로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 무단점유 중인 채무자들을 상대로 다수의 구분건물 전부에 대하여 일괄적으로 부동산점유이전금지가처분 인용 결정을 받는 결과를 얻을 수 있었습니다. 의뢰인은 대구광역시 달성군에 위치한 지하 1층 지상 6층 규모의 근린생활시설 내 다수의 구분건물을 소유하고 있었으나, 채무자들이 아무런 법적 권원 없이 해당 부동산을 점유하면서 향후 본안소송에서의 강제집행이 곤란해질 우려가 발생하였습니다. 본 사건의 쟁점은 소유권에 기한 목적물 반환청구권을 피보전권리로 하여 보전의 필요성을 어떻게 소명할 것인지에 있었습니다.

민사집행법 제300조 제1항은 다툼의 대상에 관한 가처분은 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 한다고 규정하고 있습니다. 민법 제213조는 소유자가 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있다고 규정하여, 소유권에 기한 목적물 반환청구권의 근거가 됩니다. 부동산점유이전금지가처분은 본안 판결의 집행을 보전하기 위하여 채무자가 목적 부동산에 대한 점유를 타인에게 이전하거나 점유명의를 변경하는 행위를 금지하는 보전처분으로, 본안 승소 이후 집행 단계에서의 당사자 변경에 따른 집행 불능 사태를 사전에 차단하는 기능을 합니다.

의뢰인은 대구광역시 달성군 소재 지하 1층 지상 6층 규모의 근린생활시설 건물 내 다수의 구분건물을 소유하고 있었습니다. 해당 구분건물들은 의원, 체력단련장 등의 용도로 사용되는 전유부분으로 구성되어 있었습니다. 그런데 채무자들이 위 부동산을 아무런 법적 권원 없이 무단으로 점유하는 상황이 발생하였고, 의뢰인은 본안소송에 앞서 채무자들의 점유 상태를 고정시킴으로써 향후 강제집행을 보전할 필요가 있었습니다. 의뢰인은 채무자들에 의한 점유 이전 또는 점유명의 변경을 사전에 차단하기 위하여 서울부동산전문변호사에게 법률 조력을 의뢰하였고, 2023년 가처분 인용 결정이 이루어졌습니다.

제1 쟁점은 피보전권리의 구성이었습니다. 서울부동산전문변호사는 의뢰인의 부동산 소유권을 기초로 민법 제213조에 따른 목적물 반환청구권을 피보전권리로 설정하고, 채무자들이 법적 권원 없이 점유하고 있다는 사실을 등기부등본, 건축물대장, 현장 사진 등 객관적 자료를 통해 명확히 소명하였습니다.

제2 쟁점은 보전의 필요성에 관한 소명이었습니다. 서울부동산전문변호사는 채무자들이 점유를 제3자에게 이전하거나 점유명의를 변경할 경우 본안 판결을 받더라도 당사자 동일성이 깨져 강제집행이 현저히 곤란해질 우려가 있다는 점을 구체적인 정황과 함께 소명하였습니다. 다수의 구분건물이 의원, 체력단련장 등 영업 용도로 사용되고 있어 임대차나 영업양도를 통한 점유명의 변경 가능성이 높다는 사정도 함께 제시하였습니다.

제3 쟁점은 신청 절차의 효율성 확보였습니다. 서울부동산전문변호사는 현금 공탁 대신 공탁보증보험증권을 담보로 제출하는 방식을 활용하여 의뢰인의 비용 부담을 최소화하면서 신속하게 가처분 신청 절차를 진행하였고, 다수의 구분건물 각각에 대하여 소명자료를 체계적으로 정리하여 일괄 처리가 가능하도록 하였습니다.

로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 2023년 신청한 부동산점유이전금지가처분이 인용되는 결정을 받을 수 있었습니다. 결정의 주된 내용은 채무자들이 해당 부동산에 대한 점유를 풀고 의뢰인이 위임하는 집행관에게 이를 인도하여야 하며, 점유를 타인에게 이전하거나 점유명의를 변경하는 일체의 행위가 금지된다는 것이었습니다. 집행관은 해당 명령의 취지를 적당한 방법으로 공시하도록 하였고, 현상을 변경하지 아니할 것을 조건으로 채무자들이 해당 부동산을 계속 사용할 수 있도록 하는 내용으로 결정이 이루어졌습니다. 이로써 의뢰인은 다수의 구분건물 전부에 대한 본안소송에서의 강제집행을 사전에 보전할 수 있었습니다.

부동산 무단점유 상황에서 곧바로 본안소송만 진행할 경우 판결 확정 전 점유자가 바뀌면 집행이 어려워질 수 있으므로, 본안소송에 앞서 부동산점유이전금지가처분을 선행하는 전략이 중요합니다.

다수의 구분건물이 문제 되는 경우, 각 구분건물별 소명자료를 체계적으로 정리하여 일괄 신청하면 절차 비용과 시간을 절감할 수 있습니다. 또한 현금 공탁 대신 공탁보증보험증권을 활용하면 초기 비용 부담을 줄일 수 있습니다.

사실관계에 따라 보전의 필요성 소명 정도가 달라질 수 있으므로, 로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 초기 상담을 통해 정확한 평가를 받는 것이 안전합니다.