로엘법무법인 서울민사전문변호사의 조력으로 의뢰인은 신탁부동산을 무단 점유하던 임차인들을 상대로 한 건물인도청구 소송에서 전부 승소 판결을 받을 수 있었습니다. 의뢰인 신탁사는 위탁자의 대출채무 불이행에 따라 신탁계약상 처분 절차를 진행하던 중, 신탁사 또는 대주단의 동의 없이 위탁자와의 임대차계약만을 근거로 신탁부동산을 점유하던 피고들과 마주하게 되었습니다. 핵심 쟁점은 신탁부동산에 대한 임차인 점유의 적법성 여부였습니다.

신탁법 제22조 제1항은 신탁재산에 대하여는 강제집행, 담보권 실행 등을 위한 경매, 보전처분 등을 할 수 없고, 신탁사무의 처리상 발생한 권리에 기한 경우에만 예외적으로 가능하도록 규정하고 있습니다. 또한 신탁법 제2조는 신탁재산의 관리, 처분, 운용 권한이 수탁자에게 귀속됨을 정하고 있어, 위탁자가 신탁계약상 수탁자의 동의 없이 신탁부동산을 임대할 권한은 인정되지 않습니다. 민법 제213조는 소유자가 그 소유물을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있으며, 점유자가 그 물건을 점유할 권리가 있는 때에는 반환을 거부할 수 있도록 규정하고 있습니다.

의뢰인 신탁사는 대주단의 대출 실행과 동시에 위탁자 소유 부동산에 관하여 부동산담보신탁계약을 체결하였고, 대주단은 이 신탁수익권을 담보로 여신약정을 체결하였습니다. 이후 위탁자가 대출채무를 변제하지 못하는 상황이 발생하자, 의뢰인은 신탁계약에서 정한 처분 절차의 일환으로 공매 준비에 착수하게 되었습니다.

그런데 신탁부동산 현장 확인 과정에서, 피고들이 위탁자와 사이에 체결한 임대차계약만을 근거로 신탁부동산을 점유하고 있는 사실이 확인되었습니다. 피고들의 임대차계약은 신탁사 및 대주단의 어떠한 사전 동의나 승낙 절차도 거치지 않은 채 체결된 것이었습니다. 의뢰인은 공매 절차의 원활한 진행과 신탁재산 보전을 위해 로엘법무법인 서울민사전문변호사에게 건물인도청구 소송을 의뢰하였습니다.

첫 번째 쟁점은 피고들이 신탁부동산에 대하여 대항력 있는 적법한 점유권원을 보유하고 있는지 여부였습니다. 로엘법무법인 서울민사전문변호사는 부동산담보신탁계약상 신탁재산의 관리 및 처분 권한이 수탁자인 신탁사에 전속하며, 위탁자는 신탁사의 사전 동의 없이 신탁부동산을 임대할 권한이 없다는 점을 신탁계약 조항과 함께 구체적으로 입증하였습니다.

두 번째 쟁점은 피고들의 점유가 신탁목적에 반하는 무권한 점유에 해당하는지 여부였습니다. 서울민사전문변호사는 신탁법 제2조 및 신탁계약의 법적 성격에 따라 위탁자가 체결한 임대차계약은 신탁사에 대하여 효력을 주장할 수 없음을 명확히 하였고, 피고들이 신탁원부를 통해 신탁등기 사실을 확인할 수 있었음에도 신탁사나 대주단으로부터 별도의 동의를 받지 아니한 점을 부각하였습니다.

세 번째 쟁점은 신탁사의 인도청구 적격이었습니다. 로엘법무법인 서울민사전문변호사는 신탁등기를 통해 신탁부동산의 소유 명의가 신탁사에 이전된 이상, 민법 제213조에 따른 소유물반환청구권의 주체가 신탁사임을 분명히 하고, 신탁등기부등본과 신탁원부 등 객관적 자료를 통해 의뢰인의 청구권을 입증하였습니다.

로엘법무법인 서울민사전문변호사의 조력으로 의뢰인 신탁사는 피고들 전원에 대하여 신탁부동산의 인도를 명하는 전부 승소 판결을 받을 수 있었습니다. 법원은 피고들의 점유가 신탁사 및 대주단의 동의 없이 체결된 임대차계약에 기반한 것으로서 신탁부동산에 대한 적법한 점유권한이 인정되지 않는다는 의뢰인의 주장을 받아들였습니다. 이 결과는 신탁부동산 공매 절차의 원활한 진행과 대주단의 채권 회수 기반을 확보하였다는 점에서 실무적으로 중요한 의미를 가집니다.

신탁부동산에 대한 임대차계약을 위탁자와만 체결한 경우, 신탁사 및 우선수익자의 사전 동의가 없으면 점유권원으로 인정되지 않을 가능성이 높으므로, 임차 전 등기부등본과 신탁원부를 반드시 확인하는 것이 중요합니다.

신탁사 입장에서는 공매 등 처분 절차 진행에 앞서 무단 점유자에 대한 인도청구를 병행하여 절차상 지연 요인을 사전에 제거하는 전략이 효과적입니다.

사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 로엘법무법인 서울민사전문변호사의 초기 상담을 통해 정확한 평가를 받는 것이 안전합니다.