로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 신탁부동산에 무단으로 점유·사용 중이던 임차인들을 상대로 건물인도 및 월 백만 원대 부당이득반환 청구를 전부 인용받는 결과를 얻을 수 있었습니다. 위탁자인 주식회사가 수탁자인 의뢰인과 우선수익자의 사전 동의 없이 임대차계약을 체결하면서 분쟁이 발생하였습니다. 임차인들이 점유 권원, 권리남용, 유치권 등을 주장하면서 인도를 거부한 점이 핵심 쟁점이 되었습니다.

신탁법 제22조 제1항은 신탁재산에 대하여는 강제집행, 담보권 실행 등을 위한 경매 등이 제한되며, 수탁자에게 신탁재산의 소유권이 대내외적으로 귀속됨을 전제로 하고 있습니다. 부동산담보신탁의 경우 수탁자 앞으로 소유권이전등기가 마쳐지면 소유권은 완전히 수탁자에게 이전되므로, 위탁자는 더 이상 처분 권한을 가지지 못한다는 것이 확립된 법리입니다. 민법 제741조는 법률상 원인 없이 타인의 재산으로 이익을 얻고 그로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하도록 규정하고 있어, 권원 없는 점유자가 누린 차임 상당 이익은 부당이득에 해당합니다. 또한 민법 제320조는 타인의 물건을 점유한 자가 그 물건에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있을 때 유치권을 행사할 수 있다고 규정하나, 점유가 불법행위로 인한 경우에는 유치권이 성립하지 아니합니다.

위탁자인 주식회사는 대주들과 이 사건 부동산을 담보로 수십억 원대 대출약정을 체결한 뒤, 같은 해 의뢰인을 수탁자로 하여 부동산담보신탁계약을 체결하고 의뢰인 앞으로 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이 사건 신탁계약서에는 위탁자가 수탁자 및 우선수익자의 사전 동의 없이 임대차 등 처분행위를 할 수 없다는 조항이 명시되어 있었고, 해당 신탁계약서는 신탁원부로 등기부에 편철되어 제3자에게 공시되어 있었습니다.

이후 위탁자는 대출이자 미지급으로 기한의 이익을 상실하였고, 그러한 상태에서 의뢰인 및 대주들의 사전 동의 없이 피고들과 임대차계약을 체결하였습니다. 피고들은 그 무렵부터 이 사건 부동산에서 사우나 및 헬스시설을 운영하며 점유·사용을 계속하였습니다. 대주들은 수차례에 걸쳐 피고들에게 해당 임대차계약이 수탁자인 의뢰인에게 대항할 수 없음을 통보하고 부동산 인도를 요청하였으나, 피고들이 응하지 않자 의뢰인은 건물인도 및 점유 개시일부터 인도완료일까지 월 백만 원대 부당이득반환을 구하는 소를 제기하였습니다.

제1 쟁점은 위탁자가 수탁자의 동의 없이 체결한 임대차계약이 수탁자인 의뢰인에게 대항할 수 있는지 여부였습니다. 서울부동산전문변호사는 부동산담보신탁에서 수탁자 앞으로 소유권이전등기가 경료되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전된다는 법리를 적극 주장하였고, 따라서 위탁자에게는 더 이상 임대차계약을 체결할 권한이 없음을 명확히 하였습니다. 입증 방법으로는 신탁계약서, 신탁원부, 등기부등본을 통해 신탁계약의 동의 조항이 등기부에 공시되어 있어 피고들이 위탁자의 임대 권한 부재를 알았거나 적어도 중대한 과실로 알지 못하였다는 점을 구체적으로 제시하였습니다.

제2 쟁점은 피고들이 주장한 권리남용 항변이었습니다. 서울부동산전문변호사는 의뢰인의 인도 청구가 단지 상대방에게 고통을 주기 위한 것이 아니라, 담보신탁부동산의 소유권을 보전하고 공매절차를 정상적으로 진행하기 위한 정당한 목적에 기한 것임을 논리적으로 반박하였습니다. 신탁계약의 본질과 우선수익자 보호 필요성을 함께 제시하여, 권리행사의 정당성을 뒷받침하였습니다.

제3 쟁점은 피고들의 필요비·유익비 상환청구권에 기한 유치권 항변이었습니다. 서울부동산전문변호사는 피고들이 지출하였다고 주장하는 비용이 부동산의 객관적 가치를 증가시키는 필요비 또는 유익비에 해당하지 않는다는 점을 시설의 성격과 영업용 인테리어임을 근거로 입증하였습니다. 나아가 설령 필요비·유익비에 해당한다 하더라도, 피고들이 신탁원부 공시를 통해 점유 권원이 없음을 알았거나 중대한 과실로 알지 못한 상태에서 지출한 비용이므로 유치권의 요건을 충족하지 못한다는 점을 체계적으로 주장·입증하였습니다.

로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 법원은 의뢰인의 청구를 전부 인용하여, 피고들에게 이 사건 부동산을 의뢰인에게 인도하고 점유 개시일부터 인도 완료일까지 월 백만 원대 비율로 계산한 부당이득금을 지급할 것을 명하는 판결을 선고하였습니다. 피고들이 주장한 권리남용 항변과 유치권 항변은 모두 배척되었고, 소송비용 역시 피고들이 부담하는 것으로 정해졌습니다. 이 결과는 부동산담보신탁의 법적 효력과 신탁원부 공시의 대항력에 관한 법리를 충실히 적용한 것으로서, 수탁자의 소유권 보전과 우선수익자의 권리 보호라는 측면에서 의미가 있습니다.

부동산담보신탁된 부동산을 임차하는 경우, 등기부에 편철된 신탁원부를 반드시 확인하여 위탁자에게 임대 권한이 있는지 살펴보는 것이 중요합니다. 신탁원부에 동의 조항이 기재되어 있는 한 임차인은 선의·무과실을 주장하기 어렵습니다.

수탁자가 무단 점유자를 상대로 인도청구를 할 때에는, 점유 권원의 부존재뿐 아니라 권리남용·유치권 등 예상되는 항변에 대한 반박 논리를 미리 준비하는 것이 결과에 큰 영향을 미칩니다. 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 초기 상담을 통해 정확한 평가를 받는 것이 안전합니다.