사업 광고용역에서 발생한 것으로 토지와 직접적 견련관계가 없음을 논증하였습니다.

대응 논리로 서울부동산전문변호사는 건물 신축공사를 도급받은 수급인이 사회통념상 독립한 건물로 볼 수 없는 정착물을 토지 위에 설치한 상태에서 공사가 중단된 경우, 그 공사대금 채권에 기하여 토지에 대한 유치권을 행사할 수 없다는 대법원 판례 법리를 체계적으로 정리하여 제출하였습니다. 입증 방법으로는 현장 사진, 공사 진행 정도를 보여주는 도면, 공사 중단 시점의 구조물 상태에 대한 자료를 제시하여 점유 회사들이 설치한 구조물이 독립 건물이 아닌 정착물에 불과함을 객관적으로 입증하였습니다.

제2 쟁점은 상사유치권 성립 여부였습니다. 점유 회사들은 예비적으로 상법 제58조에 따른 상사유치권을 주장하였으나, 서울부동산전문변호사는 상사유치권은 채무자 소유의 물건에 대해서만 성립한다는 점을 들어 반박하였습니다. 즉 점유 회사들의 채무자는 위탁자인 시행사인 반면, 점유 대상 토지의 소유자는 신탁회사인 의뢰인이므로 채무자와 소유자가 분리되어 상사유치권 요건을 충족하지 못한다는 법리를 명확히 밝혔습니다.

대응 논리에서 서울부동산전문변호사는 부동산 담보신탁의 법적 성질상 신탁재산의 소유권이 수탁자에게 완전히 이전된다는 신탁법리를 강조하였고, 신탁계약서와 신탁원부, 등기부등본 등 객관적 자료로 의뢰인이 진정한 소유자임을 입증하였습니다.

로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 법원은 점유 회사들의 유치권 주장이 대부분 이유 없다고 판단하였습니다. 법원은 점유 회사들이 주장한 수억 원대의 공사대금 및 광고대금 채권이 토지 자체에 관하여 생긴 채권으로 볼 수 없어 민법상 유치권이 성립하지 않으며, 상사유치권 역시 신탁회사 소유 토지에 대하여는 성립할 수 없다고 판시하였습니다. 이에 따라 점유 회사들에게 토지를 의뢰인에게 인도하고 토지 위에 설치된 주요 지장물을 철거하라는 판결이 선고되었습니다.

다만 법원은 점유 회사 중 한 회사가 의뢰인을 대신하여 지출한 2백만 원대의 지적측량비용에 한하여는 상사유치권을 인정하였습니다. 그러나 이는 의뢰인이 해당 소액을 지급함과 동시에 토지 인도와 지장물 철거를 받을 수 있게 되어, 사실상 전부 승소에 가까운 결과로 평가됩니다. 의뢰인은 이를 통해 신탁재산인 토지의 소유권을 온전히 회복하고 후속 사업 처분에 나설 수 있게 되었습니다.

신축공사가 중단된 토지에서 시공사가 유치권을 주장하는 경우, 피담보채권이 토지가 아닌 신축건물에 관한 것이라는 점과 미완성 구조물이 독립한 건물이 아닌 정착물에 불과하다는 점을 입증하는 것이 중요합니다.

부동산 담보신탁이 설정된 토지에서 위탁자에 대한 채권으로 상사유치권이 주장되는 경우, 채무자와 소유자의 분리라는 신탁법리의 핵심을 활용한 대응이 필요합니다.

사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 초기 상담을 통해 정확한 평가를 받는 것이 안전합니다.