로엘법무법인 서울민사전문변호사의 조력으로 의뢰인은 46억 원대 대출채권을 청구채권으로 한 신탁부동산 소유권이전등기청구권 가압류 신청 전부를 인용받는 결과를 얻을 수 있었습니다. 의뢰인은 부동산 개발 시행사에 대출을 실행한 금융기관으로, 채무자가 만기 도래 후에도 원리금 상환을 이행하지 않고 담보부동산의 사업성마저 극히 불투명한 상황에 처해 있었습니다. 담보가 존재하는 상태에서도 추가 보전처분이 필요한 이유, 즉 보전의 필요성을 법원에 어떻게 소명하는가가 핵심 쟁점이었습니다.

민사집행법 제276조는 가압류는 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대하여 동산 또는 부동산에 대한 강제집행을 보전하기 위하여 할 수 있다고 규정하고 있으며, 같은 법 제277조는 가압류는 이를 하지 아니하면 판결을 집행할 수 없거나 판결을 집행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 때에 할 수 있다고 정하여 보전의 필요성을 요구하고 있습니다. 또한 민사집행법 제300조 제1항은 다툼의 대상에 관한 가처분과 구별되는 가압류의 본질을 명확히 하고 있으며, 채권 및 그 밖의 재산권에 대한 가압류는 같은 법 제291조 이하의 절차에 따라 집행됩니다. 한편 보전처분에 있어 담보제공은 민사집행법 제19조 제3항 및 민사소송법 제122조에 따라 지급보증위탁계약을 체결한 문서의 제출로 갈음할 수 있습니다.

채무자는 부동산 개발사업을 영위하는 시행사로, 특정 토지 매입 자금을 조달하기 위해 금융기관인 의뢰인으로부터 46억 원대의 대출약정을 체결하였습니다. 그러나 채무자는 대출 만기일이 도래하였음에도 원리금 상환을 이행하지 않았습니다. 의뢰인은 수차례 서면 통지와 법적 절차 착수 예고를 통해 상환을 촉구하였으나, 채무자는 어떠한 조치도 취하지 않은 채 변제를 미루었습니다.

문제는 대출채무의 담보부동산은 존재하였으나, 담보부동산 지상에서 진행되어야 할 사업의 사업성이 극히 불투명하다는 점에 있었습니다. 채무자는 대출 실행 이후 1년이 지나도록 개발 사업에 착수조차 하지 않아 대출 원금 손실의 위험이 매우 큰 상황이었습니다. 의뢰인은 채무자가 다른 사업장에서 진행 중인 사업과 관련하여, 위 대출채권을 청구채권으로 삼아 채무자가 제3채무자인 신탁회사에 대하여 가지는 신탁계약상 신탁부동산 소유권이전등기청구권에 대한 가압류를 신청하기에 이르렀습니다.

제1 쟁점은 이미 담보부동산이 존재하는 상태에서 추가적인 가압류를 구할 보전의 필요성이 인정되는지 여부였습니다. 가압류는 채권자가 장래의 강제집행을 보전하기 위한 제도인데, 담보가 있는 채권의 경우 법원은 보전의 필요성을 비교적 엄격하게 심사하는 경향이 있기 때문입니다. 이에 서울민사전문변호사는 채무자가 변제 노력을 전혀 보이지 않는 점, 청구채권의 주된 담보물의 경매 실무상 매각율과 매각가율에 비추어 회수 예상액이 채권액에 현저히 미치지 못한다는 사실을 객관적 통계와 감정자료로 소명하였습니다.

제2 쟁점은 차입금의 용도 외 사용 정황과 사업 미진행으로 인한 회수 불능 위험이었습니다. 서울민사전문변호사는 채무자가 대출금을 본래 약정한 사업 외 다른 사업으로 전용한 정황, 그리고 해당 토지 지상 개발사업이 전혀 진행되지 않아 분양수익을 통한 상환 역시 기대하기 어렵다는 점을 자금흐름 자료와 사업 현황 자료로 입증하였습니다.

제3 쟁점은 가압류 대상 선정의 적정성, 즉 과잉 가압류 해당 여부였습니다. 서울민사전문변호사는 의뢰인이 파악할 수 있는 채무자의 사실상 유일한 책임재산이 제3채무자인 신탁회사에 대한 신탁부동산 소유권이전등기청구권이라는 점을 구체적으로 소명하여, 본 가압류가 결코 과잉 보전조치가 아님을 논증하였습니다.

제4 쟁점은 담보제공 방법이었습니다. 서울민사전문변호사는 의뢰인이 금융기관으로서 가압류 신청에 이른 경위와 채권의 성격을 고려하여, 현금공탁이 아닌 지급보증위탁계약을 체결한 문서의 제출로 담보제공을 갈음해 줄 것을 주장하였습니다.

로엘법무법인 서울민사전문변호사의 조력으로 법원은 의뢰인의 주장을 모두 받아들여 가압류 신청을 전부 인용하였고, 담보제공 또한 지급보증위탁계약을 체결한 문서의 제출로 갈음하는 방식이 받아들여졌습니다. 이로써 의뢰인은 추가적인 현금 부담 없이 채무자의 핵심 책임재산을 신속하게 동결하여 장래의 강제집행 기반을 확보할 수 있었습니다. 담보가 있는 채권이라 하더라도 회수 가능성에 관한 구체적 자료와 채무자의 재산 상태에 관한 객관적 소명이 뒷받침될 경우 추가 보전처분이 인용될 수 있음을 보여준 사례입니다.

담보부 채권이라도 담보가치가 채권액에 미달할 위험이 객관적으로 소명되는 경우, 채무자의 다른 재산에 대한 가압류 신청을 적극 검토하는 것이 강제집행 단계의 회수 가능성을 높이는 길입니다.

시행사 등 단일 사업 중심 채무자의 경우 책임재산이 신탁계약상 권리에 집중되어 있는 경우가 많으므로, 신탁부동산 소유권이전등기청구권 등 비전형적 책임재산을 조기에 특정하여 보전조치를 취하는 전략이 중요합니다.

금융기관 등 다수의 채권을 관리하는 의뢰인의 경우 현금공탁의 부담을 줄이기 위해 지급보증위탁계약 문서 제출 방식의 담보제공을 함께 신청하는 것을 고려할 수 있습니다.

사실관계에 따라 보전의 필요성 인정 여부가 달라질 수 있으므로, 로엘법무법인 서울민사전문변호사의 초기 상담을 통해 정확한 평가를 받는 것이 안전합니다.