로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 담보부동산에 대한 부동산점유이전금지가처분 신청을 전부 인용받는 결과를 얻을 수 있었습니다. 의뢰인은 신탁부동산의 소유권자이자 우선수익자의 지위에 있던 금융기관 측 신탁회사로서, 유치권 포기각서를 제출한 시공사 등이 담보부동산을 무단으로 점유하고 임의로 잠금장치를 교체하는 등 불법점유 상태를 지속하는 상황에 처해 있었습니다. 본안 명도소송에서 승소하더라도 점유가 제3자에게 이전될 경우 강제집행의 실효성이 상실될 위험이 있어 신속한 보전처분이 필요한 사안이었습니다.

민사집행법 제300조 제1항은 다툼의 대상에 관한 가처분은 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 한하여 할 수 있다고 규정하고 있습니다. 민법 제214조는 소유자는 소유권을 방해하는 자에 대하여 방해의 제거를 청구할 수 있고, 소유권을 방해할 염려 있는 행위를 하는 자에 대하여 그 예방이나 손해배상의 담보를 청구할 수 있다고 규정하고 있습니다. 부동산점유이전금지가처분이 인용되면 채무자는 점유를 타인에게 이전하거나 점유명의를 변경할 수 없게 되며, 이를 통해 본안소송 승소 후 강제집행의 실효성을 확보할 수 있습니다.

금융기관은 주식회사 형태의 차주와 대출약정을 체결하면서 대출채무의 이행을 담보하기 위해 차주가 위탁자, 신탁회사가 수탁자, 금융기관이 우선수익자가 되는 부동산담보신탁계약을 체결하였습니다. 신탁회사는 해당 부동산에 관하여 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 경료받아 대내외적 소유권자의 지위를 취득하였습니다.

해당 부동산의 시공사는 이 사건 부동산에 대한 일체의 유치권을 절대적으로 포기하고, 대주 등의 요청이 있는 때 이 사건 부동산에 대한 점유를 즉시 해제하며 대주 등이 지정하는 자에게 즉각 명도한다는 내용의 유치권 포기각서를 작성·제출한 바 있었습니다.

그러나 이후 시공사 등은 위 포기각서의 내용에도 불구하고 담보부동산을 무단으로 점유하고, 출입문 잠금장치를 임의로 교체하며, 신탁회사와 우선수익자의 건물 출입을 방해하고, 더 나아가 신탁사의 동의 없이 제3자와 임대차계약을 체결하는 등 아무런 권원 없이 불법점유 상태를 지속하였습니다. 이에 의뢰인 측은 본안 명도소송에 앞서 점유 현상의 동결을 위한 보전처분이 시급하다고 판단하고 로엘법무법인 서울부동산전문변호사에게 사건을 위임하였습니다.

제1 쟁점은 신탁회사가 소유권에 기한 방해배제청구권자로서 명도청구의 본안 권리를 가지는지 여부였습니다. 이에 대해 서울부동산전문변호사는 부동산담보신탁의 법리상 신탁이 설정되면 신탁재산의 대내외적 소유권은 수탁자인 신탁회사에 완전히 이전되므로, 신탁회사는 민법 제214조에 따라 소유권에 기한 방해배제청구로서 불법점유자에 대하여 명도를 구할 권리가 있다는 점을 명확히 주장하였습니다. 입증 방법으로는 부동산담보신탁계약서, 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기 등기사항전부증명서, 대출약정서 등을 체계적으로 정리하여 제출하였습니다.

제2 쟁점은 시공사 등이 주장할 수 있는 유치권의 존부와 효력이었습니다. 서울부동산전문변호사는 시공사가 자발적으로 작성·제출한 유치권 포기각서의 문언 자체에 일체의 유치권을 절대적으로 포기한다는 명시적 의사표시가 담겨 있음을 강조하고, 유치권 포기의 의사표시는 상대방의 승낙을 요하지 아니하는 단독행위로서 그 즉시 유치권 소멸의 효력이 발생한다는 법리를 제시하였습니다. 또한 유치권 포기각서 원본과 작성 경위에 관한 자료를 통해 포기 의사가 명확하였음을 입증하였습니다.

제3 쟁점은 보전의 필요성, 즉 가처분이 발령되지 않을 경우 본안 강제집행이 곤란해질 우려가 있는지였습니다. 서울부동산전문변호사는 시공사 등이 이미 신탁사의 동의 없이 임대차계약을 체결하는 등 점유를 제3자에게 이전할 개연성이 매우 높다는 점, 점유가 다수의 제3자에게 분산 이전될 경우 명도 본안소송에서 승소확정판결을 받더라도 승계집행문 부여 등 추가적 절차상 어려움과 사실상 집행 불능 상태가 초래된다는 점을 구체적 사실관계와 함께 강하게 주장하였습니다. 입증 방법으로는 잠금장치 교체 현장 사진, 출입 방해 정황을 담은 자료, 무단 임대차계약 관련 자료 등을 종합적으로 제출하였습니다.

로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 부동산점유이전금지가처분 신청 전부에 대하여 인용 결정을 받는 결과를 얻을 수 있었습니다. 법원은 신탁회사가 소유권에 기한 방해배제청구권자로서 본안의 피보전권리를 가진다는 점, 유치권 포기각서로 인해 시공사 등이 유치권을 주장할 수 없다는 점, 그리고 점유의 추가 이전이 본안 집행의 실효성을 저해할 보전의 필요성을 모두 인정하였습니다. 이로써 의뢰인은 후속 명도 본안소송에서 강제집행의 실효성을 확보할 수 있는 토대를 마련하였습니다.

부동산담보신탁이 설정된 경우, 수탁자인 신탁회사가 대내외적 소유권자이므로 명도청구 및 보전처분의 신청인 적격은 우선수익자가 아닌 신탁회사 명의로 진행하는 것이 원칙적으로 타당합니다.

시공사 등 공사대금채권자가 작성한 유치권 포기각서가 존재하는 경우, 그 문언과 작성 경위를 면밀히 분석하여 포기의 범위와 효력을 정확히 입증하는 것이 핵심입니다.

점유이전금지가처분은 본안 명도소송의 실효성을 확보하기 위한 핵심 절차이므로, 점유 이전 정황이 포착되는 즉시 신속히 신청해야 하며 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 초기 상담을 통해 정확한 평가를 받는 것이 안전합니다.