로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 담보신탁 부동산에 대한 부동산점유이전금지가처분 신청 전부 인용 결정을 받을 수 있었습니다. 의뢰인은 담보신탁계약상 수탁자 지위에서 차주의 대출 연체로 기한이익이 상실되자 신탁부동산을 공매에 부쳤으나, 정체 불명의 점유자들로 인해 공매가 유찰되는 상황에 직면하였습니다. 핵심 쟁점은 담보신탁 구조에서 수탁자가 점유자에 대해 점유이전금지가처분을 구할 보전의 필요성과 피보전권리를 어떻게 소명할 것인지였습니다.

민사집행법 제300조 제1항은 다툼의 대상에 관한 가처분은 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 한다고 규정하고 있습니다. 부동산점유이전금지가처분은 본안 명도소송의 실효성을 확보하기 위한 보전처분으로, 점유자의 변경으로 인한 집행불능을 방지하기 위한 절차입니다. 또한 신탁법 제31조는 수탁자가 신탁재산에 대한 권리와 의무의 귀속 주체임을 명시하고 있으며, 담보신탁계약에서는 위탁자가 신탁부동산의 처분에 협조하고 자진 명도할 의무를 부담하도록 규정하는 것이 일반적입니다. 주택임대차보호법 제3조에 따른 대항력 있는 임차인이 아닌 한, 점유자는 수탁자의 처분절차에 대항할 수 없습니다.

차주는 부동산 물건지를 담보로 대주단과 대출약정을 체결하면서, 신탁사를 수탁자로 하고 차주 본인을 위탁자로 하는 부동산담보신탁계약을 체결하였습니다. 이후 차주가 대여금 이자를 연체하면서 기한이익이 상실되었고, 우선수익자인 대주단의 환가요청에 따라 수탁자인 의뢰인은 신탁부동산에 대한 공매 절차를 진행하였습니다. 그러나 담보 물건지에 권원이 확인되지 않는 점유자들이 다수 거주하고 있어 공매가 연이어 유찰되었고, 의뢰인은 본안 명도소송에 앞서 점유 현황을 고정시키기 위해 로엘법무법인 서울부동산전문변호사를 통해 부동산점유이전금지가처분을 신청하기에 이르렀습니다.

첫 번째 쟁점은 수탁자인 의뢰인에게 점유자들을 상대로 한 명도청구권, 즉 피보전권리가 인정되는지 여부였습니다. 로엘법무법인 서울부동산전문변호사는 담보신탁계약의 법적 구조를 체계적으로 정리하여, 신탁부동산의 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되어 있고 따라서 수탁자가 소유권에 기한 방해배제청구 및 인도청구의 주체임을 명확히 소명하였습니다. 이를 위해 담보신탁계약서, 신탁등기부등본, 우선수익자의 환가요청 공문 등을 체계적으로 제출하였습니다.

두 번째 쟁점은 위탁자 및 그로부터 점유 권원을 주장하는 자들의 점유가 수탁자의 처분권 행사를 정당하게 저지할 수 있는지였습니다. 서울부동산전문변호사는 담보신탁계약상 위탁자는 신탁부동산의 가치보전 및 처분에 필요한 수탁자의 재산관리 행위를 용인하고 협조하여야 하며, 처분절차가 개시될 경우 자진 명도 의무를 부담한다는 약정 조항을 적시하였습니다. 나아가 위탁자는 주택임대차보호법상 대항력 있는 임차인 외의 점유자에 대한 명도에 적극 협조해야 한다는 점도 함께 주장하였습니다.

세 번째 쟁점은 보전의 필요성이었습니다. 서울부동산전문변호사는 공매가 점유자 존재로 인해 이미 유찰된 경위, 본안 판결 확정 시점까지 점유자가 변경될 경우 집행불능에 빠질 위험성을 구체적 사실관계와 함께 소명하였고, 공매 절차의 신속한 진행이 우선수익자의 채권 회수 및 신탁목적 달성에 필수적이라는 점을 강조하였습니다.

로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 부동산점유이전금지가처분 신청에 대하여 신청취지 전부를 인용하는 결정을 받았습니다. 이로써 점유 현황이 고정되어 본안 명도소송 진행 중 점유자가 변경되더라도 승계집행문 부여 등을 통해 집행이 가능해졌고, 후속 공매 절차의 실효성 확보를 위한 토대를 마련할 수 있게 되었습니다. 담보신탁 구조에서 수탁자의 피보전권리가 신탁계약의 법적 성격과 약정 조항을 통해 정밀하게 소명된 사례라는 점에서 의의가 있습니다.

담보신탁 부동산의 공매가 점유자 문제로 유찰된 경우, 본안 명도소송 제기에 앞서 부동산점유이전금지가처분을 통해 점유 현황을 고정시키는 절차적 대응이 중요합니다.

점유자의 권원, 주택임대차보호법상 대항력 유무, 신탁계약상 위탁자 협조 의무 등 사실관계와 계약 조항에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 초기 상담을 통해 정확한 평가를 받는 것이 안전합니다.