로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인 신탁사는 위탁자 및 무단점유 임차인 전원을 상대로 한 점유이전금지가처분 신청에서 전부 인용 결정을 이끌어내는 성과를 거두었습니다. 의뢰인은 담보신탁계약을 통해 수탁자로서 부동산 소유권을 취득한 상태였으나, 위탁자의 대출 채무 불이행 이후에도 위탁자와 그로부터 무단으로 임대받은 점유자들이 호실을 계속 점유하고 있어 공매 절차에 장애가 발생한 상황이었습니다. 수탁자의 단독 처분권한과 무단 임대차의 효력 부존재가 핵심 쟁점이었습니다.

민사집행법 제300조 제1항은 다툼의 대상에 관한 가처분은 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 한다고 규정하고 있습니다. 점유이전금지가처분은 본안소송 진행 중 점유자가 변경되어 집행이 곤란해지는 것을 막기 위한 보전처분으로, 피보전권리와 보전의 필요성이 모두 소명되어야 합니다.

신탁법 제31조는 수탁자가 신탁재산에 속한 재산의 관리·처분 등 신탁목적의 달성을 위하여 필요한 모든 행위를 할 권한을 가진다고 규정하고 있으며, 이에 따라 담보신탁 부동산의 소유권 및 관리·처분 권한은 수탁자에게 단독으로 귀속됩니다. 위탁자가 수탁자의 동의 없이 제3자와 체결한 임대차계약은 신탁재산에 대하여 그 효력을 주장할 수 없고, 그에 기한 점유는 민법상 정당한 권원 없는 점유에 해당합니다.

의뢰인 신탁사는 부동산에 관하여 위탁자 A와 담보신탁계약을 체결하고 수탁자로서 해당 부동산의 소유권을 이전받았으며, 대주단은 신탁수익권을 담보로 대출을 실행하였습니다. 이후 위탁자 A가 대출 원리금 상환을 지체하여 채무불이행 상태에 이르자, 의뢰인은 신탁계약상 절차에 따라 공매를 준비하게 되었습니다.

그러나 위탁자 A는 채무불이행 이후에도 신탁부동산 일부 호실을 계속 점유하고 있었으며, 점유자 B와 C는 의뢰인 신탁사나 대주단의 사전 승낙 없이 위탁자 A와 임대차계약을 체결한 뒤 각각 호실을 점유하고 있는 상태였습니다. 이대로 공매 절차를 진행할 경우 매수인의 인도 확보가 사실상 어려워지는 상황이었기에, 로엘법무법인 서울부동산전문변호사는 수탁자인 의뢰인을 대리하여 위탁자와 무단점유 임차인 전원을 상대로 점유이전금지가처분을 신청하였습니다.

첫 번째 쟁점은 위탁자 A의 점유 권원 존부였습니다. 로엘법무법인 서울부동산전문변호사는 담보신탁계약이 유효하게 체결되어 신탁등기까지 완료된 이상 해당 부동산의 소유권과 관리·처분 권한이 수탁자인 의뢰인에게 단독으로 귀속되었음을 명확히 하였습니다. 대응 논리로는 신탁법 제31조에 따라 위탁자는 신탁계약상 명시적 동의 없이는 신탁재산을 점유할 법적 권원을 가지지 못한다는 점을 부각하였고, 입증 방법으로 담보신탁계약서, 신탁원부, 채무불이행 발생 사실을 증명하는 대주단 측 통지 자료를 종합 제출하였습니다.

두 번째 쟁점은 점유자 B, C가 체결한 임대차계약이 수탁자인 의뢰인에 대하여 효력을 가지는지 여부였습니다. 로엘법무법인 서울부동산전문변호사는 위탁자 A는 신탁계약에 따라 신탁부동산을 임대할 처분 권한을 보유하지 않으므로, 수탁자 또는 대주단의 사전 승낙 없이 체결된 임대차계약은 신탁재산에 대하여 효력을 주장할 수 없다고 주장하였습니다. 이에 따라 점유자 B, C의 점유는 민법상 정당한 권원 없는 부당점유에 해당하며 건물 반환의무를 부담한다는 법리를 전개하였습니다. 입증 자료로는 신탁계약서상 임대차 제한 조항, 수탁자의 승낙 부존재 사실, 각 호실의 점유 현황을 확인할 수 있는 현장 자료를 제출하였습니다.

세 번째 쟁점은 보전의 필요성이었습니다. 로엘법무법인 서울부동산전문변호사는 공매 절차가 임박한 상황에서 점유자가 변경될 경우 향후 인도청구 본안의 집행이 곤란해지고 매수인 확보 자체에도 지장을 초래할 수 있다는 점을 구체적으로 소명하여, 민사집행법 제300조 제1항이 요구하는 보전의 필요성을 충실히 입증하였습니다.

로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 법원은 의뢰인 신탁사의 주장을 모두 받아들여 위탁자 및 무단점유 임차인 전원에 대하여 해당 호실의 점유이전을 금지하는 가처분 결정을 전부 인용하였습니다. 이로써 의뢰인은 본안소송 단계 이전에 신탁 목적물의 현 점유 상태를 안정적으로 고정시킬 수 있는 보전조치를 확보하였고, 이후 진행될 공매 및 인도청구 절차가 실효성 있게 추진될 수 있는 법적 기반을 마련하였습니다. 담보신탁 구조에서 수탁자의 단독 처분권한과 무단 임대차의 효력 부존재라는 핵심 법리를 점유자별 지위에 맞추어 구분하여 주장한 점이 결정에 유리하게 작용한 사례라 할 수 있습니다.

담보신탁 부동산에서 위탁자가 수탁자의 동의 없이 제3자에게 임대를 한 경우, 그 임대차는 수탁자에 대하여 효력을 주장할 수 없으므로 공매 또는 인도 절차에 앞서 점유이전금지가처분을 선행하는 것이 중요합니다.

점유자별로 위탁자, 무단 임차인 등 법적 지위가 다른 경우, 각 점유자에 대한 피보전권리 구성을 구분하여 주장·소명하는 것이 인용 가능성을 높이는 핵심 전략입니다.

사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 초기 상담을 통해 신탁계약 조항과 점유 형태에 대한 정확한 평가를 받는 것이 안전합니다.