로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 신탁부동산에 대한 점유이전금지가처분 인용 결정을 이끌어내어 본안 소송의 실효성을 확보하는 성과를 거두었습니다. 의뢰인은 금융기관으로서 차주와 대출약정을 체결하고 위탁자 소유 부동산에 부동산담보신탁을 설정하여 1순위 우선수익자 지위를 확보하였으나, 대출이자 연체로 공매절차를 개시한 이후에도 위탁자와 임차인이 부동산을 인도하지 않는 상황에 직면하였습니다. 핵심 쟁점은 신탁부동산에 대한 위탁자와 임차인의 점유가 수탁자 및 우선수익자에게 대항할 수 있는 적법한 점유인지 여부였습니다.

민사집행법 제300조 제1항은 다툼의 대상에 관한 가처분은 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 때 신청할 수 있도록 규정하고 있습니다. 신탁법 제31조는 수탁자가 신탁재산에 속하는 권리를 보유하고 신탁재산에 관한 법률행위의 당사자가 됨을 명시하고 있어, 신탁부동산의 소유권과 처분권한은 수탁자에게 귀속됩니다. 또한 신탁법 제22조 제1항에 따라 신탁 전의 원인으로 발생한 권리 등 일정한 예외 외에는 신탁재산에 대하여 강제집행 등을 할 수 없으며, 위탁자가 수탁자의 승낙 없이 체결한 임대차계약은 수탁자 및 우선수익자에게 대항할 수 없는 것이 원칙입니다.

의뢰인은 금융기관으로서 차주에게 자금을 대출하면서, 위탁자 소유 부동산에 관하여 신탁회사를 수탁자로 하고 의뢰인을 1순위 우선수익자로 하는 부동산담보신탁계약을 체결하여 채권을 담보하였습니다. 이후 위탁자가 대출약정상 이자 지급을 연체하자, 우선수익자인 의뢰인의 요청에 따라 수탁자는 신탁부동산에 대한 공매절차를 개시하였습니다.

그러나 위탁자는 처분절차 개시에도 불구하고 수탁자에게 신탁부동산을 인도하지 않았습니다. 추가로 확인된 바에 따르면, 위탁자는 해당 부동산이 신탁부동산이라는 점과 수탁자가 임대차계약에 관한 어떠한 책임도 부담하지 아니한다는 점을 임차인에게 고지한 상태에서 임대차계약을 체결하였고, 임차인 또한 이러한 사정을 알면서 점유를 개시하였습니다.

의뢰인은 본안 명도 소송을 준비하면서 소송 중 점유자가 변경되거나 점유관계가 복잡해질 위험을 차단하기 위하여, 위탁자 및 임차인을 채무자로 하는 부동산점유이전금지가처분을 신청하였고, 로엘법무법인 서울부동산전문변호사에게 사건을 위임하였습니다.

제1 쟁점은 위탁자의 점유가 신탁부동산에 대한 적법한 점유로 인정될 수 있는지 여부였습니다. 로엘법무법인 서울부동산전문변호사는 부동산담보신탁이 설정된 이후 신탁부동산의 소유권은 수탁자에게 완전히 이전되며, 위탁자는 신탁계약상 약정 또는 수탁자의 승낙이 있는 범위 내에서만 사용·수익권을 가진다는 법리를 제시하였습니다. 나아가 대출약정상 채무불이행이 발생하여 처분절차가 개시된 이상 위탁자는 신탁계약상 자진 명도의무를 부담하며, 이를 이행하지 않는 점유는 무단·불법점유에 해당한다는 점을 신탁계약서 및 공매개시 관련 자료로 소명하였습니다.

제2 쟁점은 임차인의 점유 권원이 수탁자 및 우선수익자에게 대항할 수 있는지 여부였습니다. 서울부동산전문변호사는 임차인이 임대차계약 체결 당시 해당 부동산이 신탁부동산이라는 사실과 수탁자가 임대차에 관한 책임을 부담하지 아니한다는 사실을 명확히 인지하였다는 점에 주목하였습니다. 신탁부동산에 대하여 수탁자의 사전 동의 없이 위탁자가 체결한 임대차계약은 수탁자에게 효력을 주장할 수 없고, 임차인이 이러한 사정을 알면서 점유를 개시한 이상 임차인의 점유 역시 우선수익자의 권리 실현을 방해하는 무단점유라는 논리를 구성하였습니다. 이를 뒷받침하기 위하여 임대차계약서상 신탁 관련 고지 문구, 위탁자가 임차인에게 교부한 신탁 관련 안내문, 신탁원부의 등기 사항 등을 증거로 제출하였습니다.

제3 쟁점은 보전의 필요성이었습니다. 서울부동산전문변호사는 본안 명도 소송이 진행되는 동안 점유자가 변경되거나 추가 전대차가 이루어질 경우 판결의 집행이 사실상 불가능해질 위험이 크다는 점, 신탁부동산의 공매절차가 이미 개시되어 신속한 인도 확보가 필수적이라는 점을 구체적 사실관계와 함께 강조하였습니다.

로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 위탁자 및 임차인 모두를 채무자로 하는 부동산점유이전금지가처분 인용 결정을 받았습니다. 법원은 신청에 이유가 있다고 판단하였고, 현금공탁이 아닌 보증보험증권을 담보로 제공하는 방식으로 결정이 이루어져 의뢰인의 자금 부담을 경감하는 효과도 함께 거두었습니다. 이번 결정으로 의뢰인은 본안 명도 소송 진행 중 점유관계가 변경될 위험을 차단하고, 향후 명도 집행의 실효성을 확보할 수 있는 기반을 마련하였습니다.

부동산담보신탁이 설정된 부동산에서 위탁자가 임대차계약을 체결한 경우, 수탁자의 사전 동의 여부와 임차인의 신탁 사실 인지 여부가 임대차계약의 대항력 판단에 핵심적인 요소가 됩니다.

신탁부동산 명도 본안 소송을 제기하기 전에는 점유이전금지가처분을 통해 점유 현상을 동결하는 것이 사후 집행의 실효성 확보에 중요합니다.

사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 초기 상담을 통해 신탁계약의 구조와 점유 권원을 정확하게 평가받는 것이 안전합니다.