로엘법무법인 서울민사전문변호사의 조력으로 의뢰인은 신탁부동산을 무단점유하며 다양한 영업을 이어오던 다수 채무자들에 대해 영업행위를 전면적으로 금지하는 가처분 인용 결정을 받는 결과를 얻을 수 있었습니다. 의뢰인은 신탁계약에 따라 신탁부동산의 소유권을 보유한 수탁자였으나, 차주의 이자 지급 지체로 기한이익이 상실된 상황에서 사전 동의 없이 위탁자와 임의로 임대차계약을 체결한 점유자들이 사우나, 찜질방, 음식점, 헬스장, 스크린골프장 등 영업시설을 운영하고 있었습니다. 공매절차 개시를 앞두고 무단점유와 영업행위가 매각가 하락을 초래할 수 있다는 점이 주요 쟁점이었습니다.

신탁법 제22조 제1항은 신탁재산에 대하여 위탁자의 채권자가 강제집행 등을 할 수 없도록 규정하여 신탁재산의 독립성을 보장하고 있으며, 같은 법 제2조는 수탁자가 신탁재산에 대한 완전한 소유권을 가짐을 전제로 합니다. 민사집행법 제300조 제2항은 다툼이 있는 권리관계에 관하여 임시의 지위를 정하기 위한 가처분을 규정하면서, 현저한 손해를 피하거나 급박한 위험을 막기 위해 필요한 경우 보전처분을 허용하고 있습니다. 또한 민법 제214조는 소유자의 방해배제청구권을 규정하여 소유권에 대한 침해를 배제할 수 있는 근거를 제공합니다. 영업금지가처분은 본안소송 확정 전 신탁재산의 가치 하락을 막기 위한 임시의 지위를 정하는 가처분으로 활용됩니다.

의뢰인은 부동산담보신탁계약을 체결한 수탁자로서, 대주단은 신탁수익권을 담보로 차주에게 대출을 실행하였습니다. 그러나 차주가 이자 지급을 지체하면서 여신거래약정상 기한이익이 상실되었고, 대주단은 신탁사에 공매절차 개시를 요청하였습니다. 이 과정에서 다수의 채무자들이 신탁사나 대주단의 사전 동의 없이 위탁자와 임의로 임대차계약을 체결하고 신탁부동산 내에서 사우나, 찜질방, 음식점, 네일샵, 피부관리실, 헬스장, 골프연습장, 스크린골프장 등 다양한 업종을 운영하면서 무단점유 상태가 지속되고 있는 점이 확인되었습니다. 이러한 무단 영업행위는 공매절차 진행을 지연시키고 매각가 하락을 야기할 수 있는 중대한 사안이었기에, 의뢰인은 본안소송에 앞서 영업금지가처분을 통해 신탁재산의 현상을 보전할 필요가 있다고 판단하여 서울민사전문변호사에게 사건을 의뢰하였습니다.

첫 번째 쟁점은 점유자들의 점유 및 영업행위에 정당한 권원이 존재하는지 여부였습니다. 서울민사전문변호사는 부동산담보신탁 구조상 신탁부동산의 소유권은 수탁자인 의뢰인에게 완전히 이전되며, 위탁자는 신탁사나 우선수익자인 대주단의 사전 동의 없이 단독으로 임대차계약을 체결할 권한이 없다는 점을 핵심 논리로 구성하였습니다. 이를 입증하기 위해 신탁원부, 등기사항전부증명서, 여신거래약정서, 신탁계약상 임대차 제한 조항 등을 체계적으로 정리하여 제출하였습니다.

두 번째 쟁점은 보전의 필요성이었습니다. 서울민사전문변호사는 채무불이행 내역서와 공매절차 개시 요청 자료, 현장 점유 및 영업 현황 사진 자료를 통해 점유자들이 사실상 영업을 계속할 경우 공매절차가 장기간 지연되고 잠재 매수인이 인수를 기피하여 매각가가 하락할 개연성이 높다는 점을 구체적으로 소명하였습니다. 또한 본안판결을 기다릴 경우 회복하기 어려운 손해가 발생할 수 있음을 강조하여 임시의 지위를 정하는 가처분의 요건이 충족됨을 설득력 있게 제시하였습니다.

세 번째 쟁점은 담보 제공 및 집행 준비였습니다. 서울민사전문변호사는 보증보험증권 발급 절차를 지원하여 담보 제공 요건을 신속히 충족시켰고, 법원 심문기일에서 점유자별 영업 형태와 무단점유 경위를 구분하여 소명하였습니다. 결정 이후의 집행관 공시 절차와 본안 방해배제청구소송으로의 연계 방안에 관해서도 의뢰인에게 단계별 안내를 제공하였습니다.

로엘법무법인 서울민사전문변호사의 조력으로 법원은 채권자의 주장을 받아들여 채무자들에 대해 신탁부동산 내에서 일체의 영업행위를 하지 못하도록 전면 금지하는 결정을 내렸습니다. 이를 통해 의뢰인은 본안소송 단계 이전에 신탁재산의 현 상태를 안정적으로 유지할 수 있는 법적 수단을 확보하였으며, 후속 공매절차와 방해배제청구 소송을 실질적으로 진행할 수 있는 기반을 마련하였습니다. 신속한 대응과 체계적인 법리 소명이 결합되어 의뢰인의 권리를 조기에 보전할 수 있었던 사안입니다.

부동산담보신탁이 설정된 부동산에서 신탁사 또는 우선수익자의 동의 없이 임대차계약이 체결되어 영업이 이루어지고 있는 경우, 공매절차 개시 전후로 신속히 영업금지가처분을 검토하는 것이 매각가 하락 방지에 중요합니다.

가처분 단계에서는 신탁원부, 여신거래약정서, 채무불이행 내역, 현장 점유 자료 등 객관적 입증자료를 체계적으로 정리하여 보전의 필요성을 구체적으로 소명하는 것이 결정의 신속한 인용 가능성을 높입니다.

사실관계와 신탁계약 조항에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 로엘법무법인 서울민사전문변호사의 초기 상담을 통해 정확한 평가를 받는 것이 안전합니다.