로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 신탁부동산에 대한 점유이전금지가처분 신청이 전부 인용되는 결과를 얻을 수 있었습니다. 의뢰인은 위탁자와 부동산담보신탁계약을 체결한 수탁자였는데, 위탁자의 대출원리금 미변제로 기한의 이익이 상실되어 대주단의 요청에 따라 신탁부동산에 대한 공매절차를 진행해야 하는 상황이었습니다. 본안인 건물인도청구 소송 전에 점유자를 항정하여 원활한 환가절차를 확보하는 것이 핵심 쟁점이었습니다.

민사집행법 제300조 제2항은 다툼의 대상에 관한 가처분은 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 한다고 규정하고 있습니다. 점유이전금지가처분은 본안소송 계속 중 점유가 제3자에게 이전되어 집행불능에 빠지는 것을 막기 위한 보전처분으로, 피보전권리(인도청구권)와 보전의 필요성이 소명되어야 인용됩니다.

신탁법 제22조 제1항은 신탁재산에 대하여는 강제집행 등을 할 수 없으나 신탁 전의 원인으로 발생한 권리 또는 신탁사무의 처리상 발생한 권리에 기한 경우에는 그러하지 아니하다고 규정하고 있으며, 부동산담보신탁의 경우 수탁자가 대내외적 소유권자로서 신탁부동산의 인도청구권을 행사할 수 있습니다.

의뢰인은 부동산 신탁업무를 수행하는 수탁자로서, 위탁자와 사이에 부동산담보신탁계약을 체결하였습니다. 위탁자는 신탁부동산 중 일부에 관하여 별도로 임대차계약을 체결하여 임차인들이 점유하는 상태였고, 결과적으로 위탁자가 간접점유, 수탁자인 의뢰인이 직접점유를 하는 구조였습니다.

이후 위탁자는 대출약정에 따른 대출원리금을 약정대로 변제하지 못하였고, 이에 기한의 이익을 상실하게 되었습니다. 우선수익자인 대주단은 수탁자인 의뢰인에게 신탁부동산을 환가처분하여 채권을 회수할 것을 요청하였고, 의뢰인은 공매절차를 본격적으로 진행하기에 앞서 신탁부동산의 점유 현황을 안정시킬 필요가 있었습니다.

공매절차에서 매수인이 부동산을 인수하기 위해서는 점유관계가 특정되어야 하나, 본안 인도소송 진행 중 점유자가 임의로 변경되면 집행이 불능에 빠질 위험이 있었습니다. 이에 의뢰인은 본안인 건물인도청구 소송에 앞서 보전처분을 통해 점유 현상을 동결할 필요성을 인식하고 로엘법무법인 서울부동산전문변호사에게 사건을 의뢰하였습니다.

제1 쟁점은 신탁부동산에 대한 수탁자의 인도청구권, 즉 피보전권리의 존부였습니다. 부동산담보신탁의 법리상 수탁자가 신탁부동산의 대내외적 소유권자에 해당하므로 점유자에 대하여 직접 인도청구권을 행사할 수 있다는 점이 정리될 필요가 있었습니다. 로엘법무법인 서울부동산전문변호사는 신탁원부, 신탁계약서, 등기사항증명서를 종합적으로 제출하여 의뢰인이 수탁자로서 적법한 소유권자임을 명확히 소명하였습니다.

제2 쟁점은 위탁자와 임차인 사이의 임대차관계 평가 및 점유 구조의 정리였습니다. 위탁자가 신탁 후에도 임대차계약을 체결한 부분에 대하여, 신탁계약상 임대차 권한의 범위와 수탁자의 동의 여부를 검토하여 점유자들이 의뢰인에게 대항할 수 있는 정당한 권원이 부재함을 논증하였습니다.

제3 쟁점은 보전의 필요성이었습니다. 서울부동산전문변호사는 대주단의 공매 요청 공문, 대출원리금 연체 관련 자료, 공매절차에서 점유관계 특정이 필수적이라는 점 등을 구체적으로 제시하여, 본안 판결 전 점유자가 변경될 경우 환가절차 자체가 좌초될 수 있는 긴급성을 강조하였습니다. 신탁부동산의 공매는 다수 이해관계인이 얽힌 절차이므로 점유 현상 보존의 시급성이 인정되어야 한다는 점을 부각하였습니다.

로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인이 제기한 부동산점유이전금지가처분 신청은 빠른 시일 내에 전부 인용되었습니다. 법원은 신탁부동산에 관한 의뢰인의 인도청구권과 보전의 필요성을 모두 인정하여, 점유자들로 하여금 이 사건 부동산에 대한 점유를 타인에게 이전하거나 점유명의를 변경하여서는 안 된다는 취지의 결정을 하였습니다. 이로써 의뢰인은 본안인 건물인도청구 소송과 후속 공매절차를 안정적으로 진행할 수 있는 법적 기반을 확보하게 되었습니다.

부동산담보신탁에서 위탁자의 대출원리금 연체로 공매를 진행하여야 하는 경우, 본안 인도소송 전에 점유이전금지가처분을 선행하여 점유자를 항정하는 것이 환가절차의 안정성 확보에 중요합니다.

신탁부동산에 임차인이 존재하는 경우, 임대차계약 체결 시점, 수탁자 동의 여부, 신탁계약상 임대권한 등을 정밀하게 검토해야 점유자별 대응 전략이 달라집니다. 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 초기 상담을 통해 정확한 평가를 받는 것이 안전합니다.