로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 신탁부동산에 대한 무단점유자를 상대로 한 부동산점유이전금지가처분 신청에서 전부 인용 결정을 받을 수 있었습니다. 의뢰인은 차주의 기한이익상실로 매각된 채권을 매수하여 담보 부동산의 공매를 진행하려 하였으나, 호실의 강제개문이 불가능하고 점유자가 특정되지 않아 환가절차에 장애가 발생한 상황이었습니다. 신탁사 및 대주단의 동의 없이 체결된 임대차계약에 기한 무단점유의 적법성 여부가 핵심 쟁점이 되었습니다.

민사집행법 제300조 제1항은 다툼의 대상에 관한 가처분은 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 한다고 규정하여, 점유이전금지가처분의 보전 필요성을 정하고 있습니다. 신탁법 제22조 제1항은 신탁재산에 대하여는 강제집행, 담보권 실행 등을 할 수 없고, 위탁자나 수익자가 신탁사의 동의 없이 신탁재산을 처분하거나 임대차계약을 체결할 수 없도록 규정하고 있어, 신탁사 동의 없는 임대차는 신탁재산에 대항할 수 없습니다. 가처분 결정은 본안 소송 전 보전처분으로서, 인용 시 점유자의 변경이 금지되어 향후 명도소송이나 공매 절차에서 점유자 특정과 집행권원 확보에 결정적 역할을 합니다.

차주는 이 사건 부동산을 담보로 대주단과 대출약정을 체결하고, 신탁사를 수탁자로, 차주를 위탁자로 하여 담보신탁계약을 체결하였습니다. 이후 차주가 대여금이자를 연체하면서 기한이익상실 사유가 발생하였고, 대주단은 보유한 채권을 매각하기에 이르렀습니다. 의뢰인은 해당 채권을 매수한 후 채권 회수를 위해 담보 부동산의 공매 진행을 추진하였습니다. 그러나 부동산 호실에 대한 강제개문이 불가능하여 내부 점유자를 확인할 수 없었고, 환가절차의 정상적 진행을 위해서는 점유자를 특정하고 점유 현상을 고정시킬 보전처분이 필요한 상황이었습니다. 의뢰인은 위탁자 및 호실을 점유하고 있는 것으로 추정되는 자들을 상대로 부동산점유이전금지가처분을 신청하기에 이르렀습니다.

제1 쟁점은 무단점유자의 점유 권원 적법성 여부였습니다. 신탁부동산은 소유권이 수탁자인 신탁사에 이전되므로, 위탁자가 임의로 제3자와 체결한 임대차계약은 신탁사 및 우선수익자인 대주단의 동의 없이는 신탁부동산에 효력을 미칠 수 없습니다. 서울부동산전문변호사는 신탁원부와 담보신탁계약서를 통해 위탁자의 임대차 처분 권한이 제한되어 있음을 명확히 입증하고, 무단점유자의 점유가 적법한 권원에 기초하지 않음을 구조적으로 논증하였습니다.

제2 쟁점은 가처분의 보전 필요성이었습니다. 강제개문이 불가능하여 점유자를 특정할 수 없는 상태에서 만일 점유 현상이 변경되면 향후 명도 집행 단계에서 집행불능 사태가 발생할 위험이 컸습니다. 서울부동산전문변호사는 공매 절차 진행을 위한 점유자 확인의 필요성, 점유 이전 시 발생할 회복 곤란한 손해, 환가가치 보전의 시급성을 자료로 제시하여 보전처분의 긴급성과 필요성을 구체적으로 소명하였습니다.

제3 쟁점은 신청 대상자의 범위 특정이었습니다. 위탁자뿐 아니라 호실을 점유하고 있는 성명불상의 무단점유자까지 신청 상대방에 포함시키는 전략을 통해, 가처분 집행 단계에서 실제 점유자가 누구로 확인되더라도 효력이 미칠 수 있도록 청구취지를 구성하였습니다. 서울부동산전문변호사는 담보신탁의 법리와 신탁부동산 관리·환가의 실무를 종합적으로 반영한 신청서를 제출하였습니다.

로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 부동산점유이전금지가처분 신청에 대하여 법원으로부터 신청 전부 인용 결정을 이끌어냈습니다. 이를 통해 의뢰인은 담보 부동산의 점유 현상을 안정적으로 고정시키고, 무단점유자를 특정할 수 있는 절차적 기반을 확보하였으며, 이후 공매 절차와 명도 절차를 정상적으로 진행할 수 있는 토대를 마련하게 되었습니다. 신탁부동산의 환가가치를 보전하고 채권 회수의 실효성을 확보한 점에서 의미가 있습니다.

신탁부동산에 위탁자가 신탁사 동의 없이 임대차계약을 체결한 경우, 해당 임대차는 신탁재산에 대항할 수 없으므로 무단점유자 상대 보전처분과 명도가 가능합니다.

부실채권을 매수하여 담보 부동산의 공매를 진행하려는 경우, 점유자 미특정 상태에서는 점유이전금지가처분을 통해 점유 현상을 고정시키고 집행 대상을 확정하는 것이 향후 절차 진행에 중요합니다.

신탁구조, 채권매수 시점, 점유자의 점유 권원 등 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 초기 상담을 통해 정확한 평가를 받는 것이 안전합니다.