로엘법무법인 서울민사전문변호사의 조력으로 의뢰인은 다수의 오피스텔 수분양자들이 제기한 수십억 원대의 중도금대출채무 부존재 확인 청구 소송에서 청구 전부 기각이라는 결과를 얻을 수 있었습니다. 의뢰인은 오피스텔 수분양자들에게 중도금 1회차부터 6회차까지를 대출해 준 금융기관들로서, 수분양자들이 분양계약의 약정해제를 주장하며 대출계약 역시 함께 실효되었다고 다투는 상황에 놓여 있었습니다. 입주지정기간 자동연장 조항의 효력과 분양계약·대출계약의 견련관계 인정 여부가 핵심 쟁점이었습니다.

민법 제543조는 당사자 일방이 계약을 해제할 권리가 있는 때에는 그 해제는 상대방에 대한 의사표시로 한다고 규정하고 있으며, 약정해제권의 행사는 계약에서 정한 해제 사유가 실제로 발생하였을 것을 요건으로 합니다. 약관의 규제에 관한 법률 제6조는 신의성실의 원칙에 반하여 공정성을 잃은 약관 조항을 무효로 규정하고 있고, 같은 법 제9조는 계약의 해제·해지에 관한 사항으로서 고객에게 부당하게 불리한 조항을 무효로 보고 있습니다. 한편 분양계약과 중도금 대출계약 사이의 견련관계는 두 계약의 당사자, 목적, 내용의 동일성 여부에 따라 개별적으로 판단됩니다. 본 사건에서 원고들이 구한 채무부존재 확인의 소는 분양계약 해제의 효력이 대출계약에까지 미치는지를 핵심 쟁점으로 삼는 민사소송으로, 인용 시 피고 금융기관의 대출원리금 회수 자체가 불가능해지는 구조였습니다.

수분양자들인 원고들은 신탁회사 등 사업주체와 오피스텔 분양계약을 체결하였고, 업무협약상 중도금대출기관으로 선정된 의뢰인 금융기관들과 별도의 중도금 대출계약을 체결하여 1회차부터 6회차까지의 중도금을 대출금으로 납부하였습니다. 계약금과 7회차 중도금은 원고들이 자체적으로 납부하였습니다. 이후 시공사가 책임준공의무를 제때 이행하지 못하는 사정이 발생하였고, 신탁회사가 신탁계약상 신탁계정대 자금을 투입하는 방식으로 책임준공의무를 이행하여 오피스텔을 완공한 뒤 사용승인을 받았습니다.

원고들은 당초 분양계약상 정해진 입주예정일이 도과하였음에도 입주가 이루어지지 않았다고 주장하며, 분양계약상 약정해제권을 행사한다는 취지의 내용증명우편을 신탁회사에 발송하였습니다. 이어 원고들은 신탁회사를 상대로는 기납부 분양대금의 반환을, 의뢰인 금융기관들을 상대로는 중도금 대출계약 역시 분양계약과 불가분의 관계에 있어 함께 실효되었다는 전제 아래 대출채무의 부존재 확인을 구하는 소를 제기하였습니다.

첫 번째 쟁점은 분양계약상 입주예정일 도과를 이유로 한 원고들의 약정해제권이 실제로 발생하였는지 여부였습니다. 서울민사전문변호사는 사업주체인 신탁회사가 본안에서 제출한 항변 내용을 피고 금융기관 측의 이익으로 원용하는 전략을 취하면서, 시공사가 책임준공의무를 이행하지 못한 사정이 발생하더라도 신탁회사가 신탁계정대를 투입하여 책임준공의무를 대신 이행하고 사용승인을 받은 이상, 분양계약에 규정된 입주지정기간의 6개월 자동연장 조항이 그대로 효력을 가진다고 주장하였습니다. 그 연장된 기간 내에 사용승인이 이루어지고 입주가 개시된 이상 약정해제 사유 자체가 발생하지 않았다는 점을 분양계약서, 신탁계약서, 사용승인일 관련 자료를 통해 시계열로 입증하였습니다.

두 번째 쟁점은 위 입주지정기간 자동연장 조항이 약관의 규제에 관한 법률에 위반되어 무효인지 여부였습니다. 서울민사전문변호사는 해당 자동연장 조항이 시공 지연이라는 불가피한 사정을 합리적으로 조정하기 위한 것이고, 그 연장 기간이 6개월로 한정되어 있어 수분양자에게 부당하게 불리하다고 볼 수 없는 점, 분양시장에서 통상적으로 사용되는 조항으로서 신의칙에 반한다고 보기 어려운 점 등을 들어 약관규제법 제6조 및 제9조 위반에 해당하지 않는다는 논리를 전개하였습니다.

세 번째 쟁점은 가사 분양계약이 해제되었다고 가정하더라도 그 효력이 중도금 대출계약에까지 그대로 미치는지 여부였습니다. 서울민사전문변호사는 분양계약은 수분양자와 사업주체 사이에서 부동산 소유권 이전을 목적으로 체결된 반면, 중도금 대출계약은 수분양자와 금융기관 사이에서 금전 소비대차를 목적으로 체결된 별개의 계약으로서 계약당사자, 체결 목적, 권리의무의 내용이 모두 달라 두 계약을 불가분의 관계로 볼 수 없다는 점을 강조하였습니다. 업무협약은 대출기관 선정 절차에 관한 것일 뿐 분양계약과 대출계약을 하나의 법률관계로 일체화시키는 효력은 없다는 점을 업무협약서와 대출계약서 문언을 비교하며 구체적으로 논증하였습니다.

로엘법무법인 서울민사전문변호사의 조력으로 의뢰인 금융기관들은 1심에서 원고들의 중도금대출채무 부존재 확인 청구를 전부 기각하는 결과를 받았습니다. 법원은 입주지정기간 자동연장 조항의 효력을 인정하여 분양계약이 적법하게 해제되었다고 볼 수 없는 이상, 그와 다른 전제에 서 있는 원고들의 중도금대출채무 부존재 확인 청구는 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다고 판단하였습니다. 이로써 의뢰인은 다수 수분양자에 대한 중도금 대출원리금 회수 권한을 유지할 수 있게 되었고, 부동산 PF 구조에서 발생할 수 있는 연쇄적 분쟁 위험을 차단하였다는 점에서 의미가 큽니다.

오피스텔 등 집합건물 분양계약에 입주예정일 자동연장 조항이 포함되어 있는 경우, 단순히 당초 입주예정일이 지났다는 사정만으로 약정해제권이 곧바로 발생하지는 않으므로, 시공 지연의 원인, 책임준공의무 이행 경위, 사용승인일 등 시계열적 사실관계를 정밀하게 분석하는 것이 중요합니다.

분양계약과 중도금 대출계약은 별개의 법률관계로 평가될 가능성이 높으므로, 수분양자 또는 금융기관 어느 쪽에서든 두 계약의 견련관계를 다투는 경우 업무협약서, 대출약정서, 분양계약서의 문언과 체결 경위를 함께 검토해 대응 논리를 설계해야 합니다.

사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 로엘법무법인 서울민사전문변호사의 초기 상담을 통해 정확한 평가를 받는 것이 안전합니다.