로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 신탁부동산을 무단으로 점유하던 위탁자 및 무단 임차인들에 대한 점유이전금지가처분 신청을 전부 인용받는 결과를 얻을 수 있었습니다. 의뢰인은 부동산담보신탁계약의 수탁자로서 신탁부동산의 소유권이전등기를 마친 신탁회사였으며, 차주의 채무불이행으로 공매절차가 개시되는 과정에서 위탁자가 수탁자 동의 없이 일부 호실에 임대차계약을 체결하여 무단점유자가 다수 발생한 상황이 쟁점이 되었습니다.

신탁법 제31조는 수탁자는 신탁재산에 대한 권리와 의무의 귀속주체로서 신탁재산의 관리·처분 등에 관한 모든 권한을 가진다고 규정하고 있습니다. 민법 제213조는 소유자는 그 소유물을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있다고 정하고 있어, 신탁부동산의 소유 명의를 갖춘 수탁자는 무단점유자를 상대로 인도청구권을 행사할 수 있습니다. 민사집행법 제300조 제1항은 다툼의 대상에 관하여 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 때 가처분을 할 수 있다고 규정하여, 본안 인도청구권을 피보전권리로 하는 점유이전금지가처분의 근거가 됩니다.

금융기관(대주)은 주식회사 형태의 차주와 대출약정을 체결하면서, 차주가 위탁자가 되고 의뢰인 신탁회사가 수탁자가 되며 대주가 우선수익자가 되는 부동산담보신탁계약을 함께 체결하였습니다. 의뢰인은 신탁계약에 따라 대상 부동산 전체에 관하여 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 경료하여 소유 명의를 보유하게 되었습니다.

이후 차주가 대출원리금을 변제하지 못하면서 기한의 이익이 상실되었고, 대주는 우선수익자 지위에서 의뢰인에게 신탁부동산의 환가를 요청하여 공매절차가 개시되었습니다. 그런데 차주는 환가절차가 진행 중인 상황에서도 일부 호실을 계속 점유하였을 뿐 아니라 수탁자인 의뢰인의 동의 없이 다수의 호실에 대해 독자적으로 임대차계약을 체결하였고, 그 결과 의뢰인 모르게 다수의 무단점유자가 입주하여 거주·사용하는 상태가 발생하였습니다.

공매절차의 정상적 진행과 매수인에 대한 원활한 인도가 사실상 어려워질 위험이 커지자, 의뢰인은 서울부동산전문변호사를 통해 위탁자 및 무단점유자들 전원을 상대로 점유이전금지가처분을 신청하였습니다.

제1 쟁점은 수탁자인 의뢰인이 위탁자 및 위탁자로부터 점유를 이전받은 자들에 대하여 직접 인도청구권을 행사할 수 있는지 여부였습니다. 서울부동산전문변호사는 부동산담보신탁의 경우 수탁자가 단순한 명의수탁자가 아니라 신탁법상 완전한 소유권자로서 신탁재산의 관리·처분 권한을 보유한다는 점, 그리고 신탁계약상 수탁자의 사전 서면동의 없이는 위탁자가 신탁부동산에 관하여 임대차 등 어떠한 처분행위도 할 수 없다는 점을 신탁원부와 신탁계약서를 통해 구체적으로 입증하였습니다.

제2 쟁점은 무단점유자들이 임대차계약을 근거로 적법한 점유권원을 주장할 수 있는지 여부였습니다. 이에 대해 서울부동산전문변호사는 위탁자는 신탁계약에 의해 임대차계약 체결 권한을 상실하였으므로 수탁자의 동의 없이 체결된 임대차계약은 수탁자에게 대항할 수 없고, 임차인들 역시 등기부상 소유자가 신탁회사임이 공시되어 있는 이상 임대인의 처분권한 결여를 알 수 있었던 지위에 있다는 점을 강조하였습니다. 이를 통해 무단점유자들에게는 의뢰인의 인도청구를 저지할 점유권원이 인정되지 않는다는 법리를 제시하였습니다.

제3 쟁점은 보전의 필요성이었습니다. 서울부동산전문변호사는 공매절차가 이미 진행 중이어서 매각이 임박한 상황에서 점유자가 수시로 교체될 경우 본안소송과 강제집행이 사실상 불가능해질 위험이 있고, 담보가치 보전을 위해서도 현 점유 상태의 고정이 시급함을 객관적 자료와 함께 소명하였습니다.

로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 위탁자 및 무단점유자 전원에 대한 점유이전금지가처분 신청을 전부 인용받는 결정을 받았습니다. 이를 통해 의뢰인은 공매절차 진행 중 점유자가 임의로 교체되어 본안 명도소송과 강제집행이 무력화되는 사태를 사전에 차단할 수 있게 되었고, 신탁부동산의 담보가치를 안정적으로 유지한 상태에서 환가절차를 진행할 기반을 확보하였습니다.

부동산담보신탁의 위탁자가 수탁자 동의 없이 임대차계약을 체결한 경우, 수탁자는 소유자 지위에서 직접 인도청구가 가능하므로 공매·환가절차 전에 점유이전금지가처분을 선행하는 것이 중요합니다.

신탁부동산에 다수의 무단점유자가 발생한 경우 점유자가 수시로 바뀌면 본안집행이 무력화될 수 있으므로, 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있는 만큼 로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 초기 상담을 통해 정확한 평가를 받는 것이 안전합니다.