로엘법무법인 서울민사전문변호사의 조력으로 의뢰인은 46억 원대 대출채권을 청구채권으로 한 부동산 가압류 신청에서 전부 인용 결정을 받는 결과를 얻을 수 있었습니다. 의뢰인은 부동산 개발사업을 영위하는 시행사에 토지 매입 자금을 대출하였으나, 채무자가 만기 도래 후에도 원리금 상환을 이행하지 않아 채권 보전이 시급한 상황이었습니다. 담보부동산이 존재함에도 불구하고 추가 보전조치의 필요성, 즉 보전의 필요성을 법원에 얼마나 설득력 있게 소명할 수 있는가가 본 사건의 핵심 쟁점이었습니다.

민사집행법 제276조 제1항은 가압류는 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대하여 동산 또는 부동산에 대한 강제집행을 보전하기 위하여 할 수 있다고 규정하고 있습니다. 같은 법 제277조는 가압류는 이를 하지 아니하면 판결을 집행할 수 없거나 판결을 집행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 때에 한하여 할 수 있다고 정하여 이른바 보전의 필요성을 요구하고 있습니다. 또한 같은 법 제280조 제2항, 제3항은 청구채권이나 가압류의 이유를 소명하지 못한 경우에도 법원이 상당하다고 인정하는 때에는 담보를 제공하게 하고 가압류를 명할 수 있도록 규정하고 있으며, 실무상 담보제공은 현금공탁 외에 지급보증위탁계약 체결문서 제출로 갈음하는 것이 허용됩니다.

채무자는 부동산 개발사업을 영위하는 시행사로, 특정 토지 매입 자금을 조달하기 위해 의뢰인인 금융기관과 46억 원대의 대출약정을 체결하였습니다. 그러나 채무자는 대출 만기일이 도래하였음에도 원리금 상환을 이행하지 않았습니다. 의뢰인은 수차례 서면 통지와 법적 절차 착수 예고 통보를 통해 상환을 촉구하였으나, 채무자는 별다른 조치 없이 변제를 미루었습니다. 한편 대출채무의 담보부동산은 존재하였으나, 담보부동산 지상에서 진행될 예정이던 개발사업의 사업성이 극히 불투명하였고, 채무자는 대출 실행 후 1년이 경과하도록 개발사업에 착수조차 하지 않아 대출 원금 손실의 위험이 매우 컸습니다. 이에 의뢰인은 위 대출채권을 청구채권으로 하여 채무자 소유의 다른 부동산에 대한 가압류를 신청하기에 이르렀습니다.

제1 쟁점은 이미 담보부동산이 존재함에도 추가로 채무자의 다른 재산에 가압류를 할 필요성, 즉 보전의 필요성이 인정되는지 여부였습니다. 서울민사전문변호사는 담보부동산이 존재하더라도 그 담보가치가 청구채권액에 현저히 미치지 못하는 경우에는 추가 보전조치의 필요성이 인정된다는 법리에 근거하여, 유사 부동산의 경매 매각률 및 매각가율 통계자료를 객관적 근거로 제시하면서 담보부동산만으로는 채권 회수가 불가능에 가깝다는 점을 구체적으로 소명하였습니다.

제2 쟁점은 채무자의 변제 의사 결여와 자력 악화 정황의 입증이었습니다. 서울민사전문변호사는 채무자가 수차례의 상환 촉구에도 어떠한 조치도 취하지 않은 점, 차입한 대출금의 일부가 당초 목적인 토지 매입이 아닌 다른 사업 자금으로 전용된 정황, 토지 지상의 개발사업이 1년 이상 전혀 진행되지 않아 분양수익을 통한 상환도 사실상 불가능한 점을 객관적 자료와 사업 진행 경과 자료로 입증하였습니다.

제3 쟁점은 과잉 가압류 여부였습니다. 서울민사전문변호사는 의뢰인이 채권자로서 파악할 수 있는 채무자의 책임재산이 가압류 대상 부동산에 한정되어 있음을 자료로 제시하면서, 본건 가압류는 청구채권액에 비례한 합리적 범위의 보전조치로서 과잉 가압류에 해당하지 않는다고 주장하였습니다. 아울러 담보제공 방법과 관련하여 신청 경위 및 채권의 성격을 고려할 때 현금공탁이 아닌 지급보증위탁계약 체결문서 제출로 갈음하여 줄 것을 함께 신청하였습니다.

로엘법무법인 서울민사전문변호사의 조력으로 의뢰인은 가압류 신청 전부에 대하여 인용 결정을 받았으며, 담보제공 방법도 지급보증위탁계약 체결문서 제출로 갈음하는 형태로 받아들여졌습니다. 이로써 의뢰인은 본안 소송 및 강제집행에 이르기까지의 기간 동안 채무자의 책임재산을 안정적으로 확보할 수 있게 되었고, 추가적인 현금 부담 없이 신속하게 보전 효력을 확보하는 성과를 거두었습니다. 본 결정은 담보부동산이 존재하는 상황에서도 담보가치가 청구채권액에 미치지 못하고 채무자의 변제 노력이 부재한 경우 추가 보전조치의 필요성이 인정될 수 있음을 보여주는 사례라는 점에서 의의가 있습니다.

담보가 설정되어 있는 채권이라 하더라도 담보가치가 청구채권액에 미치지 못하는 경우에는 채무자의 다른 재산에 대한 가압류가 필요할 수 있으므로, 매각가율 등 객관적 자료를 통한 보전의 필요성 소명이 중요합니다.

시행사 등 사업체의 대출금 미상환 사안에서는 자금의 사용 내역, 사업 진행 상황, 다른 책임재산 유무 등을 종합적으로 분석하여 보전처분의 범위와 방식을 정해야 하며, 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 로엘법무법인 서울민사전문변호사의 초기 상담을 통해 정확한 평가를 받는 것이 안전합니다.