로엘법무법인 서울민사전문변호사의 조력으로 의뢰인은 상가 임차인을 상대로 제기한 건물인도 청구 소송에서 인용 판결을 받았습니다. 의뢰인은 임차인에게 계약을 갱신하지 않겠다는 취지의 통지를 적법하게 송달하였음에도 임차인이 부동산을 인도하지 않아 분쟁이 발생하였습니다. 핵심 쟁점은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 기산일을 언제로 볼 것인지, 그리고 종전 임차인 사망 후 체결된 임대차가 갱신계약인지 신규계약인지 여부였습니다.

구 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항은 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다고 규정하고 있습니다(현행법은 10년으로 개정). 민법 제618조는 임대차계약 종료 시 임차인은 임차물을 반환할 의무를 진다고 규정하고 있어, 임대차가 적법하게 종료되면 임차인은 임대인에게 목적물을 인도하여야 합니다. 임대인의 갱신거절 통지가 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 이루어지면 임대차는 종료되며, 임차인이 계속 점유할 경우 임대인은 건물인도 청구를 통해 부동산을 회복할 수 있습니다.

의뢰인은 본인 소유의 상가 부동산에 관하여 종전 임차인(망인)과 임대차계약을 체결한 바 있었습니다. 이후 망인이 사망하면서 그 가족 등이 임차인 지위를 승계하였고, 임대차기간이 연장되어 운영이 지속되었습니다. 임대차기간이 누적적으로 5년을 초과한 시점에서, 의뢰인은 더 이상 임대차를 갱신하지 않겠다는 의사를 표시한 갱신거절 통지를 임차인에게 송달하였습니다. 그러나 임차인 측은 본인들이 새로 체결한 임대차이므로 계약갱신요구권 행사기간이 다시 기산되어야 한다고 주장하며 부동산 인도를 거부하였고, 이에 의뢰인은 건물인도 소송을 제기하기에 이르렀습니다.

제1 쟁점은 종전 임차인(망인) 사망 이후 체결된 임대차계약을 신규 임대차계약으로 볼 것인지, 아니면 기존 임대차의 갱신계약으로 볼 것인지 여부였습니다. 이 쟁점은 구 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항의 5년 기간 기산점 산정에 직결되는 문제였기에 결론을 좌우하는 핵심 사항이었습니다.

이에 대해 서울민사전문변호사는 첫째, 현재 임차인들이 종전 망인이 보유하던 임차인의 지위를 그대로 승계받았다는 점, 둘째, 이후 체결된 계약은 임대차기간만 연장되었을 뿐 당사자, 보증금, 차임, 임대 목적물, 사용 용도 등 계약의 본질적 내용이 종전 계약과 동일하다는 점을 입증 자료로 정리하여 제시하였습니다. 셋째, 갱신계약과 신규계약의 구별은 형식이 아닌 실질을 기준으로 판단하여야 한다는 법리를 들어, 본건 계약은 임대차의 동일성이 유지된 갱신계약에 해당하므로 최초 임대차기간 시점을 계약갱신요구권 행사기간의 기산일로 보아야 한다고 강력히 주장하였습니다.

제2 쟁점은 갱신거절 통지의 적법성이었습니다. 서울민사전문변호사는 갱신거절 통지가 상가건물 임대차보호법이 정한 통지기간 내에 이루어졌고, 임차인에게 적법하게 송달되었음을 객관적 자료로 입증하여 임대차가 적법하게 종료되었음을 명확히 하였습니다.

로엘법무법인 서울민사전문변호사의 조력으로 의뢰인은 1심에서 건물인도 청구 인용 판결을 받을 수 있었습니다. 재판부는 본건 임대차를 갱신계약으로 보아 최초 임대차기간 시점을 계약갱신요구권 행사기간 기산일로 판단하였고, 구 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항이 정한 5년 기간을 이미 초과하였으므로 임차인은 더 이상 계약갱신요구권을 행사할 수 없다고 결론지었습니다. 이에 따라 임대차는 의뢰인의 갱신거절 통지로 적법하게 종료되었고, 임차인은 의뢰인에게 부동산을 인도할 의무가 있다는 판단을 받았습니다.

상가 임대차에서 임차인 변경이 있었더라도 계약의 본질적 요소가 동일하다면 갱신계약으로 평가될 수 있으므로, 임대차의 동일성 유지 여부를 입증할 수 있는 자료(종전 계약서, 보증금·차임 변동 내역, 사용 목적 등)를 체계적으로 정리해 두는 것이 중요합니다.

갱신거절 통지는 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 이루어져야 효력이 인정되므로, 통지 시점과 송달 증거의 확보가 결과를 좌우합니다. 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 로엘법무법인 서울민사전문변호사의 초기 상담을 통해 정확한 평가를 받는 것이 안전합니다.