로엘법무법인 서울민사전문변호사의 조력으로 의뢰인은 수분양자가 제기한 수천만 원대 계약금 반환 청구 소송에서 청구 전부 기각 판결을 이끌어내는 결과를 얻을 수 있었습니다. 의뢰인은 근린생활시설 분양사업의 시행수탁자로서 수분양자와 분양계약을 체결하였으나, 수분양자가 중도금을 장기간 미납한 뒤 오히려 의뢰인 측이 중도금 대출을 알선해주지 않았다는 이유로 계약금 반환을 청구한 사안이었습니다. 핵심 쟁점은 시행수탁자에게 중도금 대출 알선 의무가 존재하는지, 분양대금의 10%로 정해진 위약금 조항이 부당하게 과다한지 여부였습니다.

민법 제544조는 당사자 일방이 채무를 이행하지 않는 경우 상대방은 상당한 기간을 정하여 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다고 규정하고 있습니다. 민법 제565조는 매매당사자 일방이 계약 당시에 금전을 계약금으로 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 매수인은 이를 포기하고 매도인은 그 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있도록 정하고 있습니다. 민법 제398조 제2항은 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우 법원은 이를 적당히 감액할 수 있다고 규정하고 있으며, 통상 분양계약에서 공급대금의 10%를 위약금으로 정하는 것은 일반적인 거래관행으로 인정되고 있습니다. 분양 실무상 위약금 조항은 채무불이행에 따른 손해배상액의 예정으로 해석되며, 인용 여부는 거래관행과 위약금 액수의 비율을 종합 고려하여 판단됩니다.

의뢰인은 신탁계약을 체결하고 근린생활시설을 분양하는 시행수탁자의 지위에 있었고, 별도의 시행사가 해당 근린생활시설을 신축하여 분양하는 사업을 추진하고 있었습니다. 수분양자는 의뢰인과 근린생활시설 일부 호실에 관한 분양계약을 체결하고 계약금을 납부하였습니다. 그러나 수분양자는 약정된 중도금 지급기일에 중도금을 납부하지 않았고, 의뢰인 측 분양담당자가 중도금 대출실행을 확약하였음에도 대출기관을 알선하지 못하였다고 주장하며 계약 위반의 책임을 의뢰인에게 돌렸습니다. 의뢰인은 수분양자의 중도금 지급의무 불이행을 이유로 2025년 분양계약 해제 의사표시를 하였고, 그 직후 수분양자는 의뢰인을 상대로 납부한 계약금 중 일부와 이에 대한 지연손해금의 반환을 구하는 민사소송을 제기하였습니다.

제1 쟁점은 시행수탁자인 의뢰인에게 중도금 대출 알선 의무가 존재하는지 여부였습니다. 로엘법무법인 서울민사전문변호사는 의뢰인이 신탁계약상 시행수탁자에 불과하여 본래 중도금 대출 알선 업무를 수행할 지위에 있지 않다는 점을 신탁구조 관점에서 명확히 정리하였습니다. 또한 분양계약서에 '시행위탁자 및 시공사가 개별 고객의 편의를 위하여 대출취급기관을 알선할 뿐 대출 불가에 대하여 일체 책임을 지지 않는다'는 명시적 면책 조항이 존재하는 점을 강조하였고, 수분양자가 계약서 해당 조항 옆에 '이해함', '확인함'이라고 자필로 기재한 사실을 들어 충분한 설명이 이루어졌고 수분양자가 그 내용을 인지한 상태에서 계약을 체결하였음을 입증하였습니다.

제2 쟁점은 계약 해제의 귀책사유가 누구에게 있는지 여부였습니다. 서울민사전문변호사는 수분양자가 중도금을 장기간 지급하지 않은 사실관계를 시간 순으로 정리하고, 의뢰인이 정당한 이행 최고 절차를 거쳐 분양계약을 적법하게 해제하였음을 객관적 자료로 입증하였습니다. 분양담당자가 대출 실행을 확약하였다는 수분양자 주장에 대해서는 이를 뒷받침할 객관적 증거가 부재하다는 점을 지적하였습니다.

제3 쟁점은 분양대금의 10%로 정해진 위약금 조항이 민법 제398조 제2항에 따라 감액 대상인지 여부였습니다. 서울민사전문변호사는 분양 거래 실무에서 공급대금의 10%를 위약금으로 정하는 것이 통상적인 거래관행이라는 점을 대법원 2008. 11. 13. 선고 2008다46906 판결 등 관련 판례 법리를 통해 체계적으로 변론하였고, 본건 위약금 비율과 액수가 거래관행 범위 내에 있음을 구체적 수치 비교로 입증하였습니다.

로엘법무법인 서울민사전문변호사의 조력으로 의뢰인은 1심에서 원고(수분양자)의 청구 전부 기각 판결을 받는 결과를 얻을 수 있었습니다. 법원은 의뢰인 측 분양담당자가 중도금 대출실행을 확약하였다고 인정할 만한 증거가 없고, 분양계약서가 대출 불가에 대한 책임을 명시적으로 배제하고 있으며, 의뢰인은 시행수탁자일 뿐 시행위탁자가 아니어서 중도금 대출을 알선할 법적 지위에 있지 않다고 판단하였습니다. 또한 법원은 분양계약상 위약금 액수가 분양대금의 10% 상당으로 통상의 위약금 약정 사례와 다르지 않은 점, 의뢰인의 계약해제 의사표시가 적법하게 이루어진 점 등을 종합 고려하여 위약금이 부당하게 과다하다고 보기 어렵다고 판시하였습니다. 이는 수분양자의 중도금 미납 책임을 시행수탁자에게 전가하려는 시도가 받아들여지지 않은 사례라는 점에서 의의가 있습니다.

시행수탁자와 시행위탁자의 법적 지위가 다르므로, 분양계약상 의무 주체를 명확히 구분하여 책임 범위를 다투는 것이 중요합니다. 특히 신탁구조 분양에서는 계약서의 면책 조항과 자필 확인 기재가 결정적 증거로 작용할 수 있습니다.

분양대금 10% 상당의 위약금 조항이 다투어지는 경우, 거래관행과 관련 대법원 판례를 근거로 정당성을 입증하는 전략이 효과적입니다. 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 로엘법무법인 서울민사전문변호사의 초기 상담을 통해 정확한 평가를 받는 것이 안전합니다.