로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 신탁부동산을 점유하고 있는 다수 점유자들에 대한 부동산점유이전금지가처분 신청에서 전부 인용 결정을 받는 결과를 얻을 수 있었습니다. 의뢰인은 부동산담보신탁계약의 수탁자로서 환가절차를 개시하였으나, 일부 호실에서 사전승낙 없는 임대차 점유와 무단점유가 확인되어 본안 명도소송에 앞서 점유 현상을 보전할 필요가 있었습니다. 핵심 쟁점은 수탁자가 점유자에 대하여 인도청구를 할 수 있는 권리, 즉 피보전권리의 소명과 미집행 호실의 점유자 특정이었습니다.

민사집행법 제300조 제1항은 다툼의 대상에 관한 가처분은 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있는 경우에 한다고 규정하고 있어, 본안 명도소송 전 점유자의 변동을 막기 위한 보전처분의 근거가 됩니다. 신탁법 제2조와 제31조는 수탁자가 신탁재산에 대한 권리와 의무의 귀속주체로서 신탁목적 달성을 위해 필요한 모든 행위를 할 권한을 가진다고 규정하여, 부동산담보신탁의 수탁자가 환가절차의 일환으로 점유자에게 인도청구를 할 수 있는 근거가 됩니다. 민법 제213조는 소유자가 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있도록 정하고 있으며, 부동산담보신탁에서 소유권은 수탁자에게 이전되므로 수탁자가 명도청구권을 행사할 수 있습니다.

의뢰인은 부동산담보신탁계약에 따라 다수 호실로 구성된 신탁부동산의 수탁자 지위에 있었습니다. 신탁계약상 채권자의 사전승낙 없이 신탁부동산을 임대할 수 없고, 환가절차가 개시되는 경우 점유자는 명도에 적극 협조할 의무가 명시되어 있었습니다. 그러나 일부 호실에서 사전승낙 없이 임차하여 사용하는 자들과 무단으로 점유하여 사용하는 자들이 확인되었습니다. 의뢰인은 양도담보권자가 목적부동산에 대한 처분권을 행사하기 위한 환가절차의 일환으로 인도를 구할 수 있는 법리와 마찬가지로, 신탁재산을 점유하고 있는 자들에 대하여 인도청구를 진행하기로 하였습니다. 본안 명도소송 제기에 앞서 점유 현상을 보전하기 위해 로엘법무법인 서울부동산전문변호사를 통해 부동산점유이전금지가처분을 신청하였습니다. 또한 과거 가처분 결정에 의한 집행이 이루어지지 못한 일부 호실에 대하여는 점유자 특정에 어려움이 있었던 사정도 고려되어야 했습니다.

제1 쟁점은 부동산담보신탁의 수탁자가 점유자에 대하여 인도청구권, 즉 가처분의 피보전권리를 가지는지 여부였습니다. 이에 대해 로엘법무법인 서울부동산전문변호사는 부동산담보신탁에서 신탁부동산의 소유권은 수탁자에게 완전히 이전되며, 수탁자는 양도담보권자가 환가절차를 위해 점유자에게 인도청구를 할 수 있는 것과 동일한 법적 지위에서 인도청구권을 보유한다는 법리를 정리하여 주장하였습니다. 입증 방법으로는 신탁원부, 신탁계약서상 채권자 사전승낙 없는 임대 금지 조항과 환가 시 명도협조 의무 조항, 환가절차 개시 사실을 확인할 수 있는 자료, 우선수익자의 환가요청 자료 등을 체계적으로 제출하여 피보전권리를 소명하였습니다.

제2 쟁점은 보전의 필요성과 점유자 특정이었습니다. 부동산점유이전금지가처분은 점유자가 변경되면 본안 판결의 집행이 곤란해질 우려가 있을 때 인정되므로, 사전승낙 없는 임대 점유와 무단점유가 혼재된 상황에서 점유 현상이 수시로 변동될 위험을 구체적으로 소명할 필요가 있었습니다. 또한 과거 가처분 집행이 이루어지지 못한 호실에 대해서는 점유자를 최대한 특정하기 위한 추가 조사가 필수적이었습니다. 로엘법무법인 서울부동산전문변호사는 현장 조사 결과, 호실별 점유 형태와 점유자 인적사항 확인 자료, 임대차 관계 추정 자료를 종합하여 점유자를 가능한 한 특정하였고, 점유자가 특정되지 않는 부분은 점유 형태에 맞는 표시 방법을 활용하여 가처분 신청서를 정밀하게 구성하였습니다.

로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 신청 대상 호실 전부에 대하여 부동산점유이전금지가처분 전부 인용 결정을 받았습니다. 이는 부동산담보신탁의 수탁자가 가지는 인도청구권을 피보전권리로 인정받은 것이며, 본안 명도소송에 앞서 점유 현상을 안정적으로 보전함으로써 후속 환가절차와 명도 집행을 효율적으로 진행할 수 있는 기반을 마련한 의미가 있습니다. 특히 점유자 특정이 까다로웠던 호실에 대해서까지 보전처분이 인용된 점에서, 피보전권리 소명과 점유 현황 입증이 체계적으로 이루어진 결과로 평가됩니다.

부동산담보신탁의 수탁자가 환가절차 과정에서 점유자를 상대로 인도청구를 준비하는 경우, 본안 소송에 앞서 점유이전금지가처분을 통해 점유 현상을 고정하는 것이 중요합니다. 점유자가 변경되면 본안 판결을 받아도 집행이 어려워질 수 있기 때문입니다.

다수 호실의 점유자가 일부 특정되지 않는 경우에도, 현장 조사와 자료 분석을 통해 점유 형태별로 가능한 한 특정 작업을 거치는 것이 가처분 인용 가능성을 높입니다. 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 초기 상담을 통해 정확한 평가를 받는 것이 안전합니다.