로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 위탁자와 무단점유 임차인 모두를 상대로 건물인도 청구를 전부 인용받는 결과를 얻을 수 있었습니다. 의뢰인 신탁사는 대주단의 대출 실행을 위해 위탁자 소유 부동산에 부동산담보신탁계약을 체결하였으나, 위탁자가 대출채무를 불이행하여 공매절차를 준비하던 중 위탁자와 그로부터 권한 없이 임대차계약을 체결한 임차인들이 부동산을 계속 점유하는 문제가 발생하였습니다. 핵심 쟁점은 수탁자인 신탁사의 처분권한과 무단 점유자에 대한 인도청구권의 성립 여부였습니다.

신탁법 제31조는 수탁자가 신탁재산에 관한 권리와 의무의 귀속주체로서 신탁재산을 관리·처분할 권한을 가진다고 규정하고 있습니다. 민법 제213조는 소유자가 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있도록 정하고 있으며, 민법 제214조는 소유권을 방해하는 자에 대하여 방해의 제거를 청구할 수 있도록 규정하고 있습니다. 부동산담보신탁의 경우 신탁 등기를 마치면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되므로, 수탁자는 신탁재산에 대한 점유자를 상대로 직접 인도를 구할 수 있습니다.

민사사건에서 건물인도 청구가 인용되기 위해서는 청구인의 소유권 또는 정당한 점유 권원 그리고 피고 측 점유의 부당성이 입증되어야 합니다.

의뢰인 신탁사는 대주단의 자금 대출 실행에 앞서 위탁자 소유 부동산에 관하여 부동산담보신탁계약을 체결하였습니다. 대주단은 그 신탁수익권을 담보로 위탁자와 금융약정을 체결하였고, 신탁등기가 마쳐짐으로써 해당 부동산의 소유권은 수탁자인 신탁사에 이전되었습니다.

이후 위탁자는 대출 원리금을 변제하지 못하여 기한의 이익을 상실하였고, 신탁사는 신탁계약에 따라 공매절차를 준비하게 되었습니다. 그러나 위탁자는 공매 준비가 진행되는 중에도 신탁부동산을 자진하여 인도하지 않고 점유를 지속하였습니다. 더욱이 일부 임차인들은 신탁사나 대주단의 사전 동의 없이 위탁자와 임대차계약을 체결하고 해당 부동산의 일부를 점유하고 있었습니다.

이에 의뢰인은 위탁자와 무단점유 임차인들을 상대로 건물인도 소송을 제기하면서 로엘법무법인 서울부동산전문변호사에게 사건을 의뢰하였습니다.

서울부동산전문변호사는 피고들의 법적 지위와 점유 사유가 각기 달랐던 점을 고려하여, 각 피고별로 별도의 법리 구성을 마련한 뒤 재판부에 단계적으로 설명하였습니다.

제1 쟁점은 위탁자에 대한 인도청구권의 성립 여부였습니다. 이에 대하여 서울부동산전문변호사는 부동산담보신탁이 체결되어 신탁등기가 경료된 이상 신탁재산의 대내외적 소유권은 수탁자에게 완전히 이전되며, 차주인 위탁자가 기한의 이익을 상실하여 처분절차가 개시된 이상 위탁자는 더 이상 신탁부동산을 점유할 권원이 없다는 점을 주장하였습니다. 대출약정서, 신탁계약서, 기한이익상실 통지 자료를 시간 순으로 정리하여 위탁자의 점유가 권원 없는 점유임을 입증하였습니다.

제2 쟁점은 임차인들의 점유가 신탁사에 대항할 수 있는지 여부였습니다. 서울부동산전문변호사는 신탁계약상 신탁사 및 우선수익자인 대주단의 사전 서면 동의 없이 체결된 임대차계약은 신탁재산에 관하여 무권한자인 위탁자와의 계약에 불과하여 수탁자에게 대항할 수 없으며, 임차인들의 점유는 신탁재산에 대한 무권한 점유에 해당한다는 점을 명확히 하였습니다. 신탁원부에 기재된 임대차 제한 조항, 대주단의 동의서가 존재하지 않는다는 점, 임대차계약 체결 경위에 관한 자료를 종합하여 임차인들 또한 인도 의무를 부담함을 논증하였습니다.

제3 쟁점은 인도청구의 필요성과 신탁 목적 달성과의 관계였습니다. 서울부동산전문변호사는 공매절차가 임박한 상황에서 점유 상태가 지속될 경우 매수희망자가 현저히 감소하여 공매가격이 하락하고 절차가 지연됨으로써 우선수익자인 대주단의 채권 회수가 어려워진다는 점, 결국 점유 해제가 신탁 목적 달성을 위한 불가피한 조치라는 점을 강조하였습니다.

로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 법원으로부터 위탁자는 물론 신탁사의 동의 없이 무단 점유 중이던 임차인들에 대해서도 건물인도를 명하는 판결을 선고받아 청구를 전부 인용받는 결과를 얻을 수 있었습니다. 이를 통해 의뢰인 신탁사는 공매절차 진행에 필요한 신탁재산의 물리적 회수 기반을 확보하였으며, 담보신탁의 본래 목적인 우선수익자의 채권 만족을 위한 처분절차를 차질 없이 진행할 수 있게 되었습니다.

부동산담보신탁의 위탁자가 기한의 이익을 상실한 이후 위탁자나 그 임차인이 점유를 지속하는 경우, 수탁자는 신탁법 제31조와 민법 제213조에 근거하여 직접 인도를 청구할 수 있으므로 공매절차와 병행하여 인도소송을 신속히 진행하는 것이 중요합니다.

신탁부동산의 임차인이라 하더라도 신탁사 및 우선수익자의 사전 동의 없이 위탁자와 임대차계약을 체결한 경우 수탁자에게 대항할 수 없으므로, 신탁원부상 임대차 제한 조항과 동의서 유무를 초기 단계에서 확인하는 것이 효과적인 대응의 출발점이 됩니다.

사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 초기 상담을 통해 신탁계약 구조와 점유자별 법적 지위를 정확히 평가받는 것이 안전합니다.