로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인 신탁회사는 신탁부동산에 대한 임차인지위보전가처분 신청을 전부 기각받는 결과를 얻을 수 있었습니다. 채권자는 위탁자와 보증금 1억 원대, 월 임료 8백만 원대의 임대차계약을 체결한 뒤 수탁자와 우선수익자의 사전 동의 없이 임차인 지위 확인을 구하는 가처분을 신청한 사안이었습니다. 핵심 쟁점은 신탁계약상 위탁자의 임대권한 제한, 신탁회사 직원의 통화 내용에 대한 표현대리 성립 여부였습니다.

신탁법 제22조 제1항은 신탁 전의 원인으로 발생한 권리 또는 신탁사무의 처리상 발생한 권리에 기한 경우를 제외하고는 신탁재산에 대한 강제집행 등을 할 수 없도록 규정하고 있으며, 신탁부동산의 처분 및 임대 권한은 신탁계약에서 정한 바에 따라 수탁자에게 귀속됩니다. 민법 제126조는 대리인이 그 권한 외의 법률행위를 한 경우 제3자가 대리인에게 그 권한이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있을 때에만 본인이 책임을 지도록 규정하고 있어, 표현대리 성립을 위해서는 거래 상대방의 정당한 신뢰가 요구됩니다. 임차인지위보전가처분은 민사집행법 제300조 제2항에 따른 임시지위를 정하기 위한 가처분으로, 피보전권리와 보전의 필요성이 모두 소명되어야 인용됩니다.

의뢰인 신탁회사는 2022년경 위탁자 및 우선수익자와 부동산담보신탁계약을 체결하고 해당 부동산에 대한 소유권이전등기를 마쳤습니다. 해당 신탁계약 특약사항에는 위탁자가 수탁자 및 우선수익자의 사전 동의 없이는 신탁부동산을 대상으로 임대차행위를 할 수 없도록 명시되어 있었습니다. 그러나 채권자는 위탁자와 보증금 1억 원대, 월 임료 8백만 원대의 임대차계약을 체결한 뒤 신탁부동산에서 의원을 운영하기 시작하였습니다. 채권자는 수탁자와 우선수익자의 사전 동의를 받지 못하였고 정식 임대차확인서도 발급받지 못한 상태에서, 신탁회사 직원과 중개업소 사이의 통화 내용을 근거로 임대권한이 위임되었다고 주장하며 임차인지위보전가처분을 신청하였습니다.

제1 쟁점은 신탁계약 특약상 위탁자에게 단독으로 임대차계약을 체결할 권한이 있는지 여부였습니다. 서울부동산전문변호사는 신탁계약 본문 조항과 특약사항을 함께 제시하면서 위탁자의 임대차행위에는 수탁자 및 우선수익자의 사전 동의가 필수적인 요건임을 명확히 하였고, 채권자가 그러한 동의 절차를 거치지 않았다는 사실관계를 객관적 자료로 입증하였습니다.

제2 쟁점은 신탁회사 직원의 통화 내용이 임대차계약 체결에 관한 동의 또는 권한 위임으로 평가될 수 있는지였습니다. 서울부동산전문변호사는 통화 녹취록 전문을 분석하여 해당 발언이 단순한 절차 안내에 불과함을 지적하고, 신탁회사의 내부 조직도와 결재 권한 체계를 제출하여 해당 직원의 직급상 임대차계약 체결 동의권한이 존재하지 않음을 구체적으로 논증하였습니다.

제3 쟁점은 민법 제126조 표현대리 성립 여부였습니다. 서울부동산전문변호사는 채권자가 신탁부동산의 특성과 임대차확인서 발급 절차를 사전에 충분히 인지하고 있었던 점, 그럼에도 정식 임대차확인서를 발급받지 않은 점을 강조하여 채권자에게 정당한 신뢰가 인정될 수 없음을 주장하였습니다. 아울러 동일 신탁회사에서 실제로 발급된 정상적인 임대차확인서 사례를 제시하여 정식 절차와 본 사안의 차이를 부각시켰습니다.

로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인 신탁회사는 채권자의 임차인지위보전가처분 신청 전부에 대하여 기각 결정을 받을 수 있었습니다. 법원은 신탁계약 본문 및 특약사항에 따라 위탁자가 임대차계약을 체결하기 위해서는 수탁자의 사전 승낙 또는 동의가 필요하다고 인정하였고, 신탁회사 직원의 발언은 단순히 임대차계약을 위탁자 명의로 체결해도 된다는 절차적 안내일 뿐 사전 승낙이나 동의에 해당하지 않는다고 판단하였습니다. 또한 채권자가 임대차확인서 발급 절차와 수탁자의 사전 동의 필요성을 알고 있었음에도 정식 절차를 거치지 않은 이상 표현대리 성립을 위한 정당한 신뢰가 인정되지 않는다고 보았습니다. 이에 따라 의뢰인은 신탁재산의 적정한 관리 권한을 보호받았을 뿐 아니라 향후 공매 절차 진행에서도 법적 안정성을 확보할 수 있게 되었습니다.

신탁부동산의 임대차계약을 체결하려는 경우, 위탁자의 단독 의사표시만으로는 효력이 인정되지 않을 가능성이 높으므로 반드시 수탁자가 발급하는 임대차확인서 등 정식 동의 절차를 거치는 것이 중요합니다.

신탁회사 직원과의 통화나 구두 안내만을 근거로 임대권한이 위임되었다고 판단하는 것은 위험하며, 직원의 직급과 결재 권한 범위에 따라 표현대리 성립이 부정될 수 있습니다.

사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 초기 상담을 통해 신탁계약 조항과 동의 절차의 적법성을 정확히 평가받는 것이 안전합니다.