로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 1억 5천만 원대의 위약금 청구 소송에서 5천만 원대로 감액받는 결과를 얻을 수 있었습니다. 의뢰인은 토지 매수 당시 매도인에게 우선매수권을 부여하는 특약을 체결하였으나, 이후 제3자에게 해당 토지를 매도하는 과정에서 우선매수권 행사 기회 제공이 미흡하다는 이유로 거액의 위약금 청구를 받게 되었습니다. 쟁점은 계약서상 위약금 약정의 효력과 그 액수의 과다 여부였습니다.

민법 제398조 제1항은 당사자가 채무불이행에 관한 손해배상액을 미리 예정할 수 있도록 정하고 있고, 같은 조 제2항은 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우 법원이 적당히 감액할 수 있다고 규정하고 있습니다. 위약금 감액 사건에서는 채무자와 채권자의 지위, 계약의 목적과 내용, 손해배상액을 예정한 동기, 실제 발생한 손해와 예정액의 비율, 거래관행 등을 종합적으로 고려하여 감액 여부와 감액 폭이 결정됩니다.

의뢰인은 2023년경 상대방으로부터 토지를 매수하면서, 향후 해당 토지를 제3자에게 매도하게 될 경우 상대방에게 우선매수권을 부여한다는 내용의 특약을 체결하였습니다. 특약에는 이를 위반할 경우 일정 금액을 위약금으로 지급한다는 조항이 포함되어 있었습니다.

이후 2025년경 의뢰인은 해당 토지를 제3자에게 매도하는 절차를 진행하였고, 이 과정에서 상대방에 대한 우선매수권 행사 기회 부여가 충분하지 않았다는 다툼이 발생하였습니다. 상대방은 의뢰인이 특약을 위반하였다고 주장하면서 계약서상의 위약금 조항을 근거로 1억 5천만 원대의 손해배상을 청구하는 소송을 제기하였고, 이에 의뢰인은 방어를 위해 서울부동산전문변호사를 선임하게 되었습니다.

제1 쟁점은 우선매수권 행사 기회 제공이 의무 위반에 해당하는지 여부였습니다. 서울부동산전문변호사는 계약서 문언과 매도 진행 경위를 면밀히 검토한 후, 의뢰인이 상대방에게 매도 사실 통지와 의사 확인 과정을 거친 정황을 정리하여, 위반의 정도가 중대하지 않음을 부각하였습니다.

제2 쟁점은 위약금 약정의 부당 과다 여부였습니다. 서울부동산전문변호사는 통상적인 부동산 매매계약에서 위약금이 매매대금의 10퍼센트 수준으로 정해지는 것이 일반적인 거래관행임에 비추어, 이 사건 위약금은 매매대금의 50퍼센트에 달하는 고액으로 형평을 잃었다는 점을 핵심 논거로 제시하였습니다. 이를 입증하기 위해 유사 거래의 위약금 비율 자료, 토지의 객관적 가치와 시세 자료, 상대방에게 실질적으로 발생한 손해가 크지 않다는 점을 보여주는 정황 자료를 함께 제출하였습니다.

제3 쟁점은 민법 제398조 제2항에 따른 감액 사유의 충족 여부였습니다. 서울부동산전문변호사는 채무 불이행에 이르게 된 경위, 의뢰인과 상대방의 거래상 지위, 손해배상액 예정의 동기, 실제 손해와 예정액의 격차 등 대법원이 제시한 감액 판단 요소를 항목별로 정리하여 서면에 반영하였고, 변론기일마다 이를 일관되게 주장하였습니다.

로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 상대방이 청구한 1억 5천만 원대의 위약금 중 상당 부분을 방어하고, 재판부로부터 5천만 원대로 감액하는 판결을 받을 수 있었습니다. 재판부는 위약금 약정이 매매대금에 비추어 과다하다는 점, 실제 손해의 규모와 위반의 정도 등을 종합하여 민법 제398조 제2항에 따라 감액이 타당하다고 판단하였습니다. 그 결과 의뢰인은 금전적 손실을 상당 부분 줄이고 분쟁을 마무리할 수 있었습니다.

부동산 매매계약에서 위약금 조항이 매매대금의 10퍼센트를 크게 초과하는 경우, 민법 제398조 제2항에 따른 감액 주장이 유효한 방어 수단이 될 수 있습니다. 다만 감액을 인정받기 위해서는 거래관행, 실제 손해 규모, 위반의 경위 등 구체적 정황 자료를 체계적으로 제출하는 것이 중요합니다.

우선매수권 특약과 같이 해석에 다툼의 여지가 있는 조항은 사후 분쟁의 출발점이 되는 경우가 많으므로, 매도 과정에서 통지와 의사 확인의 기록을 남겨두는 것이 안전합니다. 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 초기 상담을 통해 정확한 평가를 받는 것이 안전합니다.