로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 채권자대위권에 기한 임대차계약 해지와 신탁부동산 인도청구를 전부 인용받는 결과를 얻을 수 있었습니다. 의뢰인은 신탁부동산의 수탁자인 신탁회사로서, 위탁자가 임차인들의 3년 이상 차임연체를 방치하자 위탁자를 대위하여 임차인들을 상대로 임대차계약 해지와 부동산 인도를 구하는 소를 제기하였습니다. 핵심 쟁점은 수탁자가 위탁자에 대해 가지는 신탁부동산 인도청구권을 피보전권리로 삼아 위탁자의 임대인 지위를 대위 행사할 수 있는지 여부였습니다.

민법 제404조 제1항은 채권자가 자기의 채권을 보전하기 위하여 채무자의 권리를 행사할 수 있도록 규정하고 있으며, 이때 피보전채권과 피대위권리 사이에 밀접한 관련성이 인정되면 금전채권이 아닌 특정채권을 보전하기 위한 대위행사도 허용됩니다. 민법 제640조는 건물임대차의 경우 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인이 계약을 해지할 수 있도록 규정하고 있어, 3년 이상의 장기 차임연체는 해지사유로서 다툼의 여지가 거의 없는 수준에 해당합니다. 또한 신탁법상 신탁부동산의 소유권은 수탁자에게 귀속되므로 처분절차가 개시된 경우 수탁자는 위탁자에 대하여 신탁부동산 인도청구권을 보유하게 됩니다.

의뢰인은 부동산 신탁계약에 따라 신탁부동산을 수탁받아 관리하던 신탁회사였습니다. 해당 신탁부동산에 대하여는 신탁회사의 동의를 얻어 위탁자와 임차인들 사이에 임대차계약이 체결되어 있었고, 임대차계약 자체는 적법하게 성립한 상태였습니다. 그런데 임차인들은 임대차 기간 중 3년 이상에 걸쳐 차임을 지급하지 아니하였고, 임대인 지위에 있던 위탁자는 임차인들의 장기 차임연체에도 불구하고 별다른 조치를 취하지 아니한 채 이를 방치하였습니다. 이후 신탁부동산에 관한 처분절차가 개시되면서 의뢰인으로서는 신탁부동산을 인도받을 필요가 발생하였으나, 임차인들이 점유를 지속하고 있어 위탁자를 대위하여 임대차계약을 해지하고 인도를 청구하는 소송을 제기하게 되었습니다.

제1 쟁점은 수탁자인 의뢰인이 위탁자를 대위하여 임차인들에 대한 임대차계약 해지권 및 인도청구권을 행사할 수 있는지 여부였습니다. 서울부동산전문변호사는 신탁부동산에 대한 처분절차가 개시됨에 따라 의뢰인은 위탁자에 대하여 수탁자로서 신탁부동산 인도청구권을 보유하고 있으며, 이것이 채권자대위권 행사의 피보전권리에 해당한다는 점을 명확히 정리하였습니다. 이어서 위탁자는 임대인으로서 3년 이상의 차임연체를 이유로 민법 제640조에 따라 임대차계약을 해지하고 임차인들에게 신탁부동산 인도를 구할 권리를 보유하고 있는바, 이것이 피대위권리에 해당함을 입증하였습니다.

제2 쟁점은 피보전권리와 피대위권리 사이의 밀접한 관련성이 인정되는지 여부였습니다. 서울부동산전문변호사는 의뢰인이 신탁부동산을 위탁자로부터 인도받기 위해서는 결국 점유 중인 임차인들로부터 부동산을 회수하여야 하는 구조이므로, 위탁자의 임대차계약 해지권 및 인도청구권을 대위 행사하지 아니하면 의뢰인의 인도청구권 실현이 사실상 불가능하다는 점을 구체적으로 논증하였습니다. 입증 방법으로는 신탁계약서, 신탁부동산 처분절차 개시 자료, 임대차계약서 및 신탁회사의 동의 자료, 차임 미지급 내역을 정리한 자료 등을 체계적으로 제출하여 차임연체 사실과 대위 요건이 모두 충족됨을 뒷받침하였습니다. 또한 소장부본 송달로써 임대차계약 해지의 의사표시가 이루어지도록 청구취지와 청구원인을 정밀하게 구성하였습니다.

로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 청구취지가 전부 인용되는 판결을 받았습니다. 법원은 위탁자가 의뢰인에게 신탁부동산을 인도할 의무가 있고, 위탁자가 임차인들에 대하여 임대차계약을 해지하고 신탁부동산의 인도를 구할 권리가 있음을 인정하였습니다. 나아가 의뢰인이 위탁자에 대한 신탁부동산 인도청구권을 보전하기 위하여 위탁자를 대위하여 임차인들에 대한 권리를 행사할 수 있다고 판단하였고, 소장부본 송달에 의하여 임대차계약이 적법하게 해지되었음을 확인하면서 임차인들의 신탁부동산 인도의무를 인정하였습니다. 본 사례는 수탁자가 신탁부동산의 점유자에 대하여 직접 인도청구를 구성하기 어려운 상황에서 채권자대위 법리를 활용한 우회적 해결책의 효용성을 보여주는 결과로 평가됩니다.

신탁부동산에 적법한 임대차가 설정된 상태에서 임차인의 차임연체가 발생하였음에도 위탁자가 해지권을 행사하지 않는 경우, 수탁자는 채권자대위권을 통하여 임대차계약 해지와 인도청구를 동시에 구성할 수 있습니다. 이때 피보전권리(수탁자의 위탁자에 대한 인도청구권)와 피대위권리(위탁자의 임차인에 대한 해지권·인도청구권)의 밀접한 관련성을 소장 단계에서부터 정밀하게 논증하는 것이 중요합니다.

차임연체에 기한 임대차 해지는 소장부본 송달로 의사표시를 갈음하는 방식이 자주 활용되므로, 청구취지와 청구원인 구성 단계에서 해지 의사표시의 도달 시점과 효과를 명확히 설계할 필요가 있습니다. 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 초기 상담을 통해 정확한 평가를 받는 것이 안전합니다.