로엘법무법인 서울부동산금융전문변호사의 조력으로 의뢰인은 채무자의 건축주명의변경 행위에 대하여 건축주명의변경금지 가처분 인용 결정을 받아내는 결과를 얻을 수 있었습니다. 의뢰인은 채무자와 후취담보약정을 체결하고 신축 중인 건물에 대한 근저당권 설정을 예정하고 있었으나, 건축주 명의가 제3자로 이전될 경우 건물 보존등기가 제3자 명의로 경료되어 담보권을 상실할 위기에 처해 있었습니다. 건축주명의변경 행위가 사해행위에 해당하는지 여부가 핵심 쟁점이었습니다.

민법 제406조 제1항은 채무자가 채권자를 해함을 알고 한 법률행위에 대하여 채권자가 그 취소 및 원상회복을 법원에 청구할 수 있도록 규정하고 있습니다. 민사집행법 제300조 제2항은 다툼이 있는 권리관계에 관하여 임시의 지위를 정하기 위한 가처분을 통해 현저한 손해를 피하거나 급박한 위험을 막을 수 있도록 정하고 있습니다. 건축주명의변경 행위는 비록 금전채권이나 등기 명의의 직접 이전은 아니지만, 대법원은 신축 건물에 대한 권리관계를 변동시켜 채권자의 담보 취득을 방해하는 결과를 초래할 경우 사해행위에 해당할 수 있다고 보고 있어, 본안소송에 앞선 보전처분으로 건축주명의변경금지 가처분을 활용할 수 있습니다.

의뢰인은 금융 영업과정에서 채무자와 후취담보약정을 체결하였고, 채무자가 신축 중인 건물이 준공될 경우 이를 담보로 제공하기로 약정한 상태였습니다. 그러나 사업 진행 과정에서 채무자의 재무상태가 악화되었고, 건축주 명의를 제3자에게 이전하는 정황이 확인되었습니다. 이러한 명의변경이 완료된 상태에서 건물이 준공되면 보존등기가 제3자 명의로 경료될 수밖에 없으며, 의뢰인은 약정대로 신축 건물에 근저당권을 설정받을 길이 사실상 차단될 위기에 놓여 있었습니다. 의뢰인은 토지와 건물을 동일한 근저당권자 명의로 담보권을 설정받을 수 있도록 보전조치를 취해달라고 요청하여 사건을 위임하였습니다.

제1 쟁점은 건축주명의변경이 사해행위가 될 수 있는지 여부였습니다. 금전채권이나 토지 자체의 명의가 이전된 것이 아니라 건축주 지위만이 이전된 경우에도 사해행위 법리가 적용될 수 있는지가 다투어졌습니다. 이에 대하여 서울부동산금융전문변호사는 동일한 쟁점을 다룬 대법원 판례를 인용하여, 건축주명의변경 약정은 향후 건물 소유권 귀속을 변동시켜 채무자의 책임재산을 감소시키는 효과를 가져오는 행위이므로 일반채권자의 이익을 해하는 사해행위에 해당할 수 있다는 점을 강력히 주장하였습니다.

제2 쟁점은 보전의 필요성이었습니다. 서울부동산금융전문변호사는 기존에 담보로 제공된 부동산의 가치를 감안하더라도 대출원리금 채무 전액을 변제하기에는 부족하다는 점, 담보부동산의 시세가 하락한 점, 그리고 건축물이 소재한 토지만을 별도로 경매에 부칠 경우 지상 건물의 존재로 인하여 사용·수익이 제한되어 낙찰가율이 현저히 낮아질 가능성이 있다는 점을 구체적인 자료와 함께 입증하였습니다.

제3 쟁점은 채무자의 무자력과 사해의사였습니다. 서울부동산금융전문변호사는 채무자의 재무제표와 채권채무 현황을 면밀히 분석하여, 토지와 건축물 외에 별다른 적극재산이 없는 점, 사해행위 이전부터 이미 채무초과 상태가 심각하게 진행되어 있었던 점을 정리하였습니다. 나아가 채무자가 이러한 상태에서 건축주 명의를 이전함으로써 채권자의 담보권 취득이 좌절될 것을 인식하고 있었다는 사해의사를 다양한 소명자료를 통해 상세히 제시하였습니다. 본안소송에 앞서 신속한 보전조치가 필요하다는 판단 아래 건축주명의변경금지 가처분 신청서를 우선 제출하였고, 법원의 보정명령에 대해서도 즉시 답변서를 제출하여 신청 요건을 충실히 보강하였습니다.

로엘법무법인 서울부동산금융전문변호사의 조력으로 의뢰인은 건축주명의변경금지 가처분 신청에 대한 인용 결정을 받을 수 있었습니다. 법원은 변호인이 제시한 사해행위 법리, 보전의 필요성, 채무자의 무자력 및 사해의사에 관한 소명을 받아들여 신청이 이유 있다고 판단하였습니다. 이로써 의뢰인은 신축 건물에 대한 담보권 취득의 길을 확보할 수 있는 기반을 마련하였고, 후속 본안소송 및 권리 실행 절차로 나아갈 수 있는 발판을 확보하였습니다. 결정 이후 담당 변호사는 의뢰인의 영업점을 직접 방문하여 사건과 관련된 질의에 응답하고 향후 진행 방향에 대하여 안내하였습니다.

후취담보약정 상태에서 신축 건물의 건축주 명의가 제3자로 이전되는 정황이 확인되는 경우, 보존등기가 경료되기 전 단계에서 건축주명의변경금지 가처분을 신속히 활용하는 것이 중요합니다.

건축주명의변경 행위의 사해행위 해당 여부는 채무자의 재무상태, 담보 부족분, 토지와 건물의 일체적 가치 평가 등 복합적 요소에 따라 판단이 달라지므로, 로엘법무법인 서울부동산금융전문변호사의 초기 상담을 통해 보전처분과 본안소송 전략을 함께 설계하는 것이 안전합니다.