로엘법무법인 서울민사전문변호사의 조력으로 의뢰인은 채무자들이 약정한 후취 담보제공을 이행하지 않은 신축 건물에 대해 부동산처분금지가처분 인용 결정을 받고, 미등기 상태였던 신축 건물의 소유권보존등기 및 가처분등기까지 직권으로 완료되는 성과를 거두었습니다. 의뢰인은 금융기관으로서 채무자들과 대출계약 체결 당시 사업부지에 근저당권을 설정하고 신축 건물 완공 시 제1순위 근저당권을 추가 설정받기로 하는 후취 담보 약정을 체결하였으나, 채무자들은 건물 완공 후에도 이를 이행하지 않았습니다. 미등기 신축 건물의 처분을 막고 담보권 확보의 길을 여는 것이 핵심 쟁점이었습니다.

민사집행법 제300조 제1항은 다툼의 대상에 관한 가처분은 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 한다고 규정하고 있습니다. 같은 조 제2항은 임시의 지위를 정하기 위한 가처분의 요건을 정하고 있으며, 채권자에게 발생할 현저한 손해를 피하거나 급박한 위험을 막기 위한 경우 등에 허용됩니다. 민법 제356조는 근저당권의 효력에 관하여, 채무의 이행을 담보하기 위해 부동산을 목적으로 설정된 저당권은 일정한 금액의 한도에서 우선변제를 받을 권리를 갖는다고 정합니다. 또한 부동산등기법 제65조는 소유권보존등기의 신청인 자격을 정하고 있으며, 미등기 부동산에 대한 처분금지가처분이 인용되면 법원의 촉탁에 따라 직권으로 소유권보존등기가 이루어질 수 있습니다.

의뢰인은 금융기관으로서 두 명의 채무자와 대출계약을 체결하였고, 채무 담보를 위해 채무자들이 공동으로 소유한 사업부지에 근저당권설정계약을 체결하고 등기를 마쳤습니다. 같은 시점에 채무자들은 해당 부지 위에 신축될 건물이 완공되면 그 소유권보존등기를 먼저 완료한 뒤, 의뢰인 명의로 제1순위 근저당권을 설정해 주겠다는 후취 담보제공 약정을 함께 체결하였습니다. 이를 뒷받침하기 위해 채무자들은 각서를 작성하여 의뢰인에게 교부하였고, 건물의 표시와 작성일자가 공란인 추가근저당권설정계약서에도 자필 서명과 인감 날인을 한 뒤 의뢰인에게 교부하였습니다.

이후 건축공사가 마무리되어 신축 건물이 완성되었음에도 채무자들은 약정한 소유권보존등기와 근저당권설정등기 절차에 협조하지 않았고, 미등기 상태의 신축 건물이 처분될 위험이 발생하였습니다. 이에 의뢰인은 로엘법무법인 서울민사전문변호사를 통해 신축 건물에 대한 부동산처분금지가처분 신청에 착수하였습니다.

첫 번째 쟁점은 채무자들이 의뢰인에게 신축 건물에 대한 근저당권 설정 권한을 실질적으로 위임하였는지 여부였습니다. 서울민사전문변호사는 채무자들이 대출계약 체결 당시 작성·교부한 각서에 신축 건물의 소유권보존등기를 위한 서류를 제출하고 근저당권설정등기까지 신속히 완료되도록 협조하겠다는 의사가 명시되어 있다는 점을 강조하였습니다. 또한 건물의 구체적 표시와 작성일자가 비어 있는 추가근저당권설정계약서에 채무자들이 자필 서명과 인감 날인을 마쳐 교부한 사정, 공란을 추후 보완하여 의뢰인이 직접 근저당권설정등기를 실행할 수 있도록 하겠다는 별도의 각서까지 제공한 사정을 종합하여, 채무자들이 신축 건물에 대한 근저당권 설정 권한을 전면 위임한 것임을 체계적으로 소명하였습니다.

두 번째 쟁점은 미등기 신축 건물의 지번 특정 문제였습니다. 법원은 가처분 신청 과정에서 가처분 대상 부동산의 지번을 특정하라는 보정명령을 내렸으나, 집행관은 건축허가상 각 동의 지번이 구분되어 있지 않다면 현황조사만으로는 지번 특정이 어렵다는 회신을 하였습니다. 이에 서울민사전문변호사는 집행관 조사보고서에 첨부된 건물배치도를 근거로 각 동의 위치와 부지 내 배치 관계를 분석하여 각 동의 지번을 합리적으로 특정한 보정서를 제출함으로써 절차적 장애를 해소하였습니다.

세 번째 쟁점은 신축 건물의 원시취득자가 누구이며, 그 지분이 어떻게 귀속되는지였습니다. 서울민사전문변호사는 채무자들이 사업부지와 신축 전 건물에 대해 각 1/2 지분씩 보유한 공유자이자 공동건축주로서 신축 절차를 공동 진행해 온 점, 의뢰인과의 여신거래약정 및 근저당권설정계약 역시 채무자 각 1/2 지분을 전제로 체결된 점을 들어 채무자 각자가 신축 건물의 1/2 지분을 원시취득하였음을 법리적으로 정리하여 제시하였습니다. 이를 통해 가처분의 피보전권리와 보전의 필요성을 명확히 뒷받침하였습니다.

로엘법무법인 서울민사전문변호사의 조력으로 법원은 의뢰인의 주장을 모두 받아들여 부동산처분금지가처분 신청을 인용하였고, 그 결과 미등기 상태였던 신축 건물에 대한 소유권보존등기와 가처분등기 모두가 법원의 촉탁에 따라 직권으로 완료되었습니다. 이를 통해 의뢰인은 후취 담보 약정의 실질적 효과를 사실상 확보하고, 신축 건물이 제3자에게 처분되어 담보권을 실행하지 못하게 되는 위험을 차단할 수 있었습니다. 후취 담보 약정이 형식상 미이행 상태에 있더라도, 약정의 경위와 위임 의사를 보여주는 서면 증거를 충실히 정리한다면 보전처분 단계에서도 채권자의 권리를 보호받을 수 있음을 보여준 사례입니다.

후취 담보제공 약정을 체결한 경우, 각서·공란 보완형 근저당권설정계약서·인감 교부 등 약정의 이행을 강제할 수 있는 서면 증거를 체계적으로 확보해 두는 것이 추후 보전처분과 본안 진행에 결정적입니다.

미등기 신축 건물에 대한 처분금지가처분은 지번 특정과 원시취득 지분 입증이 핵심 절차 쟁점이 되므로, 건축허가서·건물배치도·공동건축주 관계 자료를 미리 준비하고 로엘법무법인 서울민사전문변호사의 초기 상담을 통해 보전처분 전략을 정확히 평가받는 것이 안전합니다.