로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 담보신탁 부동산을 불법 점유하던 임차인들로부터 건물을 인도받는 승소 판결을 이끌어냈습니다. 의뢰인은 담보신탁계약에 따라 수탁자 지위에 있었으나, 차주의 기한이익상실로 진행된 공매 절차가 불법 점유자들의 존재로 유찰되는 상황에 직면해 있었습니다. 쟁점은 신탁사가 소유자로서 적법한 권원 없이 부동산을 점유하는 자들에 대해 인도청구권을 행사할 수 있는지 여부였습니다.

민법 제213조 본문은 소유자가 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있다고 규정하고 있습니다. 다만 같은 조 단서에서 점유자가 그 물건을 점유할 정당한 권원이 있는 때에는 반환을 거부할 수 있다고 정하고 있으므로, 인도 청구의 인용 여부는 점유자에게 적법한 권원이 있는지에 따라 결정됩니다. 담보신탁의 경우 신탁법에 따라 수탁자가 신탁재산의 소유권을 보유하므로, 수탁자가 인도청구의 주체가 됩니다. 건물인도 소송에서 승소한 경우 민사집행법에 따른 부동산인도 강제집행을 통해 점유를 회복할 수 있습니다.

차주는 부동산을 담보로 대주단과 대출약정을 체결하면서 신탁사를 수탁자, 차주를 위탁자로 하는 담보신탁계약을 같은 시점에 체결하였습니다. 이후 차주가 대여금 이자를 연체하면서 기한이익이 상실되었고, 대주단은 채권 회수를 위해 담보 부동산에 대한 공매 절차를 진행하였습니다. 그러나 해당 부동산에는 적법한 권원이 없는 임차인들이 점유하고 있었고, 이러한 점유 상태로 인해 공매가 유찰되는 결과가 이어졌습니다. 의뢰인은 부동산의 환가가치를 회복하고 채권 회수를 진행하기 위해 불법 점유자들을 상대로 건물인도 소송을 제기하기로 결정하였습니다.

제1 쟁점은 담보신탁의 수탁자인 의뢰인에게 건물인도 청구의 원고적격이 인정되는지 여부였습니다. 서울부동산전문변호사는 담보신탁계약에 따라 신탁등기가 적법하게 마쳐졌고, 신탁법상 신탁재산의 소유권은 대내외적으로 수탁자에게 귀속되므로 의뢰인이 민법 제213조에 따른 소유물반환청구의 주체가 된다는 법리를 정리하여 제출하였습니다.

제2 쟁점은 점유자들이 주장하는 임차 권원의 효력 문제였습니다. 서울부동산전문변호사는 점유자들이 내세운 임대차계약의 체결 경위, 신탁등기 이후 체결 여부, 수탁자의 동의 유무 등을 면밀히 검토하여 해당 임대차가 수탁자의 사전 승낙 없이 위탁자에 의해 이루어진 것으로 신탁재산에 대해 대항력을 가질 수 없다는 점을 입증하였습니다. 등기부등본, 신탁원부, 대출 및 신탁 관련 약정서를 증거로 제출하여 점유자들에게 적법한 권원이 없음을 구체적으로 뒷받침하였습니다.

제3 쟁점은 강제집행 단계에서의 실효성 확보였습니다. 서울부동산전문변호사는 판결 확정 이후 부동산인도 강제집행 절차를 신속히 진행할 수 있도록 점유자 특정과 점유 현황 자료를 사전에 정리하여 집행 단계에서 분쟁이 재발하지 않도록 준비하였습니다.

로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 법원으로부터 점유자들이 부동산을 인도하라는 취지의 승소 판결을 받았습니다. 이후 강제집행 절차를 통해 실제 건물 명도가 완료되었으며, 의뢰인은 비로소 담보 부동산의 환가가치를 회복하여 후속 공매 절차를 정상적으로 재개할 수 있는 기반을 확보하였습니다. 본 사례는 담보신탁 구조에서 수탁자가 직접 소유물반환청구의 주체가 될 수 있다는 법리를 명확히 적용한 사안으로, 부동산금융 실무에서 의미 있는 결과로 평가됩니다.

담보신탁이 설정된 부동산에 적법한 권원 없는 점유자가 존재해 공매가 유찰되는 경우, 수탁자 명의로 신속히 건물인도 청구를 제기하는 것이 채권 회수의 핵심입니다.

점유자가 임대차계약을 근거로 권원을 주장하는 경우, 해당 계약이 신탁등기 이후 수탁자의 동의 없이 체결되었는지 여부가 결론을 좌우하므로 신탁원부와 약정 시점에 대한 초기 검토가 중요합니다.

사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 초기 상담을 통해 정확한 평가를 받는 것이 안전합니다.