로엘법무법인 서울민사전문변호사의 조력으로 의뢰인인 금융기관은 차주에 대하여 잔존 대출원리금 전액의 지급을 명하는 전부 승소 판결을 이끌어냈습니다. 차주가 담보부동산 공매절차에서 신탁회사와 금융기관이 선관주의의무를 위반하였다고 주장하며 손해배상채권을 자동채권으로 한 상계 항변을 제기하면서 분쟁이 본격화되었습니다. 공매절차에서 신탁계약상 통지의무와 적정 처분의무가 준수되었는지가 핵심 쟁점이었습니다.

신탁법 제32조는 수탁자가 신탁의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 신탁사무를 처리하여야 한다고 규정하고 있으며, 이를 위반한 경우 동법 제43조에 따라 위탁자나 수익자에 대하여 손해배상책임을 부담하게 됩니다. 또한 민법 제390조는 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때 채권자는 손해배상을 청구할 수 있다고 정하고 있고, 민법 제492조는 쌍방이 서로 같은 종류를 목적으로 한 채무를 부담한 경우 상계할 수 있다고 정하고 있어, 차주는 손해배상채권을 자동채권으로 대출금채권과의 상계 항변을 시도할 수 있습니다. 대출약정상 기한이익 상실 사유가 발생한 경우 금융기관은 잔존 원리금 전액에 대한 즉시 변제 청구가 가능합니다.

의뢰인 금융기관은 차주에게 부동산을 담보로 한 대출을 실행하면서 담보신탁 방식으로 신탁회사에 부동산을 신탁등기하였습니다. 이후 차주가 약정상 원리금 상환을 연체하면서 대출약정상 기한이익이 상실되었고, 금융기관은 신탁계약에 따라 신탁회사에 공매를 요청하여 담보부동산이 공매처분되었습니다. 공매 매각대금으로 대출원리금 일부가 상환되었으나 상당한 금액의 잔존 원리금이 남았고, 금융기관은 차주를 상대로 잔존 대출원리금의 반환을 청구하는 소를 제기하였습니다. 이에 차주는 공매절차 진행 과정에서 신탁회사와 금융기관이 통지 절차를 위반하였고 부동산이 염가에 처분되어 손해를 입었다며, 손해배상채권과 대출금채권의 상계를 주장하였습니다.

제1 쟁점은 공매절차 진행 과정에서 신탁계약상 정해진 통지 절차가 준수되었는지 여부였습니다. 서울민사전문변호사는 신탁계약서상 통지 조항을 면밀히 분석한 후, 공매 개시 통지, 공매 진행 단계별 안내 통지, 매각 결과 통지 등 각 단계에서 차주에게 발송된 통지서 원본과 발송 내역, 도달 자료를 시계열로 정리하여 증거로 제출하였습니다. 통지 발송 주체, 발송 일자, 수신 여부까지 객관적 자료로 입증함으로써 통지 절차 위반 주장의 근거가 없음을 소명하였습니다.

제2 쟁점은 공매 매각가가 부당하게 낮게 결정되어 염가 처분에 해당하는지 여부였습니다. 서울민사전문변호사는 공매 진행 당시 감정평가서, 매각 공고 내역, 입찰 경과, 유사 부동산의 거래 사례 등을 종합하여 매각가가 합리적인 시장가치 범위 내에서 결정되었음을 주장하였습니다. 또한 공매가 수회에 걸쳐 진행된 경위와 매각 시점의 부동산 시장 상황을 함께 제시하여, 신탁회사가 선량한 관리자의 주의로써 공매를 진행하였다는 점을 입증하였습니다.

제3 쟁점은 차주가 주장하는 손해배상채권의 존부와 그 금액의 특정 가능성이었습니다. 서울민사전문변호사는 차주가 주장하는 손해의 발생, 인과관계, 손해액에 관한 입증이 미흡하다는 점을 지적하면서, 설령 일부 절차상 미흡한 점이 있더라도 그것이 곧바로 손해 발생으로 이어졌다고 단정할 수 없음을 법리적으로 반박하였습니다. 이를 통해 상계 항변의 자동채권 자체가 성립하지 않는다는 결론을 도출하였습니다.

로엘법무법인 서울민사전문변호사의 조력으로 의뢰인은 법원으로부터 차주가 잔존 대출원리금 전액을 지급하라는 전부 승소 판결을 받았습니다. 법원은 신탁계약상 통지 절차가 모두 준수되었다는 점, 공매 매각가가 합리적인 범위에서 결정되어 염가 처분으로 볼 수 없다는 점을 인정하여 차주의 선관주의의무 위반 주장과 이에 기초한 상계 항변을 모두 받아들이지 않았습니다. 담보신탁 구조에서 금융기관이 회수해야 할 잔존 채권 전액을 확정적으로 인정받았다는 점에서 의미가 있는 결과였습니다.

담보신탁 부동산의 공매 처분 후 잔존 대출금 청구 소송에서는 차주 측에서 신탁계약상 선관주의의무 위반을 이유로 상계 항변을 시도하는 경우가 많으므로, 공매 진행 단계별 통지 발송 자료와 매각가 산정 근거 자료를 처음부터 체계적으로 보관·정리해 두는 것이 중요합니다.

신탁계약상 절차 위반 주장은 통지 절차, 매각 시기, 매각가 적정성 등 다양한 측면에서 제기될 수 있으므로, 각 쟁점별로 객관적 자료에 기반한 반박 논거를 마련하는 것이 유리한 결과로 이어집니다.

사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 로엘법무법인 서울민사전문변호사의 초기 상담을 통해 정확한 평가를 받는 것이 안전합니다.