로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 담보신탁된 부동산에 대한 건물인도 청구 소송에서 승소 판결을 받고 강제집행 절차를 통해 부동산을 명도받는 성과를 거두었습니다. 의뢰인은 차주가 대주단으로부터 대출을 받으면서 신탁사를 수탁자로 하여 체결한 담보신탁 부동산의 채권을 매수한 매수인으로서, 채권 회수를 위한 공매 진행을 위해 점유 중인 위탁자로부터 부동산을 인도받아야 했습니다. 위탁자가 자진명도에 응하지 않으면서, 담보신탁계약상 처분절차 개시 시 위탁자의 자진명도 의무가 인정되는지가 핵심 쟁점으로 부각되었습니다.

신탁법 제2조는 신탁을 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산을 이전하고 수탁자가 신탁목적을 위해 그 재산을 관리·처분하도록 하는 법률관계로 규정하고 있으며, 담보신탁의 경우 수탁자가 신탁부동산의 소유권을 보유하면서 우선수익자의 채권 만족을 위해 처분할 권한을 가집니다. 민법 제213조는 소유자가 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있다고 규정하고 있어, 수탁자 또는 수탁자로부터 권한을 승계한 자는 점유자에 대해 인도청구를 할 수 있습니다. 민사집행법 제258조는 부동산 인도 강제집행 절차를 규정하여, 인도 판결을 받은 채권자가 집행관에게 위임하여 점유 이전을 실현할 수 있도록 정하고 있습니다.

차주는 부동산 물건지를 담보로 대주단과 대출약정을 체결하면서, 신탁사를 수탁자로, 본인을 위탁자로 하여 담보신탁계약을 체결하였습니다. 이후 차주가 대여금 이자를 연체하면서 기한이익이 상실되었고, 이에 따라 채권이 매각되는 절차가 진행되었습니다. 의뢰인은 해당 채권을 매수한 매수인으로서 채권 회수를 위해 담보 물건지 부동산의 공매 진행을 추진하였으나, 위탁자가 부동산을 점유한 채 인도를 거부하면서 절차가 막혀 있었습니다. 의뢰인은 부동산 점유를 확보하기 위해 건물인도 소송과 부동산점유이전금지가처분을 함께 활용하는 전략을 검토하게 되었고, 서울부동산전문변호사를 통해 본격적인 법적 절차에 착수하였습니다.

제1 쟁점은 담보신탁계약상 위탁자가 신탁부동산에 대한 처분절차 개시 시 자진명도 의무를 부담하는지 여부였습니다. 서울부동산전문변호사는 담보신탁계약서의 약정 조항을 정밀하게 분석하여, 우선수익자와 채무자 간 여신거래 및 보증채무약정 불이행 시 우선수익자의 요청에 따라 수탁자가 신탁부동산을 처분할 수 있고, 위탁자는 신탁부동산의 가치보전 및 처분에 필요한 수탁자의 재산관리 행위를 용인·협조해야 하며, 처분절차가 개시되는 경우 위탁자가 자진명도해야 한다는 명시적 약정이 존재함을 강조하였습니다.

제2 쟁점은 채권 매수인인 의뢰인이 위탁자에 대해 인도청구권을 행사할 수 있는 법적 지위에 있는지였습니다. 서울부동산전문변호사는 담보신탁구조에서 우선수익권의 승계와 채권 매수의 법적 효과를 정리하여, 의뢰인이 정당한 권원에 따라 인도청구권을 행사할 수 있는 지위에 있음을 입증하였습니다. 입증 방법으로 담보신탁계약서, 대출약정서, 채권매매계약서, 기한이익상실 통지 등 일련의 서류를 체계적으로 정리하여 제출하였고, 점유 현황을 입증하기 위한 현장 자료도 함께 확보하였습니다.

또한 부동산점유이전금지가처분을 병행하여 소송 진행 중 점유 명의가 제3자로 이전되어 집행이 어려워지는 상황을 사전에 차단하였고, 본안 승소 후 강제집행 단계까지 일관된 절차 진행이 가능하도록 설계하였습니다.

로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 법원으로부터 건물을 인도하라는 승소 판결을 받았고, 이를 집행권원으로 강제집행 절차를 진행하여 실제로 부동산을 명도받을 수 있었습니다. 담보신탁계약상 위탁자의 자진명도 의무에 관한 약정 해석이 정면으로 받아들여진 결과로, 의뢰인은 매수한 채권을 회수하기 위한 공매 절차를 정상적으로 진행할 수 있는 기반을 확보하였습니다.

담보신탁 부동산을 공매·환가하기 위해서는 위탁자의 점유를 우선 해소해야 하는 경우가 많으므로, 담보신탁계약서상 자진명도 조항과 위탁자의 협조 의무 조항을 미리 확인하는 것이 중요합니다.

본안 인도 소송과 부동산점유이전금지가처분을 병행하면 소송 진행 중 점유자가 변경되는 위험을 차단할 수 있으므로, 사건 초기에 보전처분과 본안 청구를 함께 검토하는 전략적 접근이 필요합니다.

사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 초기 상담을 통해 정확한 평가를 받는 것이 안전합니다.