로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 3억 원대 보수 전액의 반환을 구한 부당이득금 청구 소송에서 청구 전부 기각 판결을 이끌어내며 정당하게 수령한 자문 보수를 온전히 보전할 수 있었습니다. 의뢰인은 산업단지 조성사업 시행사와 부동산개발투자자문계약을 체결하고 담보물건 검토 및 검토보고서 작성 등의 용역을 제공하였으나, 상대방은 이를 대부업법상 금지되는 대부중개라고 주장하며 보수 전액의 반환을 청구하였습니다. 사건의 핵심은 의뢰인이 수행한 용역의 법적 성격이 부동산개발투자자문에 해당하는지, 아니면 대부중개에 해당하는지를 가리는 데 있었습니다.

대부업 등의 등록 및 금융이용자 보호에 관한 법률 제2조 제2호는 대부중개를 대부를 받으려는 자와 대부업자 사이에서 대부계약 체결을 알선하는 행위로 정의하고 있으며, 같은 법 제11조의2 제2항은 미등록 대부중개업자가 거래상대방으로부터 중개수수료를 받는 행위를 금지하고 있습니다. 민법 제741조는 법률상 원인 없이 타인의 재산으로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자에게 이익을 반환하도록 규정하고 있고, 민법 제746조는 불법의 원인으로 재산을 급여한 자는 그 이익의 반환을 청구하지 못한다고 규정하고 있습니다. 민사 부당이득금 반환 청구 소송에서는 법률상 원인의 부존재와 손해의 발생을 청구하는 측이 입증해야 하며, 강행규정 위반을 이유로 한 반환 청구의 경우에도 급여행위 자체가 불법원인급여에 해당하면 반환 청구가 제한될 수 있습니다.

의뢰인은 2021년 산업단지 조성사업을 추진하던 시행사와 부동산개발투자자문계약을 체결하였습니다. 의뢰인은 계약에 따라 사업시행지에 관한 담보물건의 하자 내역을 검토하고, 담보조서와 사업개요 등을 포함한 검토보고서를 작성하여 상대방이 금융기관 대출 심사 과정에서 활용할 수 있도록 자문 용역을 제공하였습니다. 의뢰인의 용역 제공을 토대로 상대방은 2022년 금융기관으로부터 1백억 원대의 대출을 실행받았고, 계약에서 정한 보수 약정에 따라 대출금액의 2퍼센트에 해당하는 3억 원대의 자문 보수를 의뢰인에게 지급하였습니다. 그러나 상대방은 이후 의뢰인이 제공한 용역의 실질이 대부업법에서 금지하는 대부중개에 해당한다는 주장을 펴면서, 지급한 보수 전액을 부당이득으로 반환할 것을 구하는 소송을 제기하였습니다.

제1 쟁점은 의뢰인이 제공한 용역의 법적 성격이 부동산개발투자자문에 해당하는지, 아니면 대부업법이 금지하는 대부중개에 해당하는지였습니다. 서울부동산전문변호사는 특정 용역 제공행위가 대부중개에 해당하는지는 계약의 체결 경위와 내용, 용역 제공자가 실제로 수행한 업무의 성격 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 판단해야 한다는 대법원 판례 법리를 적극적으로 원용하였습니다. 대응 논리로는 의뢰인이 단순히 대주와 차주를 연결하는 알선 행위를 수행한 것이 아니라, 담보물건의 가치와 하자를 분석하고 사업의 타당성을 검토하는 전문적 자문 용역을 제공하였다는 점을 강조하였습니다. 입증 방법으로는 의뢰인이 실제로 작성한 검토보고서, 담보조서, 사업개요 자료 등 구체적 업무 산출물을 제시하여, 이것이 부동산개발투자자문이라는 전문 용역의 결과물임을 객관적으로 보여주었습니다. 또한 보수를 대출금액의 2퍼센트로 정한 약정 역시 자문 용역에 따른 합리적 보수 산정 방식의 하나일 뿐, 이것만으로 용역의 실질이 대부중개로 변질되지 않는다는 점을 논증하였습니다.

제2 쟁점은 가사 의뢰인의 용역이 대부중개에 해당한다고 보더라도 상대방의 반환 청구가 허용되는지 여부였습니다. 서울부동산전문변호사는 예비적 주장으로 민법 제746조의 불법원인급여 법리를 전개하였습니다. 대응 논리로는 상대방이 계약 내용을 충분히 인식한 상태에서 적극적으로 의뢰인의 용역을 제공받고 이를 통해 1백억 원대의 대출 자금을 확보한 다음, 사후에 강행규정 위반을 이유로 보수의 반환을 구하는 것은 대부업법의 규범 목적에 부합하지 않는다는 점을 지적하였습니다. 입증 방법으로는 계약 체결 과정에서 상대방이 보수 약정 조건을 명확히 인지하고 자발적으로 동의한 정황, 용역 결과물을 실제 대출 심사에 활용하여 경제적 이익을 향유한 사실관계를 정리하여 제시하였습니다.

로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 법원은 의뢰인과 상대방 사이의 계약이 부동산개발투자자문계약으로서 그 목적이 자문 용역의 제공에 있었고, 의뢰인이 실제로 담보물건 검토 및 검토보고서 작성 등의 전문적 업무를 수행하였다는 점을 인정하였습니다. 법원은 보수를 대출금액의 2퍼센트로 정하였다는 사정만으로 대부업법이 금지하는 대부중개에 해당한다고 볼 수 없으며, 이는 의뢰인이 수행한 자문 업무의 일부로서 대출주관 관련 업무를 수행한 것으로 보아야 한다고 판단하였습니다. 나아가 법원은 예비적 주장 또한 받아들여, 설령 일부 행위가 대부중개에 해당한다고 보더라도 상대방이 계약 내용을 충분히 인식하고 적극적으로 용역을 제공받은 후 대가를 지급하였다가 사후에 반환을 구하는 것은 대부업법의 규범 목적에 부합하지 않으며 불법원인급여에 해당한다고 보았습니다. 결과적으로 상대방의 청구는 전부 기각되었고 소송비용 또한 상대방이 부담하게 되었으며, 의뢰인은 정당하게 수령한 3억 원대의 자문 보수를 그대로 보전할 수 있었습니다.

부동산개발 관련 자문 보수가 대출금액에 연동되는 형태로 약정된 경우, 용역의 실질이 대부중개로 오해될 여지가 있으므로 계약 단계에서부터 자문 업무의 범위와 산출물을 구체적으로 명시해 두는 것이 중요합니다.

검토보고서, 담보조서, 사업성 분석 자료 등 실제 수행 업무의 산출물을 체계적으로 보관하면, 추후 보수의 정당성에 관한 분쟁이 발생하였을 때 용역의 전문성을 입증하는 핵심 증거로 활용할 수 있습니다.

사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 초기 상담을 통해 정확한 평가를 받는 것이 안전합니다.