로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 노후 상가에 대한 점유이전금지가처분 신청이 인용되는 결과를 얻을 수 있었습니다. 의뢰인은 44년 이상 경과한 노후 상가 건물을 매수하여 임대인 지위를 승계한 뒤 안전사고 위험을 이유로 계약 갱신을 거절하였으나, 임차인이 인도를 거부하고 점유를 지속하는 상황이었습니다. 본안 명도소송에 앞서 점유 상태를 고정시켜 집행 방해 위험을 차단하는 것이 핵심 쟁점이었습니다.

상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제7호는 임대인이 건물의 노후, 훼손 또는 일부 멸실 등으로 안전사고의 우려가 있는 경우에 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있도록 규정하고 있습니다. 민사집행법 제300조는 다툼의 대상에 관한 가처분으로서 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있는 경우에 이를 명하도록 규정하고 있습니다. 점유이전금지가처분은 피보전권리(건물인도청구권)와 보전의 필요성이 모두 소명되어야 인용되며, 인용 시 채무자는 점유의 명의를 변경하거나 점유를 타인에게 이전하는 행위가 금지됩니다.

의뢰인은 44년 이상 된 노후 상가 건물을 매입하여 기존 임대인의 지위를 승계한 새 건물주였습니다. 해당 건물 1개 호실에서는 임차인이 노래방 영업을 운영하고 있었습니다. 의뢰인은 건물 전체의 구조적 노후화와 안전사고 위험을 검토한 결과 재건축이 불가피하다고 판단하여, 임대차 계약기간 만료를 앞두고 재건축 계획과 갱신 거절 의사를 내용증명 우편 등으로 수차례 통지하였습니다. 그러나 임차인은 갱신 거절 통지에 대해 일체 응답하지 않았고, 계약기간이 만료된 이후에도 건물 인도를 거부하며 점유를 계속하였습니다. 본안 명도소송이 장기화될 경우 임차인이 영업권 또는 점유를 제3자에게 이전하여 강제집행을 방해할 위험이 상존하는 상황이었습니다.

제1 쟁점은 피보전권리인 건물인도청구권이 존재하는지 여부였습니다. 서울부동산전문변호사는 본 건물이 사용승인 후 44년 이상 경과한 노후 건축물로서 구조적 안전사고 위험이 객관적으로 확인된다는 점에 주목하여, 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제7호에서 정한 갱신거절 사유에 해당함을 명확히 주장하였습니다. 건물의 노후 정도와 안전 위험성을 뒷받침하기 위해 건축물대장상의 사용승인일, 외관과 구조의 노후 상태를 확인할 수 있는 사진, 재건축 계획 관련 자료를 체계적으로 정리하여 제출하였고, 의뢰인이 임차인에게 발송한 내용증명 통지서를 통해 갱신 거절 의사가 적법한 기간 내에 통지되었음을 소명하였습니다.

제2 쟁점은 보전의 필요성이었습니다. 서울부동산전문변호사는 노래방과 같은 영업장의 경우 본안 소송이 진행되는 동안 임차인이 점유를 제3자에게 이전하거나 전대 형식으로 영업 명의를 변경할 위험이 크다는 점을 구체적으로 지적하였습니다. 만약 점유 명의가 변경될 경우 의뢰인은 새로운 점유자를 상대로 다시 소송을 제기해야 하고 강제집행이 사실상 무력화될 수 있다는 점을 강조하여, 점유이전금지가처분을 통한 점유 상태 고정의 시급성과 필요성을 재판부에 설득력 있게 소명하였습니다.

제3 쟁점은 본안 소송 전략과의 정합성이었습니다. 서울부동산전문변호사는 본안인 명도소송을 곧바로 진행하기에 앞서 가처분을 선행 신청하는 단계적 전략을 수립하여, 채무자를 특정하고 집행 대상이 되는 점유 상태를 미리 확정함으로써 향후 본안 판결의 실효성을 확보하는 구조를 마련하였습니다.

로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 점유이전금지가처분 신청이 인용되는 결정을 받았습니다. 재판부는 노후 상가의 안전사고 위험에 따른 갱신 거절이 상가건물 임대차보호법상 정당한 사유에 해당하여 건물인도청구권이 소명되었다는 점, 그리고 임차인의 점유 이전으로 인한 집행 방해 우려가 인정된다는 점을 받아들였습니다. 이로써 의뢰인은 본안 명도소송에서 집행력 확보의 토대를 마련하였고, 임차인이 점유를 제3자에게 이전하여 분쟁을 장기화시키는 위험을 사전에 차단할 수 있었습니다.

노후 상가의 재건축을 이유로 갱신을 거절하는 경우, 단순히 노후하다는 주장만으로는 부족하고 건축물대장, 안전진단 자료, 사진 등 객관적 자료로 안전사고 위험을 소명하는 것이 중요합니다.

명도소송을 계획 중이라면 본안 제기 전에 점유이전금지가처분을 먼저 신청하여 점유자를 특정하고 점유 상태를 고정해 두는 것이 집행 단계에서의 분쟁을 줄이는 데 효과적입니다.

사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 초기 상담을 통해 정확한 평가를 받는 것이 안전합니다.