로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 신탁부동산을 무단으로 점유하던 다수의 점유자들을 상대로 제기한 건물인도청구 소송에서 청구 전부 인용 판결과 함께 가집행 선고까지 받는 결과를 얻을 수 있었습니다. 의뢰인은 부동산담보신탁계약의 수탁자로서 신탁부동산의 대내외적 소유권을 보유하고 있었으나, 위탁자가 수탁자의 사전 승낙 없이 임대차계약을 체결하면서 점유자들이 임차인 지위를 주장하는 분쟁이 발생하였습니다. 핵심 쟁점은 위탁자가 수탁자의 승낙 없이 체결한 임대차계약이 수탁자에게 대항력을 갖는지 여부였습니다.

신탁법 제2조는 신탁을 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산을 이전하거나 담보권을 설정하는 등의 방법으로 처분하여 수탁자로 하여금 일정한 자의 이익이나 특정 목적을 위하여 그 재산의 관리·처분·운용 등을 하게 하는 법률관계로 규정하고 있습니다. 신탁법 제31조는 수탁자가 신탁재산에 속하는 재산의 관리·처분 등을 할 권리와 의무를 가진다고 정하여, 수탁자가 신탁재산의 대내외적 관리권자임을 분명히 하고 있습니다. 한편 민법 제213조는 소유자가 그 소유에 속하는 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있다고 규정하여, 점유 권원 없는 점유자에 대한 소유자의 반환청구권을 인정하고 있습니다. 부동산담보신탁의 경우 위탁자가 수탁자의 사전 승낙 없이 체결한 임대차계약은 수탁자에게 효력을 주장할 수 없다는 것이 확립된 법리입니다.

의뢰인은 2016년경 위탁자 및 우선수익자들과 부동산담보신탁계약을 체결하고 전남 지역 소재 집합건물 여러 호실에 관하여 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤습니다. 담보신탁계약서에는 위탁자가 수탁자의 사전 승낙 없이 신탁부동산에 대하여 임대차 등 권리를 설정하거나 현상을 변경하는 방법으로 소유권을 제한하거나 가치를 저감하는 행위를 하여서는 아니 된다는 점, 위탁자가 임의로 체결한 임대차계약은 수탁자에게 효력을 주장하지 못한다는 점이 명시되어 있었습니다. 그러나 위탁자는 의뢰인의 사전 승낙 없이 여러 점유자들과 임대차계약을 체결하였고, 점유자들은 이를 근거로 신탁부동산을 점유하기 시작하였습니다. 의뢰인은 신탁부동산의 대내외적 소유자로서 점유 권원 없는 점유자들을 상대로 건물인도청구소송을 제기하였고, 점유자 중 일부는 위탁자 측이 적법한 임대권한이 있는 것처럼 기망하여 임대차계약을 체결하였다고 주장하며 임대차계약의 유효성을 다투었습니다.

제1 쟁점은 부동산담보신탁이 성립한 경우 신탁부동산의 소유권 귀속과 관리권의 범위였습니다. 서울부동산전문변호사는 신탁법상 신탁이 설정되면 신탁재산의 소유권이 대내외적으로 수탁자에게 완전히 이전되고, 위탁자와의 내부관계에 있어서도 소유권이 위탁자에게 유보되어 있지 않다는 확립된 법리를 제시하였습니다. 등기부등본과 신탁원부를 통하여 의뢰인이 신탁부동산의 단독 소유자임을 객관적으로 입증하였습니다.

제2 쟁점은 위탁자가 수탁자의 승낙 없이 체결한 임대차계약의 효력 문제였습니다. 서울부동산전문변호사는 부동산담보신탁계약서상 위탁자의 임의 임대차계약은 수탁자에게 대항할 수 없다는 약정 조항을 직접 인용하면서, 담보신탁의 특성상 위탁자의 임의적 임대차 체결을 허용할 경우 신탁재산의 담보가치가 저감되고 우선수익자들의 권리가 침해된다는 점을 강조하였습니다. 점유자들이 주장하는 사전 승낙의 외관에 관하여 의뢰인이 실제로 승낙한 사실이 없음을 관련 내부 문서와 업무 처리 절차를 통하여 입증하였습니다.

제3 쟁점은 점유자들의 선의·기망 주장에 대한 대응이었습니다. 서울부동산전문변호사는 위탁자 측의 기망 주장이 사실이라 하더라도 그러한 사정은 위탁자 측에 대한 채권적 청구의 근거가 될 수 있을 뿐, 신탁부동산의 진정한 소유자인 수탁자의 소유권에 기한 인도청구에 대항할 수 있는 법적 권원이 되지 못한다는 점을 명확히 논증하였습니다.

로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 2025년 점유자들을 상대로 한 건물인도청구 소송에서 청구 전부 인용 판결을 받았습니다. 법원은 부동산담보신탁계약에 따라 수탁자 명의로 소유권이전등기가 마쳐지면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고 위탁자와의 내부관계에 있어서도 소유권이 위탁자에게 유보되어 있지 않다는 점을 인정하였습니다. 또한 의뢰인이 임대차관계에 관하여 사전 승낙을 하였다고 볼 만한 자료가 없는 이상 점유자들이 주장하는 사정만으로는 의뢰인의 소유권에 기한 인도청구에 대항할 수 없다고 판단하여, 점유자들에게 각 점유 부분을 의뢰인에게 인도하라는 판결과 함께 가집행 선고를 하였습니다. 이로써 의뢰인은 신속한 점유 회복을 도모할 수 있는 집행 권원을 확보하였습니다.

부동산담보신탁이 설정된 부동산에서 위탁자가 수탁자의 사전 승낙 없이 임대차계약을 체결한 경우, 수탁자는 신탁계약상 약정과 신탁법 법리에 따라 점유자를 상대로 직접 건물인도청구를 제기할 수 있습니다. 다만 점유자들의 다양한 항변에 대한 체계적 대응이 필요하므로 신탁계약서, 등기부, 임대차계약 경위 등을 종합적으로 검토하는 것이 중요합니다.

신탁부동산의 점유자가 위탁자로부터 임대차계약을 체결한 임차인이라면, 수탁자의 사전 승낙 여부를 사전에 확인하지 못한 경우 임차권을 수탁자에게 주장하기 어려울 수 있습니다. 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 초기 상담을 통해 정확한 평가를 받는 것이 안전합니다.