로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 신탁부동산을 무단으로 점유하던 피고들을 상대로 한 건물인도청구 소송에서 전부 승소 판결을 받을 수 있었습니다. 의뢰인은 위탁자가 대출채무를 이행하지 않아 신탁계약에 따른 공매 절차를 진행하던 수탁자였으며, 피고들은 신탁사 및 대주단의 동의 없이 위탁자와 체결한 임대차계약만을 근거로 신탁부동산을 점유하고 있었습니다. 신탁부동산에 대한 적법한 점유권원의 존부, 위탁자가 단독으로 체결한 임대차계약의 수탁자에 대한 대항력 여부가 핵심 쟁점이 되었습니다.

신탁법 제22조 제1항은 신탁재산에 대하여는 강제집행, 담보권 실행 등을 위한 경매, 보전처분 또는 국세 등 체납처분을 할 수 없으며, 신탁사무의 처리상 발생한 권리에 기한 경우에 한하여 예외가 인정된다고 규정하여 신탁재산의 독립성을 보장하고 있습니다. 부동산담보신탁의 경우 신탁계약상 위탁자가 수탁자나 우선수익자의 동의 없이 신탁부동산에 관하여 임대차계약을 체결할 수 없도록 정하는 것이 일반적이며, 이러한 약정에 위반한 임대차는 수탁자에게 대항할 수 없습니다.

민법 제213조는 소유자가 그 소유에 속하는 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있되, 점유자가 그 물건을 점유할 권리가 있는 때에는 반환을 거부할 수 있다고 규정하고 있습니다. 민법 제214조는 소유자가 소유권을 방해하는 자에 대하여 방해의 제거를 청구할 수 있도록 규정합니다. 신탁부동산의 소유권은 수탁자에게 이전되므로 수탁자가 인도청구의 주체가 됩니다.

의뢰인인 신탁사는 금융기관(대주)이 주식회사 A(차주)에게 대출을 실행하는 과정에서, 차주가 위탁자로서 대출채무의 이행을 담보하기 위하여 위탁자-수탁자(의뢰인)-우선수익자(대주) 3자 사이에 부동산담보신탁계약을 체결한 결과 신탁부동산의 소유권을 이전받았습니다.

이후 위탁자가 대출원리금을 변제하지 못하여 기한이익을 상실하자, 의뢰인은 신탁계약에서 정한 처분 절차에 따라 공매 진행에 착수하였습니다. 그러나 공매 과정에서 신탁부동산 일부를 제3자들이 점유하고 있는 사실이 확인되었고, 점유자들은 위탁자와 체결하였다는 임대차계약을 근거로 점유 권한을 주장하였습니다. 점유자들은 의뢰인 또는 대주단으로부터 임대차에 관한 사전 동의나 사후 승인을 받은 사실이 없었습니다.

이에 의뢰인은 로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력을 받아 피고들을 상대로 부당점유를 원인으로 한 건물인도청구 소송을 제기하였습니다.

제1 쟁점은 피고들의 신탁부동산 점유에 적법한 권원이 인정되는지 여부였습니다. 피고들은 위탁자와의 임대차계약을 근거로 점유 권한이 있다고 주장하였으나, 로엘법무법인 서울부동산전문변호사는 부동산담보신탁계약상 위탁자는 수탁자 및 우선수익자의 사전 서면동의 없이 신탁부동산에 관한 임대차계약을 체결할 수 없도록 명시되어 있다는 점을 핵심 근거로 제시하였습니다. 신탁계약서 사본, 신탁원부, 등기사항전부증명서를 통해 신탁의 존재와 처분 제한 약정이 등기상 공시되어 있다는 점을 입증하였습니다.

제2 쟁점은 수탁자인 의뢰인이 인도청구의 주체로서 적격을 갖추는지 여부였습니다. 부동산담보신탁에서 수탁자는 신탁재산의 완전한 소유권자로서 민법 제213조의 소유물 반환청구권을 행사할 수 있는 지위에 있다는 점을 강조하였고, 의뢰인이 등기부상 소유자로 등재되어 있음을 객관적으로 증명하였습니다.

제3 쟁점은 피고들의 점유가 신탁 목적에 반하는 무권한 점유에 해당하는지 여부였습니다. 로엘법무법인 서울부동산전문변호사는 위탁자가 수탁자의 동의 없이 체결한 임대차는 신탁재산 보전과 환가를 목적으로 하는 신탁의 본지에 반하며, 이러한 임대차는 수탁자에게 대항할 수 없다는 법리를 체계적으로 주장하였습니다. 아울러 신탁계약 체결 및 신탁등기 경료 시점, 임대차계약 체결 시점, 동의 요청 또는 통지의 부존재 사실을 시간 순서로 정리하여 피고들이 무권한 점유자임을 입증하였습니다.

로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 피고들에 대한 건물인도청구 전부 승소 판결을 이끌어낼 수 있었습니다. 법원은 피고들이 신탁사 또는 대주단의 동의 없이 위탁자와 체결한 임대차계약만으로는 신탁부동산에 대한 적법한 점유권원을 인정할 수 없다고 판단하였고, 피고들의 점유가 신탁 목적에 반하는 무권한 점유에 해당함을 인정하였습니다. 이 판결로 의뢰인은 신탁계약에 따른 공매 및 환가 절차를 정상적으로 진행할 수 있는 토대를 확보하였으며, 우선수익자인 대주단의 채권 회수에도 실질적인 기여를 할 수 있게 되었습니다.

부동산담보신탁이 설정된 부동산을 임차하려는 경우, 임대차계약 체결 전 반드시 등기사항전부증명서와 신탁원부를 확인하고 수탁자(신탁사) 및 우선수익자의 사전 서면동의를 받아두는 것이 중요합니다. 동의 없이 위탁자와만 임대차를 체결한 경우 추후 수탁자의 인도청구에 대항하기 어렵습니다.

신탁사로서 무단점유자에 대응하는 경우, 신탁계약상 처분제한 약정과 등기상 공시 사실, 위탁자 단독 임대차의 무효 또는 대항불능 법리를 시간 순서대로 입증하는 전략이 효과적입니다.

사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 초기 상담을 통해 신탁계약서, 임대차계약서, 등기부 등을 면밀히 검토받는 것이 안전합니다.