로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 1심에서 전부 패소하였던 건물인도 청구 사건의 항소심에서 원고 청구를 전부 인용받는 결과를 얻을 수 있었습니다. 의뢰인인 신탁회사는 담보신탁계약을 통해 부동산 소유권을 취득한 수탁자였으나, 위탁자와 임대차계약을 체결한 임차인이 2021년부터 장기간 차임을 연체하면서도 코로나19를 이유로 한 차임면제 합의를 주장하며 건물 인도를 거부하였습니다. 핵심 쟁점은 신탁계약상 동의 없이 위탁자와 임차인 사이에 이루어진 차임면제 약정의 효력과, 면제 기간을 제외하더라도 차임연체 해지사유가 성립하는지 여부였습니다.

민법 제640조는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에 임대인이 임대차계약을 해지할 수 있도록 규정하고 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의8은 상가건물 임대차의 경우 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에 임대인이 계약을 해지할 수 있도록 정하고 있어, 일반 민법 규정보다 임차인 보호를 강화하고 있습니다. 한편 신탁법 제4조는 신탁재산에 관한 권리관계는 신탁등기 또는 신탁원부 기재를 통해 제3자에게 대항할 수 있다고 규정하고 있어, 신탁부동산의 임대차에서는 수탁자와 우선수익자의 동의 없는 처분행위가 효력을 갖기 어렵습니다.

의뢰인 신탁회사는 부동산개발업체와 담보신탁계약을 체결하여 해당 부동산의 소유권을 신탁등기상 취득하였습니다. 이후 위탁자가 키즈카페 운영업체와 체결한 임대차계약에 대해 의뢰인은 수탁자로서 동의하였고, 임차인은 해당 상가에서 영업을 시작하였습니다.

2021년 8월경부터 임차인은 임대료 지급을 중단하기 시작하였고, 연체 기간이 장기화되었습니다. 임차인은 코로나19로 인한 영업제한을 이유로 위탁자와 차임면제 합의가 있었다고 주장하며 건물 인도를 거부하였습니다. 의뢰인은 신탁재산의 적법한 관리를 위해 건물인도 청구 소송을 제기하였으나, 1심 재판부는 임차인 측의 차임면제 합의 주장을 받아들여 의뢰인의 청구를 기각하였습니다. 이에 의뢰인은 항소심에서 로엘법무법인 서울부동산전문변호사에게 사건을 의뢰하였습니다.

첫 번째 쟁점은 위탁자와 임차인 사이의 차임면제 약정이 수탁자인 의뢰인에게 효력을 미치는지 여부였습니다. 로엘법무법인 서울부동산전문변호사는 담보신탁계약상 차임 변경 등 임대차의 본질적 조건 변경에는 수탁자와 우선수익자의 동의가 필수적이라는 점을 신탁계약서 조항과 신탁원부 기재 내용을 통해 입증하였습니다. 신탁법 제4조에 따라 신탁원부가 등기되어 대항력을 갖춘 이상 임차인은 그 내용을 알았거나 알 수 있었던 것으로 보아야 하므로, 동의 없는 차임면제 약정으로 의뢰인에게 대항할 수 없다는 법리를 체계적으로 정리하였습니다.

두 번째 쟁점은 차임면제 약정의 효력을 일부 인정하더라도 그 기간이 어디까지인지였습니다. 서울부동산전문변호사는 위탁자와 임차인이 작성한 합의서 문언을 정밀히 분석하여, 면제 기간이 합의서상 명시된 1년 또는 정부의 사적모임 제한 조치가 해제된 시점까지로 한정된다는 점을 객관적 자료와 함께 논증하였습니다. 임차인이 주장하는 무기한 면제 해석은 합의서 문언의 자연스러운 의미를 벗어난다는 점을 부각하였습니다.

세 번째 쟁점은 면제 기간을 제외하더라도 독자적인 해지사유가 성립하는지였습니다. 서울부동산전문변호사는 임대료 납부내역과 통장거래내역 등 객관적 자료를 시계열로 정리하여, 면제 합의 이전부터 이미 임차인이 6기 이상의 차임을 연체한 상태였고, 면제 기간 종료 이후에는 추가로 10기에 달하는 연체가 누적되었음을 입증하였습니다. 이를 통해 상가건물 임대차보호법 제10조의8이 정한 3기 차임연체 해지요건을 충분히 충족함을 명확히 하였습니다.

로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 항소심에서 1심 판결을 취소하고 원고 청구를 전부 인용받는 승소 판결을 받을 수 있었습니다. 항소심 재판부는 차임면제 약정의 기간을 2021년 8월부터 2022년 7월까지 1년으로 제한하여 해석하였고, 그 이후 임차인이 10기에 달하는 차임을 연체한 사실을 인정하여 적법한 해지사유가 성립하였다고 판단하였습니다.

이번 결과를 통해 의뢰인은 신탁재산에 대한 적법한 점유 회복의 기반을 확보하였고, 신탁목적 달성을 위한 후속 처분절차를 원활히 진행할 수 있는 법적 토대를 마련하였습니다. 1심에서 전부 패소한 사안을 항소심에서 완전히 뒤집었다는 점에서 의뢰인의 권익 보호에 의미 있는 성과였습니다.

신탁부동산의 임대차에서 위탁자와 임차인 사이에 차임 감액이나 면제 합의가 이루어졌더라도, 신탁등기와 신탁원부에 대항력이 있는 경우 수탁자와 우선수익자의 동의가 없다면 그 합의를 수탁자에게 주장하기 어렵습니다. 따라서 신탁회사가 수탁자로서 건물인도나 명도 청구를 진행할 때에는 신탁계약 조항과 신탁원부 기재 내용을 면밀히 분석하여 대항력 법리를 활용하는 것이 중요합니다.

또한 차임면제 항변이 제기된 경우라도 면제 기간을 제외한 시점에서의 연체 누적만으로 해지사유가 성립할 수 있으므로, 전체 임대료 납부내역을 시계열로 정리하여 독자적 해지사유를 함께 주장하는 전략이 효과적입니다. 1심에서 패소하였더라도 항소심에서 쟁점을 재구성하고 입증자료를 보강하면 결과가 달라질 수 있으므로, 로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 초기 상담을 통해 정확한 평가를 받는 것이 안전합니다.